Die Zahl der Erwerbstätigen, die einen zweiten Job ausüben, steigt von Jahr zu Jahr. Tatsächlich hatten laut der Umfrage von 2023 etwa 22,6 % aller Befragten einen Zweitjob, was mehr als eine Verdoppelung seit 2018 bedeutet. Es wird erwartet, dass das Interesse an Nebenjobs aufgrund der hohen Preise und der Einkommensunsicherheit weiter zunehmen wird, da mehr als 80 % der Befragten angaben, dass sie in Zukunft einen Nebenjob aufnehmen möchten. Vor diesem Hintergrund ist das Immobilieninvestment zu einer Option geworden, die bei Anfängern von Nebenjobs auf Interesse stößt. Immobilieninvestitionen sind eine Methode zum Kauf von Immobilien wie Eigentumswohnungen und Appartements und zur Erzielung von Mieteinnahmen aus der Vermietung dieser Objekte und sind seit langem eine beliebte Anlagemöglichkeit, da sie ein stabiles Einkommen bieten. Warum also sind Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb so beliebt? In diesem Artikel werden die Merkmale,Vor- und Nachteilevon Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb in einfachen Worten für Anfänger erklärt.
Eignen sich Immobilien als Nebeneinkunft? Der Unterschied zu anderen Modellen
Über die Eignung entscheidet nicht die Höhe des Ertrags, sondern die Frage, wie viel Zeit dem Hauptberuf entzogen wird. Unter diesem Gesichtspunkt unterscheidet sich die Immobilie deutlich von anderen Nebeneinkünften. Ein Nebenjob vergütet festgelegte Arbeitsstunden; Aktien oder Devisenhandel verlangen, den Markt fortlaufend zu verfolgen. Bei der Immobilie dagegen fließen die Mieteinnahmen, sobald das Objekt erworben und in Bewirtschaftung gebracht ist, strukturell weiter.
Der zweite Unterschied liegt in der geringeren Konjunkturabhängigkeit. Aktienkurse bewegen sich täglich; solange der Mieter wohnen bleibt, kommt jeden Monat derselbe Betrag herein. Bei längerfristigen Mietverträgen schwanken die Einnahmen selbst in unruhigen Phasen kaum. Mit passender Lagenwahl und solider Objektverwaltung lassen sich vergleichsweise stabile Mieteinnahmen erwarten. Anders als in Deutschland, wo der Mieterschutz die Mietanpassung stark reguliert, entsteht diese Stabilität in Japan weniger aus gesetzlichen Kappungsgrenzen als aus der hohen Wohnmobilität in den Metropolen und der Bereitschaft der Mieter, marktübliche Mieten zu zahlen.
Es gibt jedoch auch Lasten, die andere Nebeneinkünfte nicht kennen. Der Einstieg erfordert erhebliches Kapital, und der Ausstieg setzt einen Verkaufsprozess voraus. Wer diese Asymmetrie nicht von Anfang an einkalkuliert, hat später das Gefühl, deutlich weniger beweglich zu sein als erwartet.
| Vergleichskriterium | Immobilieninvestment | Aktien / Devisen | Nebenjob auf Stundenbasis |
|---|---|---|---|
| Zeitbindung | Gering (Verwaltung delegierbar) | Mittel bis hoch (Marktbeobachtung nötig) | Hoch (Vergütung proportional zur Arbeitszeit) |
| Anfangskosten | Hoch (20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten) | Gering | Praktisch keine |
| Stabilität der Einnahmen | Hoch (monatliche Miete) | Niedrig (an Kursbewegungen gekoppelt) | Mittel (an Arbeitszeit gekoppelt) |
| Ausstieg während der Laufzeit | Schwierig (Verkaufsprozess erforderlich) | Leicht | Leicht |
| Einstufung in der Arbeitsordnung | Meist als Vermögensanlage gewertet | Meist als Vermögensanlage gewertet | Gilt als Nebentätigkeit |
Dass Immobilien in japanischen Rankings der beliebtesten Nebeneinkünfte weit oben stehen, liegt genau an dieser Struktur: Einkommen, das weiterläuft, ohne Zeit zu verbrauchen. Bei Kapitalbedarf und Liquidität bestehen jedoch klare Einschränkungen. Stellen Sie beide Seiten nebeneinander und prüfen Sie, ob das Modell zu Ihrer Lebensplanung passt.
Arbeitsordnung und Nebentätigkeitsverbot: Wie weit reicht der Spielraum?
In der japanischen Arbeitsordnung (shūgyō kisoku, 就業規則 – die betriebliche Ordnung, die jedes Unternehmen mit zehn oder mehr Beschäftigten aufstellen muss) wird Immobilienbesitz meist nicht als „Nebentätigkeit“, sondern als Vermögensanlage geführt. Selbst Unternehmen mit Nebentätigkeitsverbot erlauben in aller Regel Aktien und Investmentfonds. Wird die Immobilie derselben Kategorie zugeordnet, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sie zulässig bleibt. Der Ausgangspunkt der Prüfung lautet deshalb nicht „Ist Nebentätigkeit verboten?“, sondern „Bleibt mein Engagement im Rahmen der Vermögensanlage?“. Für DACH-Leser ist der Unterschied zur heimischen Praxis wesentlich: In Deutschland regelt das Arbeitsrecht Nebentätigkeiten im Wesentlichen über die Frage der Beeinträchtigung der Hauptleistung; in Japan entscheidet in der Praxis die betriebliche Auslegung der Arbeitsordnung, und diese knüpft an eine steuerrechtliche Größenschwelle an.
