在退租日本租賃物件時，地板（フローリング，日式木質地板）的刮傷與髒污修繕費用該由誰負擔，經常成為承租人與房東之間的糾紛來源。日本的特殊之處在於：依日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，MLIT，日本國土基礎建設交通觀光部）的《原狀回復指引》（原状回復ガイドライン，genjō-kaifuku guidelines，日本針對租屋回復原狀的行政指引），地板的自然耗損（經年劣化）被明文規定為「不予考量折舊」。這與台灣、香港以《民法》與定型化契約處理押金爭議的做法截然不同，房東與承租人雙方都必須正確理解。
地板屬於折舊資產嗎？
日本租賃物件的修繕費用，原則上是「經年劣化與一般使用磨損由房東負擔，故意或疏忽造成的損耗由承租人負擔」。多數設備都設有耐用年數，承租人只需負擔扣除經年劣化後的金額，這就是折舊（減価償却）的概念。對台灣讀者而言，這點與《租賃住宅市場發展及管理條例》中「承租人應以善良管理人之注意義務保管房屋、正常使用磨損由出租人負責」的精神相近；但日本把折舊比例逐項設備制度化的細緻程度，遠超過台灣目前依個案協商的實務，這正是海外投資人理解日本租賃退租成本時最需要補足的認知落差。
地板的「局部修補」不考量使用年數
地板本身並未設定法定耐用年數，依日本國土交通省指引，在「局部修補」的情況下不考量使用年數。也就是說，只要刮傷了地板的一部分，無論已經居住幾年，修補費用的全額都由承租人負擔。這與一般設備會隨居住年數遞減承租人負擔的邏輯正好相反，對外國投資人而言，是評估日本租賃物件退租成本時最容易被忽略的風險點。
地板「全面更換」則為例外
不過，當需要全面更換地板時，會以建物的耐用年數（木造：22年、鋼骨造：34年、鋼筋混凝土RC造：47年等）為基準來考量使用年數，承租人的負擔比例因此下降。
除了地板，還有哪些項目不考量折舊？
以下項目同樣不考量使用年數（需與地板一樣特別留意）：
- 榻榻米面（畳表）、和室拉門紙（襖紙）、障子紙與門窗建具部分
- 柱子
- 鑰匙遺失
- 退租時的房屋清潔
地板應該在什麼時機更換？
站在房東（物件所有人）進行物業管理的角度，掌握地板更換的時機相當重要。對從海外持有日本不動產的投資人而言，這直接關係到長期持有成本與資產保值。
複合地板：以10〜15年為基準
一般複合地板（合板＋表層貼片）的耐久年數約為10〜15年。實木地板（無垢，100%天然木）則可維持30年以上，相當耐用。
刮傷、髒污、褪色明顯時應及早處理
較大的刮傷可能造成受傷。若放任褪色、翹起、剝離不管，狀況會持續惡化、修繕費用也隨之增加，因此及早處理才是上策。
地板異音、嘎吱聲也可能是結構問題
若地板異音源自結構部分的劣化，將有波及整棟建物的風險。應委託專業業者檢查，確認原因後再對症處理。
常見問題（FAQ）
Q. 刮傷地板時，必須全額負擔嗎？
局部修補時因不考量使用年數，原則上修補費全額由承租人負擔。若需全面更換，則會依建物的耐用年數計算負擔比例。
Q. 地板的法定耐用年數是幾年？
地板單體並未訂定法定耐用年數。全面更換時，適用建物類別的耐用年數（木造22年、RC造47年等）。
Q. 房東該在什麼時候更換地板？
複合地板約10〜15年、實木則超過30年為基準。出現刮傷、褪色、異音時，確認狀況並及早處理，有助於維持物件價值。
Q. 壁紙（壁布）的耐用年數與地板不同嗎？
不同。壁紙以耐用年數6年計算，會考量使用年數。居住滿10年以上後，更換費用由承租人負擔的部分會非常少。
