資產除去債務是一種制度，在該制度中，未來拆除建築物和裝置時不可避免的費用從發生時起就作為負債反映在會計中。對於出租房地產，判決包括將財產恢復到合約規定的原狀、拆除建築物以及清除石棉等有害物質。
日本市場背景：資產除去債務（資産除去債務，shisan jokyo saimu）是日本會計中用來確認資產退出義務的概念，常與日本租賃契約的復原條款及建築拆除義務一起出現。海外業主不能直接假設押金或一般修繕條款在日本具有相同的會計與稅務效果。
與許多海外租賃制度相比，日本可能將未來義務的會計認列時點，與費用可扣抵的稅務年度分開處理。契約、估算書與稅務處理應視為相互關聯但各自獨立的資料確認。
如果您僅根據購買價格和租金來計算收入和支出，您將忽略退出或合約結束時將產生的費用。在本文中，我們將解釋資產除去債務的範圍、基本會計處理、與恢復成本的區別以及房地產所有者應檢查的材料。
本文要點
- 資產除去債務包括按照法律或合約要求報廢有形固定資產的義務。
- 在會計中，未來支出的現值記錄為負債，並將相應的清除成本新增到固定資產中。
- 資本化金額隨後會進行折舊，並隨著時間的推移調整負債。
- 如果租賃合約有保證金，在某些情況下也可以接受將預計無法收回的金額分配給費用的方法。
- 由於出於會計目的的資產除去債務以及出於稅務目的的維修成本和資本支出的確定方式不同，因此在結賬前會分別進行檢查。
什麼是資產除去債務？涵蓋哪些成本？
資產除去債務是指因有形固定資產的購置、建造、開發和正常使用而產生的法定和合約報廢義務。這包括建築物和裝置因出售、處置、回收等原因而不再使用的情況，但拆除並不包括單純轉移或暫時閒置。
例如，如果租賃建築物的租賃合約規定搬出時建築物內部必須拆除並恢復原狀，請檢查合約中是否規定了產生費用的不可避免的義務。拆除建築物時如有依法需要特殊處理的有害物質，也將考慮清除。
| 費用示例 | 考慮資產除去債務 | 首先檢查的檔案 |
|---|---|---|
| 租戶搬出時進行內部拆除 | 確認合約內容和義務的確定性 | 租賃合約、建築分類表 |
| 建築物拆除 | 檢查法律和合約移除義務 | 銷售合約、行政檔案、拆遷估價 |
| 去除石棉等 | 考慮是否有特殊的移除義務 | 調查報告、法律法規、專業評估 |
| 未來的定期維修 | 原則上與資產除去債務分開確定 | 維修計劃、維護合約 |
會計準則委員會（ASBJ）將資產除去債務定義為法律或合約要求的法定義務以及同等義務。詳情請參閱企業會計準則第18號《資產除去債務會計準則》及應用指引。
如何對資產除去債務進行會計處理和日記賬分錄？
基本方法是，當“資產除去債務”發生時，將“資產除去債務”記錄為負債，並新增相同金額到相應固定資產的購置成本中。不是按原樣記錄未來支出的估計金額，而是根據付款時間將其貼現至現值。
例如，如果未來拆除成本的現值估計為 500 萬日元（約新臺幣 96 萬，截至 2026 年 7 月估計），則概念日記帳分錄將如下。
（借方）建築物等固定資產 500 萬日元（約新臺幣 96 萬，截至 2026 年 7 月估計）/（貸方）資產除去債務 500 萬日元（約新臺幣 96 萬，截至 2026 年 7 月估計）
入賬後，計入固定資產的搬遷費用按照與目標資產相同的方法進行折舊。另一方面，在負債方面，隨著時間的推移和付款期的臨近，相當於衝回折扣的調整金額被記錄為費用。
（借方）折舊費用/（貸方）累計折舊金額
（借）利息支出等/（貸）資產除去債務
實際的賬目專案、折現率以及變更估計時應遵循的程式必須按照公司的會計政策和適用的準則確定。 ASBJ 的申請指南還包含示例，因此您不僅可以應用金額，還可以留下發生時間、付款時間和估算的依據。
恢復成本和資產除去債務之間有什麼區別？
僅“恢復”這個名稱並不能確定其是否屬於資產除去債務。會計資產除去債務著眼於未來的清除是否由於合約或法律而不可避免。定期維修、為招租而重新裝修以及房產空置時更換裝置可列為單獨費用。
即使出租房屋的業主在搬出時負責拆除室內裝飾，如果合約對方對工作範圍、搬出條件、是否有履約義務等不清楚，第一步就是檢查合約和施工進度。僅透過檢視估算來記錄負債是危險的。