Die Grenze zwischen Vermögensanlage und Gewerbe: „fünf Gebäude, zehn Einheiten“
Steuerrechtlich gilt die Wohnraumvermietung in Japan ab dem Besitz von „fünf Gebäuden oder zehn Einheiten“ als gewerblicher Umfang (jigyōteki kibo, 事業的規模). Wer Immobilien als Nebeneinkunft betreibt, sollte das Portfolio unterhalb dieser Schwelle von fünf Gebäuden beziehungsweise zehn Einheiten halten. Wird sie überschritten, ändert sich nicht nur die steuerliche Behandlung – es besteht auch das Risiko, dass die Nebentätigkeitsregelung des Arbeitgebers greift. Selbst wenn das Engagement bislang stillschweigend geduldet wurde: Ab einer bestimmten Größenordnung kann es zum Thema werden. Diese quantitative Schwelle ist eine japanische Besonderheit; einen vergleichbaren, zahlenmäßig fixierten Übergang von privater Vermögensverwaltung zum Gewerbe kennt das deutsche Steuerrecht in dieser Form nicht.
Die Kapitalgesellschaft gilt eindeutig als Nebentätigkeit
Im Verlauf des Aufbaus kommt irgendwann der Wunsch, eine Gesellschaft zu gründen und die Vermietung unternehmerisch zu betreiben. Mit der Gründung beziehen Sie jedoch als Geschäftsführer ein Gehalt aus dem eigenen Unternehmen. Das ist Arbeitslohn neben dem des Hauptarbeitgebers. Wer von einer zweiten Gesellschaft Gehalt bezieht, betreibt eindeutig eine Nebentätigkeit. Angestellte, die über eine Gesellschaftsgründung nachdenken, müssen daher vorab mit dem Arbeitgeber sprechen und dessen Zustimmung einholen.
Öffentlicher Dienst und andere gesetzlich beschränkte Positionen
In einigen Berufen – etwa bei japanischen Beamten (kōmuin, 公務員) – ist die Nebentätigkeit unmittelbar durch Gesetz stark eingeschränkt. Maßstab ist dann nicht die betriebliche Arbeitsordnung, sondern die gesetzliche Regelung; auf innerbetriebliche Gepflogenheiten kann man sich nicht berufen. Klären Sie deshalb vor jedem Schritt, ob Immobilieninvestments in Ihrer konkreten Position zulässig sind. Anders als bei Angestellten der Privatwirtschaft ist hier keine einvernehmliche Lösung mit dem Arbeitgeber möglich – das Gesetz lässt schlicht keinen Verhandlungsspielraum.
| Position / Situation | Übliche Einstufung | Vor dem Einstieg zu klären |
|---|---|---|
| Angestellter in der Privatwirtschaft / unter fünf Gebäuden bzw. zehn Einheiten | Meist als Vermögensanlage gewertet | Nebentätigkeitsklausel der Arbeitsordnung und etwaige Anzeigepflicht |
| Angestellter in der Privatwirtschaft / ab fünf Gebäuden bzw. zehn Einheiten | Gewerblicher Umfang; Einstufung als Nebentätigkeit möglich | Vorabgespräch mit dem Arbeitgeber, geänderte steuerliche Behandlung |
| Gründung einer Kapitalgesellschaft | Es entsteht zusätzlicher Arbeitslohn; gilt als Nebentätigkeit | Zustimmung des Arbeitgebers, Gründungs- und laufende Kosten |
| Öffentlicher Dienst und andere gesetzlich beschränkte Berufe | Gesetzliche Beschränkung | Zulässigkeit nach den für Sie geltenden Rechtsvorschriften |
Vier Gründe, warum Immobilien zur Nebeneinkunft von Angestellten passen
Die Festanstellung ist beim Immobilieninvestment kein Nachteil, sondern ein Vorteil. Die vier Gründe: stabiles Einkommen, delegierbare Verwaltung, geringe Zeitbindung und eine zweite, vom Hauptberuf unabhängige Einkommenssäule. Der Reihe nach.
Die Bonität des Arbeitgebers wird zur Finanzierungskondition
Beim Immobilienkauf ist die Bankfinanzierung der Regelfall, und in der Prüfung zählt vor allem die Stabilität des Einkommens. Angestellte haben hier eine gute Ausgangslage. Wer bei einem börsennotierten Unternehmen oder im öffentlichen Dienst arbeitet, gilt als besonders bonitätsstark und erhält unter Umständen bessere Konditionen. Als realistischer Einstiegspunkt gilt in Japan ein Jahreseinkommen ab etwa 6.000.000 JPY (ca. 35.000 EUR) – für viele Angestellte also erreichbar. Der Kontrast zur deutschen Praxis ist bemerkenswert: Während hierzulande das Objekt und der Beleihungswert im Vordergrund stehen, gewichten japanische Banken den Arbeitgeber und die Beschäftigungsdauer des Kreditnehmers ausgesprochen stark.
Auch mit begrenztem Eigenkapital lässt sich über Fremdmittel ein hochpreisiges Objekt erwerben und aus den Mieteinnahmen tilgen – das ist der Hebeleffekt. Bei anderen Anlageformen bestimmt der eingesetzte Betrag unmittelbar die Ertragsgröße; bei Immobilien beschafft man das Kapital über den Kredit und bedient ihn aus der Miete der Bewohner. Die jahrelange verlässliche Arbeit im Hauptberuf wird so selbst zum Treibsatz für die Nebeneinkunft. Wer die Finanzierungslogik vertiefen möchte, findet in Beziehungsaufbau zu Banken und die Praxis der Finanzierungsverhandlung im Immobilieninvestment weitere Hinweise.
Verwaltung delegierbar, Hauptberuf bleibt unbelastet
Mietersuche, Mietinkasso, Beschwerdemanagement und Instandhaltung lassen sich an eine spezialisierte Hausverwaltung übertragen. Damit bleibt der Alltag erhalten: werktags Konzentration auf den Hauptberuf, am Wochenende Zeit für die Familie – und das Investment läuft weiter. Eine ständige Marktbeobachtung wie bei Aktien oder Devisen entfällt.
Ein Sicherheitsnetz, wenn das Haupteinkommen wankt
Schon die Existenz einer Nebeneinkunft wirkt als Risikoabsicherung. Wenn das Unternehmen in schwieriges Fahrwasser gerät oder Stellen abbaut, hält eine Säule aus Mieteinnahmen die Lebensgrundlage stabil. Einkommensquellen zu streuen heißt, sich das eigene wirtschaftliche Sicherheitsnetz selbst zu knüpfen.
