香港人購買日本不動產：登記、稅務與跨境匯款實務

香港人購買日本不動產時,比起國籍本身,住址證明、匯款路徑與非居住者稅務規劃,才是實務上真正的分水嶺。在日本,即使是外國籍人士,也能辦理不動產所有權登記,但住在香港的買方沒有日本的住民票或印鑑證明。正因如此,買方在出價前,必須同步備妥文件、資金、稅務與管理四方面的準備。

本文重點

香港人購買日本不動產,比起在留資格,登記文件與匯款準備才是實務核心
香港的住宅物業需求管理措施已於2024年2月28日起廢除,舊有「BSD 15%」的認知需要更新
自令和6年(2024年)4月1日起,外國居住者的住址證明資訊,需依日本法務省的通函準備
非居住者的租金收入涉及20.42%的預扣稅,以及設置納稅管理人的議題
香港資金調度自由度高,但若混有中國大陸資金,需事先確認銀行KYC與資金來源說明

1. 對香港人而言,購買日本不動產在2026年出現了什麼變化?

對香港投資人來說,日本不動產不只是單純的收益商品。它結合了日圓計價資產、穩定的所有權制度,以及容易委託管理的特性,是國際資產配置的重要選項之一。

光靠「稅率差」已經無法說明全貌

舊版文章曾說明,香港的買家印花稅(Buyer's Stamp Duty,簡稱BSD)稅率為15%。然而,這項前提對現在的讀者而言已經是過時且具風險的資訊。香港政府已公告,自2024年2月28日起,不再對住宅物業徵收額外印花稅(Special Stamp Duty)、買家印花稅(Buyer's Stamp Duty)及新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty)(香港政府新聞公報)。

也就是說,若只用「香港稅負較高」來解釋香港人投資日本不動產的動機,這樣的說法已經顯得過時。現在真正該關注的,是香港本地房價、家族資產的分散配置、如何持有日圓計價資產,以及能否放心委託日本的管理公司代管等實務層面的問題。

香港物業需求管理措施廢除後,資產分散的需求依然存在

即使需求管理措施已經廢除,香港投資人持有海外資產的理由並未消失。香港身為國際金融都市,投資人早已習慣以多種貨幣、多個法域、多座城市分散持有資產。

我們在與香港投資人交流時發現,相較於單純的表面收益率,他們往往更早就會確認「在日本由誰負責管理」「出售時是否容易找到買家」「是否方便留給家人繼承」等問題。這種思維更接近資產保全,而非短期買賣操作。

日本的所有權制度與管理透明度為何受到重視

日本的不動產登記制度,會將土地與建物的所在位置、面積、所有人的住址與姓名等資訊登載於公開帳冊,藉此釐清權利關係。日本法務省也說明,不動產登記制度的作用在於保障交易安全並促進交易順利進行(日本法務省「不動產登記的ABC」)。

對香港投資人而言,這種透明度是重要的安心來源。但另一方面,正因為制度透明,住址與姓名的表記、身分核實、匯款來源說明,都必須清楚交代,不能含糊帶過。購買日本不動產的意義,不在於能否自由購買,而在於能否以事後可以清楚說明的形式持有資產。

2. 香港人購買日本不動產的基本流程

香港人購買日本不動產的流程,與日本籍買方大致相同。差異主要出現在身分核實、住址證明、匯款與稅務代理等環節。

購買資格與在留資格的關係

即使不是日本的居住者,單純購買日本國內的不動產本身也是可行的。並不是沒有永久居留權或工作簽證就不能持有不動產的制度。不過,在申請金融機構貸款、進行身分核實與辦理稅務手續時,是否具備在留資格、是否有日本國內住址,會在實務上造成差異。

若以現金購買,主要的重點在於文件準備與匯款安排。若要利用貸款,則需個別確認日本國內收入、在留資格、還款帳戶、擔保方式,以及各金融機構對外國人的服務方針。能不能買,與能不能貸款,是兩個不同的問題。

從出價到交割的流程

基本流程包括:選定物件、確認資金、提出購買意向書、重要事項說明、簽訂買賣契約、支付訂金、支付尾款完成交割,以及辦理所有權移轉登記。對於住在香港的買方,需要及早決定是本人親自來日本,還是委由代理人與司法書士共同處理。

實務上,交割日的準備工作往往比簽約日更為繁重。因為尾款入帳、身分核實文件、住址證明資訊、簽名認證、委任書、譯文,以及納稅管理人資訊若沒有備齊,登記就無法在預定日期完成。購買意願越強的投資人,越應該在出價前先整理好這份清單,交易才會順利進行。