此外，ASBJ的申請指南還指出，在與建築物等租賃合約相關的保證金記錄時，合理估計最終不可能收回的保證金的一部分，將屬於當期負擔的金額記錄為費用。擁有保證金並不一定意味著資產除去債務就會消失。
如果合約中包含以下任何一項，請儘快告知負責成交的負責人。
- 有義務拆除室內裝飾、招牌、固定裝置和裝置
- 恢復原狀的範圍以及房東和租客的負擔分類
- 合約條款、續約、處罰和提前取消的條件
- 押金返還條件和攤銷規定
- 是否有任何材料需要拆卸、處置或特殊管理
房地產業主在估價中檢查哪些專案？
資產除去債務的金額將根據對未來報廢成本和時間的估計而有所不同。當合約、使用、建築檢查或建築單價發生變化時，您需要一個系統來重新確認，而不是繼續使用購買時的估算。
| 檢查專案 | 記錄離開 | 稽核機會 |
|---|---|---|
| 移除義務 | 合約條款及法律法規的相關部分 | 合約續簽、法律修訂 |
| 付款期限 | 耐用壽命、續訂時間表、退役日期 | 用途變更、銷售政策變更 |
| 施工成本 | 多次估算、數量、單價、處置成本 | 建築單位成本和處置成本的變化 |
| 折扣率 | 採用理由及計算材料 | 會計政策變更、假設變更 |
| 保證金 | 退貨條件、攤銷、回收預期 | 合約續簽、對方情況變化 |
例如，購買時預計10年後拆除費用為500萬日元（截至2026年7月約為新臺幣96萬），但由於石棉調查或處置方法的改變，拆除費用可能會增加。另一方面，更改合約可能會消除移除財產的義務。不僅僅是糾正差異，重要的是在會議紀要和估計材料中記錄假設變化的原因。
檢查房地產持有餘額時，請考慮公寓管理的維修費用和折舊、租賃管理固定資產稅和城市規劃稅也列在同一資產負債表中。透過簡單地將未來的費用分為“修理”、“稅收”和“搬遷”，您看待剩餘費用的方式將會改變。
出於稅收目的，資產除去債務和維修成本是否受到相同的處理？
資產除去債務的會計處理以及出於稅收目的包含的必要費用和扣除額並不相同。出於稅收考慮，我們按照實際支出，將正常維護、恢復原狀對應的部分列為修理費用，將增值或延長使用期限的部分列為資本支出。
國稅廳表示，企業固定資產正常維修、恢復原狀的金額應作為修理費計入支出當年必要費用，增值部分應計提折舊作為資本支出。僅僅因為未來合約義務在會計中記錄為負債，並不一定意味著稅費將同時得到確認。
個人業主在最終納稅申報表中檢查會計和稅務差異，企業業主在財務報表中檢查稅務調整。如果您對金額或合約不確定，請在製作日記帳分錄之前，向稅務會計師諮詢合約、估算和會計計算材料。
總體稅務情況也在如何管理房地產投資納稅申報表中的收入和支出、費用和折舊中進行了組織。然而，由於稅率和申報截止日期因個人/公司、收入類別和財政年度而異，因此重要的是不要僅根據文章中的一般性內容來決定納稅申報表的內容。
摘要：包括購買前的拆除成本。
資產除去債務是一個概念，從義務產生的那一刻起就在會計中反映義務，而不是推遲未來的拆除或恢復原狀作為“某天將發生的費用”。對於租賃房地產，我們收集銷售合約、租賃合約、施工進度表和調查報告，以確認義務、時間和金額。
在做出房地產投資決定時，不僅要考慮購買價格和租金，還要考慮退出時必要的搬遷費用。分別檢查會計處理和稅務處理，如果估計假設發生變化，則重新計算。這是實踐中處理資產除去債務的基礎。
常見問題解答 (FAQ)
Q1。資產除去債務是否也適用於個人房地產所有者？
A.涉及對資產除去債務應用會計準則的企業和公司。由於個人最終納稅申報表的會計準則和稅務處理不相符，我們分別檢查合約負擔和稅費類別。
Q2。所有未來的維修費用是否都被視為資產除去債務？
A.並非所有維修成本都會成為資產除去債務。我們檢查是否存在法律或合約規定的不可避免的拆除義務，通常使用不同的會計和稅務標準來判斷修復和價值改善工作。
Q3。如何計算資產除去債務的金額？
A.未來的清除成本根據付款時間估計並記錄為現值的折扣。記錄工作範圍、時間安排、單價和折扣率基礎非常重要。
Q4。如果我有保證金，我是否必須記錄資產除去債務？
A.僅僅因為有保證金並不意味著不需要記錄。檢查適用準則的要求，並確定是否可以採用將預期不可收回金額分配至成本的方法。