Steuerentlastung und Inflationsschutz zugleich
Beim Immobilieninvestment lassen sich Gebäudeabschreibung, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Kreditzinsen als Betriebsausgaben ansetzen. Durch die Verrechnung von Arbeitslohn und Vermietungseinkünften (son'eki tsūsan, 損益通算 – die japanische Verlustverrechnung zwischen Einkunftsarten) lässt sich eine Entlastung bei Einkommen- und Einwohnersteuer erwarten. Je höher das Einkommen, desto stärker der Effekt.
Hinzu kommt: Als Sachwert wirkt die Immobilie wie eine Versicherung gegen Inflation. Bargeld und Bankguthaben verlieren bei steigenden Preisen real an Wert, während Immobilienwerte und Mieten der Preisentwicklung tendenziell folgen. Ist der Kredit getilgt, bleibt eine lastenfreie Immobilie – und bis dahin fließt Monat für Monat Miete. Dieser doppelte Nutzen findet sich bei keiner anderen Nebeneinkunft. Für Anleger aus dem Euroraum ist dabei zu beachten, dass zum Inflationsschutz in Japan eine zusätzliche Währungsdimension hinzukommt: Erträge entstehen in Yen, sodass die Wechselkursentwicklung EUR/JPY das Ergebnis in der Heimatwährung mitbestimmt.
Zeitmodell für die Vereinbarkeit: Was delegieren, was selbst entscheiden?
Immobilien funktionieren nicht im Modus „vollständig unbeaufsichtigt“. Als Eigentümer fallen Aufgaben der Mietverwaltung an: Mietersuche und Vertragsabwicklung, Mietinkasso, Mahnwesen bei Zahlungsverzug, Beschwerdemanagement, Wohnungsabnahme beim Auszug und Beauftragung der Wiederherstellungsarbeiten (genjō kaifuku, 原状回復 – die in Japan übliche Rückführung der Wohnung in den vertragsgemäßen Ausgangszustand). Wer all das selbst übernimmt, investiert erhebliche Zeit. Damit der Hauptberuf nicht leidet, sollte der Delegationsumfang vorab feststehen.
Bei Beauftragung einer Hausverwaltung wird die Verwaltungsgebühr monatlich von der Miete einbehalten. Als Richtwert gelten etwa 5–10 % der Miete; bei eingeschränktem Leistungsumfang sind rund 5 % möglich. Der Ertrag sinkt entsprechend, doch für zeitlich gebundene Angestellte ist das eine notwendige Ausgabe. Zum Vergleich: In Deutschland liegen Sondereigentumsverwaltungen häufig bei einer festen monatlichen Pauschale je Einheit; das japanische Modell koppelt die Vergütung direkt an die tatsächlich vereinnahmte Miete und richtet damit die Interessen der Verwaltung stärker auf die Vermeidung von Leerstand aus.
Wichtig ist: Auch mit Verwaltungsvertrag bleibt es nicht bei völliger Nichtbefassung. Wie viel für eine größere Instandsetzung ausgegeben wird oder auf welchem Niveau die Miete angesetzt wird – diese abschließenden Entscheidungen und Freigaben trifft der Eigentümer selbst. Gebäude und Ausstattung altern; der Entscheidung über regelmäßige Wartung und Instandsetzung entkommt man nicht.
| Aufgabe | Von der Hausverwaltung übernehmbar | Vom Eigentümer zu entscheiden |
|---|---|---|
| Mietersuche | Inserate, Besichtigungen, erste Bonitätsprüfung | Angebotsmiete, Mietbedingungen, endgültige Zusage |
| Mietinkasso und Zahlungsverzug | Einzug, Mahnung, Anspruchsanmeldung bei der Mietbürgschaftsgesellschaft | Entscheidung über die Einleitung rechtlicher Schritte |
| Beschwerden und Defekte an der Ausstattung | Erstannahme, Beauftragung der Handwerksbetriebe | Freigabe von Reparaturen oberhalb einer Betragsgrenze |
| Auszug und Wiederherstellung | Abnahme, Angebotseinholung, Bauablauf | Abrechnung der Kaution, Umfang der Arbeiten |
| Großinstandsetzung und Modernisierung | Vorlage eines Maßnahmenplans, Unterstützung bei der Firmenauswahl | Zeitpunkt, Budget, Finanzierung |
Diese Aufgabenverteilung einmal vor Vertragsschluss mit der Hausverwaltung abzustimmen, beschleunigt später jede Entscheidung. Zu den Auswahlkriterien für den Verwaltungspartner haben wir in Die sieben Punkte, auf die Eigentümer bei der Wahl der Hausverwaltung achten sollten ausführlich zusammengetragen.
So beginnen Sie: von der Zielsetzung bis zur Finanzierung
Die Reihenfolge lautet: Ziel festlegen, Kapital vorbereiten, Objekt auswählen, Finanzierung, Vertrag. Wer die Zielsetzung überspringt und direkt mit Objektangeboten einsteigt, bewertet Verkaufsvorschläge ohne eigenen Maßstab.
Ertragsziel und Anlagehorizont in Zahlen festlegen
Statt „möglichst viel verdienen“ definieren Sie, welches monatliche Einkommen Sie anstreben. Wer beispielsweise 50.000 JPY (ca. 290 EUR) monatliche Nebeneinkünfte anstrebt, benötigt bei einer Bruttorendite von 6 % ein Objekt von etwa 10.000.000 JPY (ca. 59.000 EUR). Rechnet man Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklage und Steuern hinzu, fällt der tatsächlich erforderliche Kaufpreis höher aus.
