要租賃房屋，必須通過入住審查。如果在不了解審查機制的情況下申請，可能會在不知道自己為何落選的情況下，反覆犯下同樣的錯誤。本文將詳細說明入住審查的標準、未通過的原因、應對方式，以及再次審查的方法。
什麼是租賃房屋的入住審查？
入住審查是指，房東或房地產公司確認申請人是否屬於可以安心出租房屋的對象之審查。這項審查沒有統一的法律標準，內容會依房源、屋主與保證公司而有所不同。審查時，需在「入住申請表」中填寫姓名、住址、工作單位、年收入、年資等資訊，並視需要提交收入證明、身分證明、住民票等文件。
入住審查的標準是什麼？
一般而言，審查時會確認的主要項目如下。
- 收入與就業穩定性：通常以月收入達到房租3倍以上作為參考。公務員與大型企業員工較有利。打工族或任職未滿半年的申請人通常較為不利。
- 欠款紀錄與信用資訊：信用卡或借款的逾期紀錄會影響審查。信販系保證公司會查詢信用資訊。
- 禮儀與態度：在房地產公司應對時的措辭、穿著與態度，也是審查標準之一。
- 同住型態：若為同居情侶，考量分手後的付款風險，審查有時會變得更嚴格。
審查所需時間一般為3至7天左右。
入住審查未通過的原因有哪些？
- 月收入未達房租的3倍
- 是打工族、無業，或任職時間較短
- 有信用卡或房租拖欠紀錄
- 與現有住戶的生活作息差異過大（例如：以白天作息為主的物件中有夜班工作者）
- 穿著或態度不符合社會人士應有的規範
- 沒有連帶保證人，或連帶保證人的收入不足
入住審查未通過時，可以採取哪些應對方法？
代理簽約
若收入不穩定，可以請三親等以內且收入穩定的親屬代為簽約。由於是由代理人接受審查，即使實際入住者本人的信用資訊有問題，也可能順利通過。
更換保證公司並重新審查
保證公司分為「信販系」與「獨立系」兩種。信販系會查詢信用資訊，因此標準較嚴格；獨立系則依自身標準審查，因此有時較容易通過。應依照未通過的保證公司類型，來更換重新審查的對象。不過，若多次審查未通過，存在被列入黑名單的風險，因此務必審慎處理。
更換或增加連帶保證人
連帶保證人的收入、年齡，以及是否為二親等以內，都會影響審查。最容易通過的方法，是請有正職且收入穩定的父母或兄弟姊妹擔任保證人。
尋找其他物件或較低租金區間
如果相對於支付能力而言房租過高，那麼重新檢視整體居住環境，並尋找租金較低的物件，也是有效的選擇。
常見問題（FAQ）
- Q. 打工族也可以租屋嗎？
- A. 有可能可以，但若提供有穩定收入的連帶保證人，或選擇使用獨立系保證公司的物件，通常會更容易通過審查。
- Q. 可以告知我審查未通過的原因嗎？
- A. 一般來說，房地產公司與保證公司原則上不會公開未通過的原因。較務實的做法，是向承辦人員詢問情況並取得間接建議。
- Q. 可以不限次數重新申請審查嗎？
- A. 向同一家保證公司重新申請，有被列入黑名單的風險。更安全的做法是更換保證公司，或改申請其他物件。
- Q. 即使有拖欠紀錄，也有方法租到房子嗎？
- A. 若選擇使用不查詢信用資訊的獨立系保證公司之物件，有時會更容易通過審查。