Legen Sie zugleich den Anlagehorizont fest. Immobilien sind grundsätzlich ein langfristiges Investment. Kredittilgungsdauer, Nutzungsdauer des Gebäudes und der geplante Verkaufszeitpunkt gehören zusammen betrachtet; bei einer Eigentumswohnung (kubun manshon, 区分マンション – eine einzelne, im Sondereigentum stehende Einheit) plant man üblicherweise mit einer Haltedauer von etwa 20–35 Jahren. Klären Sie parallel, wie viel Leerstands-, Mietsenkungs- und Zinsänderungsrisiko Sie tragen können; daraus ergeben sich Objekttyp, Lage und die passende Finanzierungsstruktur.
Der Kapitalbedarf liegt bei knapp einem Drittel des Kaufpreises
Als Richtwert für das Eigenkapital gelten rund 20 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Nebenkosten für Grundbuch, Maklercourtage und Gebäudeversicherung in Höhe von etwa 7–10 % des Kaufpreises. Da unmittelbar nach dem Erwerb unerwartete Reparaturen auftreten können, halten Sie zusätzlich eine Reserve bereit. Wer Leerstand oder eine Instandsetzung erlebt, nachdem die liquiden Mittel aufgebraucht sind, gerät schnell in eine Schieflage.
| Jahreseinkommen | Richtwert Eigenkapital | Möglicher Kaufpreis | Erwartete Monatsmiete | Anmerkung |
|---|---|---|---|---|
| 6.000.000 JPY (ca. 35.000 EUR) | 2.000.000 JPY (ca. 11.800 EUR) | 10.000.000 JPY (ca. 59.000 EUR) | 50.000–80.000 JPY (ca. 290–470 EUR) | Studio-Apartment (wanrūmu) in zentraler Lage |
| 8.000.000 JPY (ca. 47.000 EUR) | 3.000.000 JPY (ca. 17.600 EUR) | 15.000.000 JPY (ca. 88.000 EUR) | 80.000–120.000 JPY (ca. 470–700 EUR) | 1K bis 1DK in zentraler Lage |
| 10.000.000 JPY (ca. 59.000 EUR) | 4.000.000 JPY (ca. 23.500 EUR) | 20.000.000 JPY (ca. 118.000 EUR) | 100.000–150.000 JPY (ca. 590–880 EUR) | 1LDK in zentraler Lage |
| 12.000.000 JPY (ca. 70.000 EUR) | 5.000.000 JPY (ca. 29.400 EUR) | 25.000.000 JPY (ca. 147.000 EUR) | 120.000–180.000 JPY (ca. 700–1.060 EUR) | Mehrere Einheiten möglich |
Das sind ausdrücklich nur Richtwerte. Bonität, Arbeitgeber und Beschäftigungsdauer verändern die Finanzierungskonditionen erheblich. Bedenken Sie zudem: Innerstädtische Objekte erlauben zwar attraktive Renditen, verlangen aber mehr Startkapital. Die japanischen Wohnungstypbezeichnungen sind dabei erklärungsbedürftig – „1K“ steht für einen Wohnraum mit abgetrennter Küche, „1DK“ für einen Wohnraum plus Ess-/Kochbereich und „1LDK“ für einen Wohnraum plus kombiniertem Wohn-, Ess- und Kochbereich.
Fehlt Eigenkapital, ist planmäßiges Ansparen der sicherste Weg. Der Einstieg verzögert sich, dafür entfällt eine überdehnte Kreditaufnahme. Darlehen oder Schenkungen aus der Familie sind eine Option, erfordern aber die Auseinandersetzung mit der japanischen Schenkungsteuer und mit möglichen Folgen für das Familienverhältnis. Einzelne Institute bieten Voll- oder Überfinanzierungen an; dabei steigen jedoch Zinssatz und Prüfungsstrenge, sodass sorgfältige Abwägung geboten ist.
Worauf kommt es bei der Objektauswahl an? Lage, Typ und Rendite
Das wichtigste Kriterium ist die Lage. Objekte in guter Lage haben ein geringeres Leerstandsrisiko, und die Mieten geben langsamer nach. Ideal sind Standorte innerhalb von zehn Gehminuten zu einem größeren Bahnhof, mit mehreren Linien, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung in der Nähe. Auch künftige Entwicklungen – Sanierungsgebiete, geplante neue Bahnstationen – gehören in die Bewertung. Der Bezug zum Bahnhof ist eine spezifisch japanische Größe: Während in deutschen Städten die Erreichbarkeit mit dem Auto und die Stadtteillage dominieren, entscheidet in Tokio oder Osaka die Gehzeit zur nächsten Station in erheblichem Maß über Miethöhe und Vermietbarkeit.
Für Einsteiger ist die Studio-Eigentumswohnung am zugänglichsten
Als erstes Objekt wird häufig eine Eigentumswohnung gewählt, insbesondere ein Studio-Apartment (wanrūmu, ワンルーム). Der Kapitaleinsatz ist geringer als bei einem ganzen Gebäude, und der Verwaltungsaufwand fällt niedriger aus. Beim Sondereigentum verwaltet die Eigentümergemeinschaft (kanri kumiai, 管理組合) das Gesamtgebäude; der einzelne Anleger muss sich nur um seine Einheit kümmern. Durch die wachsende Zahl der Einpersonenhaushalte ist die Nachfrage nach Studios in zentralen Lagen stabil.
Neubauten haben neue Ausstattung und zunächst geringe Instandsetzungskosten, sind aber teurer und renditeschwächer. Bestandsobjekte sind günstiger und renditestärker, bergen aber Instandsetzungsbedarf. Bei älteren Gebäuden steigen die Kosten durch alternde Technik; prüfen Sie deshalb vor dem Kauf den Bauzustand und den vorliegenden Instandhaltungsplan.
Nicht die Bruttorendite, sondern die Nettorendite entscheidet
Die Bruttorendite (hyōmen rimawari, 表面利回り) ist die jährliche Mieteinnahme geteilt durch den Kaufpreis. Für die tatsächliche Ertragskraft berechnet man die Nettorendite (jisshitsu rimawari, 実質利回り).
Nettorendite = (Jahresmieteinnahme − Jahreskosten) ÷ Kaufpreis × 100
Zu den Jahreskosten zählen Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Stadtplanungssteuer, Verwaltungsgebühr und Gebäudeversicherung. Je größer der Abstand zwischen beiden Kennzahlen, desto stärker weicht der beworbene Wert vom tatsächlich verbleibenden Überschuss ab. Die Berechnung im Detail finden Sie unter Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite und worauf bei der Objektauswahl zu achten ist.
Zukunftsfähigkeit liest man an Demografie und Infrastruktur ab
Zur Einschätzung der Zukunftsfähigkeit prüfen Sie, ob die Bevölkerung der Region wächst, wie die Altersstruktur aussieht und wie hoch der Anteil der Einpersonenhaushalte ist. Auch Entwicklungen der Verkehrsinfrastruktur – geplante neue Linien, Bahnhofsumbauten, dichtere Busnetze – wirken unmittelbar auf den Objektwert. Universitäts- oder Unternehmensverlagerungen, neue Einkaufszentren und öffentliche Einrichtungen verschieben die Mietnachfrage ebenfalls deutlich. Der japanische Kontext unterscheidet sich hier klar vom deutschen: Bei landesweit rückläufiger Bevölkerung fällt die Wahl der Mikrolage weit stärker ins Gewicht als in weiterhin wachsenden europäischen Ballungsräumen.
Wie nutzt man die Finanzierung? Institutswahl und Kreditprüfung
Immobilienkredite bieten in Japan Großbanken, Regionalbanken, Kreditgenossenschaften (shinkin) und Non-Banks – mit jeweils eigenem Charakter. Großbanken haben tendenziell niedrige Zinsen, prüfen aber streng und setzen Anforderungen an Einkommen und Arbeitgeber. Regionalbanken und Kreditgenossenschaften sind regional verankert und reagieren mitunter flexibler. Non-Banks prüfen vergleichsweise großzügig, verlangen aber höhere Zinsen.
Beim Vergleich zählen nicht nur der Zinssatz, sondern auch Laufzeit, Kreditvolumen, Bürgschaftsentgelt und Bearbeitungsgebühr. Variable Zinsen starten niedrig, tragen aber das Risiko künftiger Zinssteigerungen; Festzinsen vermeiden dieses Risiko, beginnen dafür höher. Seit dem Ausstieg aus der Negativzinspolitik der Bank of Japan (日本銀行) hat sich das Zinsumfeld verändert. Wer variabel finanziert, sollte daher die Rate im Steigerungsfall vorab durchrechnen. Für DACH-Anleger ist das ein spürbarer Unterschied zur heimischen Gewohnheit langer Zinsbindungen: In Japan ist die variable Verzinsung bei Wohnimmobilienkrediten der Normalfall, nicht die Ausnahme.
Für die Kreditprüfung ist der Nachweis stabilen Einkommens das Wichtigste. Gehaltsabrechnungen, die jährliche Lohnsteuerbescheinigung und Steuererklärungen belegen ein fortlaufendes, verlässliches Einkommen. Zahlungsverzüge bei Kreditkarten oder eine Historie bei Konsumentenkreditanbietern wirken sich auf die Prüfung aus; die Pflege der eigenen Bonitätsdaten ist daher unverzichtbar. Je mehr Eigenkapital, desto höher die Kreditwürdigkeit und desto besser die erzielbaren Konditionen.
Risiken, die gerade bei einer Nebeneinkunft durchschlagen
Wer Immobilien als Nebeneinkunft hält, muss im Ernstfall aus dem Gehalt des Hauptberufs nachschießen. Genau deshalb schützt die Risikoinventur mit vorbereiteten Gegenmaßnahmen unmittelbar den Hauptberuf.
| Risiko | Eintrittswahrscheinlichkeit | Gegenmaßnahme | Bedeutung | Auswirkung |
|---|---|---|---|---|
| Leerstandsrisiko | Hoch | Lagenwahl, gute Ausstattung, marktgerechte Miete | ★★★ | Groß |
| Mietsenkungsrisiko | Mittel | Marktbeobachtung, regelmäßige Wartung, Modernisierung | ★★☆ | Mittel |
| Zinsänderungsrisiko | Mittel | Festzins, Sondertilgung, Beobachtung der Zinsentwicklung | ★★☆ | Mittel |
| Katastrophenrisiko | Niedrig | Gebäude- und Erdbebenversicherung, Prüfung der Erdbebensicherheit | ★☆☆ | Groß |
| Instandsetzungsrisiko | Mittel | Instandhaltungsrücklage, regelmäßige Inspektion, vorbeugende Wartung | ★★☆ | Mittel |
| Liquiditätsrisiko | Niedrig | Fokus auf Lage, marktgängige Objekte wählen | ★☆☆ | Mittel |
Das Leerstandsrisiko wiegt bei nur einer Einheit am schwersten
Zwischen Auszug und Neuvermietung fallen die Mieteinnahmen aus, während Kredittilgung und Hausgeld weiterlaufen. Bei nur einer Einheit sinken die Einnahmen im Leerstand auf null. Prüfen Sie nach Möglichkeit die Streuung über mehrere Einheiten; solange das nicht geht, planen Sie in der Liquiditätsrechnung ausdrücklich mehrere einnahmefreie Monate ein.
Im Zentrum der Gegenmaßnahmen steht die Lage. Bahnhofsnähe, zentrale Stadtlage und wachsende Bevölkerung senken das Leerstandsrisiko deutlich. Auch die von Mietern erwartete Ausstattung – Klimaanlage, Dusch-WC, separater Waschtisch, Türschließanlage – schafft Wettbewerbsfähigkeit. Eine Miete deutlich über dem Umfeldniveau verlängert die Leerstandszeit; halten Sie das Niveau über regelmäßige Marktbeobachtung angemessen. Das Dusch-WC ist hier ein gutes Beispiel für eine japanspezifische Erwartung: Was in Deutschland als Luxusausstattung gilt, ist im japanischen Mietmarkt eine faktische Grundanforderung.
Gegen Zinssteigerungen helfen Sondertilgung und Umschuldung
Wer variabel finanziert, spürt Zinserhöhungen direkt. Ein Festzins schließt dieses Risiko aus, kann aber die Gesamtbelastung erhöhen. Bei freier Liquidität senken Sondertilgungen den Restsaldo; beobachten Sie zudem regelmäßig die Geldpolitik der Bank of Japan und die Marktzinsen und prüfen Sie bei Bedarf eine Umschuldung.
Den Deckungsumfang über Versicherungen und Mietbürgschaft festlegen
Die Gebäudeversicherung ist unverzichtbar. Sie deckt nicht nur Feuer, sondern auch Überschwemmung, Sturm und Einbruchdiebstahl. Die Versicherungssumme orientiert sich am Wiederbeschaffungswert des Gebäudes. Die Erdbebenversicherung wird in Japan nur zusammen mit der Gebäudeversicherung abgeschlossen, und die Versicherungssumme ist auf 50 % der Gebäudeversicherung begrenzt. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Schäden Dritter durch Gebäudemängel wird bei Eigentumsanlagen häufig bereits von der Eigentümergemeinschaft unterhalten, ist aber auch individuell erwägenswert. Diese gesetzlich gedeckelte Erdbebendeckung ist eine japanische Besonderheit, die im deutschsprachigen Raum keine Entsprechung hat – Erdbebenrisiko gehört in Japan zur Grundkalkulation jeder Immobilie.
Gegen betriebliche Risiken wie Mietrückstände oder das heimliche Verschwinden von Mietern hilft die Einschaltung einer Mietbürgschaftsgesellschaft (hoshō gaisha, 保証会社), die in Japan bei Neuvermietungen inzwischen die Regel ist. Bei Nachbarschaftskonflikten und plötzlichem Instandsetzungsbedarf erweitern regelmäßige Anlageninspektionen und Grundkenntnisse der rechtlichen Verfahren den Handlungsspielraum. Der größte Teil der Risiken lässt sich durch Vorbereitung mindern. Denkbare Risiken vorab zu benennen und jeweils vorzusorgen, ist die Voraussetzung für eine stabile Bewirtschaftung.
Steuererklärung und Steuerrecht: die 200.000-JPY-Schwelle, Abschreibung und Blue Return
Für Angestellte gilt: Übersteigen die Einkünfte aus Nebentätigkeit außerhalb des Arbeitslohns 200.000 JPY (ca. 1.200 EUR) im Jahr, wird eine Steuererklärung erforderlich. Die Vermietungseinkünfte (fudōsan shotoku, 不動産所得), also Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten, werden mit den übrigen Einkünften zusammengerechnet und besteuert. Der betriebliche Lohnsteuerjahresausgleich des Arbeitgebers (nenmatsu chōsei, 年末調整) genügt dann nicht mehr; Erklärung und Zahlung übernimmt der Eigentümer selbst. Wer das versäumt, riskiert Nachzahlungen wegen unvollständiger Erklärung. Der Unterschied zur deutschen Praxis ist hier greifbar: In Japan werden Angestellte normalerweise überhaupt nicht zur Steuererklärung veranlagt, weil der Arbeitgeber die Jahresabrechnung vollständig übernimmt – die Immobilie führt viele Anleger erstmals in das Verfahren ein.
Die Abschreibung ist der Kern der Steuerentlastung
Der größte steuerliche Effekt entsteht dadurch, dass die Gebäudeabschreibung (genka shōkyaku, 減価償却) als Aufwand angesetzt werden kann. Weil ein Gebäude im Zeitverlauf an Wert verliert, lässt sich der Kaufpreis geteilt durch die gesetzliche Nutzungsdauer jährlich als Aufwand geltend machen. Für Wohngebäude in Stahlbetonbauweise beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer 47 Jahre.
Bei Bestandsobjekten verkürzt sich die Restnutzungsdauer, wodurch die jährliche Abschreibung steigt und der Entlastungseffekt zunimmt. Eine kurze Abschreibungsdauer bedeutet allerdings auch, dass die Abschreibung früh endet. Beurteilen Sie deshalb ausdrücklich auch die Ertragslage nach Auslaufen der Abschreibung. Die Mechanik im Detail erläutern wir in Abschreibung und Verlustverrechnung beim Investment in Eigentumswohnungen.
Was als Werbungskosten zählt – und was nicht
Hausgeld und Instandhaltungsrücklage sind monatliche Festbeträge für Verwaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und leicht ansetzbar. Auch Grundsteuer und Stadtplanungssteuer entstehen unmittelbar aus dem Eigentum und sind abzugsfähig. Beim Kredit ist ausschließlich der Zinsanteil Aufwand, der Tilgungsanteil nicht. Führen Sie beides anhand des Tilgungsplans getrennt. Die Verwaltungsgebühr ist ebenfalls abzugsfähig.
Instandsetzungskosten sind Aufwendungen für Erhalt und Reparatur des Objekts. Maßnahmen, die den Wert steigern, gelten jedoch nicht als Instandsetzung, sondern als aktivierungspflichtiger Aufwand und unterliegen der Abschreibung. Eine falsche Zuordnung kann bei einer späteren Betriebsprüfung beanstandet werden.
Der Freibetrag beim Blue Return hängt vom gewerblichen Umfang ab
Wer den sogenannten Blue Return wählt (aoiro shinkoku, 青色申告 – die japanische Erklärungsform mit erhöhten Buchführungsanforderungen und Steuervorteilen), erhält den Sonderfreibetrag von bis zu 650.000 JPY (ca. 3.800 EUR). Liegt jedoch kein gewerblicher Umfang vor (also weniger als fünf Gebäude beziehungsweise zehn Einheiten), beträgt der Freibetrag 100.000 JPY (ca. 590 EUR). Solange Sie als Nebeneinkunft unterhalb der Schwelle von fünf Gebäuden und zehn Einheiten bleiben, kalkulieren Sie also mit einem Freibetrag von 100.000 JPY. In beiden Fällen besteht die Pflicht zur Erstellung und Aufbewahrung von Büchern: Einnahmen und Ausgaben sind exakt aufzuzeichnen, Belege ordnungsgemäß aufzubewahren.
Rechtstreue endet nicht beim Steuerrecht
Die Wohnraumvermietung bringt auch die Pflicht mit sich, die für Mietverträge und Gebäudebewirtschaftung geltenden Gesetze einzuhalten: das Miet- und Pachtrecht (shakuchi shakka-hō, 借地借家法 – Japans Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemiete), das Baustandardgesetz (kenchiku kijun-hō, 建築基準法) und das Feuerwehrgesetz (shōbō-hō, 消防法). Unerlaubte bauliche Veränderungen oder das Versäumen vertraglicher Pflichten wie der vorgeschriebenen Anlagenprüfungen und der Kautionsabrechnung führen zu erheblichen Konflikten. Als Eigentümer mit Compliance-Bewusstsein zu handeln, ist die Grundlage für ein dauerhaft tragfähiges Engagement.
Von der Nebeneinkunft zum Unternehmen: Zeitpunkt der Gründung und Perspektive der Branche
Man kann ein als Nebeneinkunft begonnenes Immobilienengagement ausbauen und daraus ein Unternehmen machen. Die Entscheidung hängt an zwei Punkten: Greifen Skaleneffekte, und übersteigt der Gewinn die Kosten der Gesellschaftsform?
Mit steigender Objektzahl lassen sich Ertragsschwankungen einzelner Einheiten besser abfangen, die Risikostreuung nimmt zu. Auch operatives Know-how wächst, die Bewirtschaftung wird effizienter. Eine Kapitalgesellschaft erweitert den Finanzierungsrahmen für größere Objekte, erweitert den Kreis abzugsfähiger Aufwendungen, erlaubt einen längeren Verlustvortrag zur Verrechnung und erleichtert die Vermögensnachfolge im Erbfall. Ist die persönliche Einkommensteuerbelastung hoch geworden, kann der Körperschaftsteuersatz die Gesamtbelastung senken.
Allerdings verursacht die Gesellschaft Gründungs- und laufende Kosten, und solange Sie angestellt sind, stellt sich zusätzlich die eingangs beschriebene Frage der Nebentätigkeitsregelung. Als Faustregel gilt: Der Zeitpunkt zur Prüfung ist erreicht, wenn der Nachsteuergewinn die Kosten der Gesellschaft übersteigt – oder wenn Sie sich entschieden haben, von der Nebeneinkunft zum Hauptberuf zu wechseln.
Zur Perspektive der Branche gibt es Stimmen, die wegen des Bevölkerungsrückgangs durch Geburtenrückgang und Alterung skeptisch sind. Der Wohnbedarf verschwindet jedoch nicht, und gerade in den Metropolregionen bleibt die Nachfrage kräftig. Zugleich entstehen neue Chancen: Modernisierung alternder Wohnungsbestände, Nutzung leerstehender Häuser (akiya, 空き家), Grundrissanpassungen für Telearbeit, Shared Houses, seniorengerechtes Wohnen sowie der Einsatz von PropTech. In anhaltenden Inflationsphasen wirkt außerdem der Sachwertcharakter der Immobilie wertstabilisierend.
Andererseits trifft ein unternehmerisch betriebenes Portfolio Wettbewerb und Konjunktur unmittelbarer. Der Immobilienmarkt verläuft zyklisch; neben Aufschwungphasen gehören Stagnation und Rückgang in die Planung. Dennoch bleibt der Bereich, weil er das Grundbedürfnis Wohnen bedient, für das Leben der Menschen unverzichtbar. Wer mit mittel- bis langfristigem Blick wirtschaftet, kann eine stabile Ertragsbasis aufbauen.
Warum Integrität und stetiges Lernen den Unterschied machen
Wer mit Immobilien als Nebeneinkunft langfristig erfolgreich ist, zeigt zwei Gemeinsamkeiten: Integrität und Lernbereitschaft. Nicht spektakuläre Methoden, sondern diese beiden Eigenschaften entscheiden über das Ergebnis.
Das Immobiliengeschäft ruht auf Vertrauensbeziehungen. Der Makler, der das Objekt vermittelt; die Bank, die das Kapital bereitstellt; die Mieter, die tatsächlich in der Wohnung leben. Erst wenn das Vertrauen zu allen Beteiligten trägt, wird die Bewirtschaftung stabil. Umgekehrt gilt: Einmal beschädigtes Vertrauen wächst sich zu erheblichen Konflikten aus. Vertragstreue – zügige Reaktion auf technische Mängel, korrekte Kautionsabrechnung – ist selbstverständlich; hinzu kommen Rücksicht auf die Nachbarschaft und Wertschätzung gegenüber den beauftragten Betrieben. Beides wirkt am Ende messbar auf Leerstandszeiten und Instandsetzungskosten. Vertrauen entsteht nicht über Nacht, sondern durch tägliche Wiederholung.
Wir bei der INA&Associates Co., Ltd. haben jinzai (人財, „Menschen als Vermögenswert“ – wir schreiben den Begriff bewusst mit dem Schriftzeichen für „Vermögen“ statt mit dem sonst üblichen für „Material“) und Vertrauen ins Zentrum unserer Unternehmensführung gestellt. Der Gedanke, eine Gesellschaft zu schaffen, in der jeder Mensch angemessen bewertet und belohnt wird, gilt für die Mietwohnungsbewirtschaftung genauso. Kleine Zusagen einzuhalten und jedem einzelnen Geschäft aufrichtig zu begegnen, wird mit der Zeit zu einem Vermögen, das durch nichts zu ersetzen ist.
Das zweite ist die Haltung, kontinuierlich zu lernen. Der Immobilienmarkt bewegt sich ständig, Gesetze und Steuerrecht ändern sich. Verschiebungen bei den gefragten Stadtvierteln, schwankende Finanzierungszinsen, veränderte Grundrissbedürfnisse durch Telearbeit – laufend treten neue Faktoren auf, die über Erfolg und Misserfolg entscheiden. Wer eine Gesetzesänderung nicht kennt, riskiert Verstöße; wer den Markt falsch liest, reagiert auf Leerstand oder Preisrückgang zu spät. Gut informierte Anleger halten stets mehrere Optionen offen und entscheiden auch in unerwarteten Lagen besonnen.
Suchen Sie nicht den schnellen, mühelosen Gewinn, springen Sie nicht auf vermeintlich einfache Gelegenheiten auf, sondern bauen Sie Erfahrung und Wissen verlässlich auf. Was wie ein Umweg aussieht, ist der sicherste Weg. Wenn Sie Fragen zu Immobilien als Nebeneinkunft haben oder die Bewirtschaftungsstruktur Ihres Bestands überprüfen möchten, wenden Sie sich gern jederzeit an INA&Associates Co., Ltd.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Kann ich in Immobilien investieren, obwohl mein Arbeitgeber Nebentätigkeiten untersagt?
A. Die meisten japanischen Unternehmen werten Immobilienbesitz als „private Vermögensanlage“ und behandeln ihn außerhalb des Nebentätigkeitsverbots. Selbst Unternehmen mit Verbot erlauben in aller Regel Aktien und Investmentfonds; Immobilien werden mit hoher Wahrscheinlichkeit ebenso eingeordnet. Überschreitet das Portfolio jedoch „fünf Gebäude oder zehn Einheiten“, liegt steuerlich gewerblicher Umfang vor, und die Nebentätigkeitsregelung kann greifen. Bei Gründung einer Kapitalgesellschaft entsteht zusätzlicher Arbeitslohn, was eindeutig als Nebentätigkeit gilt. Prüfen Sie zuerst die Arbeitsordnung und sprechen Sie bei Bedarf mit dem Arbeitgeber. Wer in einer gesetzlich beschränkten Position arbeitet – etwa im öffentlichen Dienst –, muss die Zulässigkeit vorab rechtlich klären.
F2. Wie hoch sind die Anfangskosten?
A. Erforderlich sind rund 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital sowie etwa 7–10 % des Kaufpreises als Nebenkosten. Bei einem Objekt von 10.000.000 JPY (ca. 59.000 EUR) sind das 2.000.000 JPY (ca. 11.800 EUR) Eigenkapital und 700.000–1.000.000 JPY (ca. 4.100–5.900 EUR) Nebenkosten, insgesamt also etwa 2.700.000–3.000.000 JPY (ca. 15.900–17.600 EUR). Darüber hinaus empfiehlt sich eine Reserve für unerwartete Reparaturen kurz nach dem Kauf. Da die Bedingungen je nach Institut und Objekt variieren, erstellen Sie vorab eine detaillierte Finanzierungsplanung.
F3. Ab wann wird eine Steuererklärung fällig?
A. Sobald die Einkünfte aus Nebentätigkeit außerhalb des Arbeitslohns 200.000 JPY (ca. 1.200 EUR) im Jahr übersteigen, ist eine Steuererklärung erforderlich. Die Vermietungseinkünfte errechnen sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der notwendigen Werbungskosten und werden mit den übrigen Einkünften zusammengerechnet besteuert. Bei einem Verlust lässt sich dieser mit dem Arbeitslohn verrechnen, was zu einer Erstattung von Einkommensteuer führen kann. Mit dem Blue Return erhalten Sie den Sonderfreibetrag; liegt jedoch kein gewerblicher Umfang vor (weniger als fünf Gebäude beziehungsweise zehn Einheiten), beträgt er 100.000 JPY (ca. 590 EUR). In beiden Fällen besteht Buchführungs- und Aufbewahrungspflicht.
F4. Lässt sich das neben einem fordernden Hauptberuf durchhalten?
A. Mit einer Hausverwaltung bleibt die Belastung des Hauptberufs minimal, denn Mietersuche, Mietinkasso, Beschwerdemanagement und die Abwicklung beim Auszug werden übernommen. Als Richtwert für die Vergütung gelten 5–10 % der Miete; bei eingeschränktem Leistungsumfang sind rund 5 % möglich. Völlig unbeteiligt bleiben Sie allerdings nicht: Wie weit eine kostspielige Instandsetzung geht und wie hoch die Miete angesetzt wird, entscheidet der Eigentümer. Wer die Aufgabenverteilung vor Vertragsschluss klärt, verändert die tägliche Belastung erheblich.
Schlussfolgerung.
Immobilieninvestitionen sind ein wirksames Mittel zur Erzielung eines stabilen Einkommens im Nebenerwerb. Wenn Sie die richtige Immobilie auswählen und sie systematisch verwalten, können Sie sich ein stabiles Einkommen in Form von monatlichen Mieten sichern und gleichzeitig ein Vermögen für die Zukunft aufbauen. Aufgrund dieser Attraktivität sind Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb, der berufsbegleitend betrieben werden kann, sehr beliebt. Andererseits gibt es auch Nachteile und Risiken wie Leerstandsrisiko, anfängliche Kostenbelastung und Verwaltungsaufwand, die man unbedingt kennen sollte, bevor man mit den Vorbereitungen beginnt. Wie Daisuke Inazawa feststellt, ist ein solides Management, das auf Vertrauen und Planung beruht, der Schlüssel zu erfolgreichen Immobilieninvestitionen.
Wenn Sie ein Anfänger im Nebengeschäft sind, sollten Sie mit kleinen Schritten beginnen. Wenn Sie Informationen sammeln und sich mit Experten beraten, werden Sie sich ein Gesamtbild von Immobilieninvestitionen machen können. Und wenn Sie mit dem richtigen Wissen und der richtigen Strategie vorgehen, können Immobilieninvestitionen zu einer stabilen Einnahmequelle im Nebenerwerb werden. Wenn Sie ein zukünftiges Vermögen aufbauen und Ihr Einkommen steigern wollen, warum versuchen Sie es nicht mit Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb, so wie es zu Ihnen passt?