以香港法人名義購買時的額外確認事項

若以香港法人名義購買,還需要額外確認法人的實際存在性、代表人的權限、股東結構,以及實質受益人與資金來源的說明。相較於個人名義,法人名義在繼承與資產傳承的規劃上較有彈性,但銀行KYC與日本方面的稅務處理也會更為複雜。

以法人購買時,也要明確物件的持有目的。用於出租、董事自用、未來出售,或是經營民泊、住宿業務,所需的許可、會計處理與委託管理契約內容都不相同。名義的選擇不應只從稅務角度決定,而應一併考量出售出口與管理安排。

3. 登記卡關的常見環節:住址證明、宣誓書與簽名認證

香港買方在實務上最容易卡關的,就是登記文件。以日本住民票與印鑑證明為前提的說明方式,對住在香港的買方並不適用。

2024年4月以後的住址證明資訊

日本法務省已公告,自令和6年(2024年)4月1日起,居住於國外的外國人若欲成為所有權登記名義人,其住址證明資訊的處理方式。就自然人而言,適用的文件包括本國或居住國政府核發的住址證明文件,或是由公證人製作的住址證明文件並附上護照影本等(日本法務省)。

這裡的重點在於,單純「找公證人做一份宣誓書」是不夠的。登記名義人的姓名與住址,必須在護照、住址證明、買賣契約書、委任書、登記申請書之間彼此一致、不能有矛盾。外文文件也需要一併附上譯文。

在香港的公證人(Notary Public)處準備的文件

對住在香港的買方而言,實務上主要是在香港的公證人(Notary Public)處,準備與住址相關的宣誓書或簽名認證。此外,有時也會需要護照影本,以及可證明住址的銀行對帳單或水電費帳單等作為輔助資料。

我們在確認文件時,重視的不只是文件名稱,而是內容本身。包括姓名的英文拼寫、與香港身分證的一致性、住址的樓層與房號、購買物件的目的、簽署日期、認證人的資格,以及譯者的標示。若這些地方交代不清,往往會在交割前夕收到司法書士要求補正的通知,對買賣雙方都會造成負擔。

英文與繁體中文文件的日文翻譯與姓名表記

香港的官方語言是中文與英文。用於登記的文件多半以英文製作,但住址或姓名有時也會以繁體中文呈現。在日本辦理登記時,必須事先決定登記名義要採用哪一種表記方式。

香港式的英文姓名、中文姓名、護照上的拼寫,以及銀行帳戶的戶名,有時彼此並不一致。看似細微的差異,在匯款核對與身分核實時卻可能造成問題。若想了解不同國籍買方在文件準備上的差異,也可參考英國投資人的登記實務與台灣投資人的文件實務,有助於進一步理解。

4. 從香港匯款到日本前,應該確認哪些事項

香港的優勢在於資金調度的自由度高。不過,能夠自由匯出,與日本這邊能順利收到款項,是兩回事。

香港沒有外匯管制,是一大優勢

香港金融管理局將香港定位為沒有外匯管制、對外開放的經濟體(香港金融管理局)。港幣採聯繫匯率制度與美元掛鉤,國際匯款的基礎設施也相當完善。

這一點,與從中國大陸直接匯款的投資人相比,是明顯的優勢。從香港銀行帳戶匯往日本的結算帳戶,資金調度的規劃相對容易許多。這與新加坡投資人在匯款上的自由度類似,同樣是香港投資人在實務上的一大優勢。

混有中國大陸資金時應注意事項

需要留意的是資金的名義與來源。即使是從香港帳戶匯出,也不代表就不需要說明資金來源。若中國大陸的資金經由香港轉匯,銀行的審查會更加謹慎。

若是在買賣契約簽訂前夕才發現「無法匯出」或「說明文件不足」,就會直接影響訂金支付與交割日期。買方在接洽階段,應提早確認匯款銀行、匯款人名義、換匯預定日、資金來源證明文件,若為法人則還需確認股東結構。這麼做並非出於懷疑,而是為了確保交割能夠順利完成。

銀行KYC、資金來源說明與換匯時機

從港幣換成日圓的時機,也會影響投資成果。日圓貶值時,買方往往會想加快出價腳步,但如果只憑匯率判斷是否購買,對物件價格與管理成本的檢視就容易變得不夠周全。

我們在出價前,會將「訂金」「尾款」「各項費用」「購買後六個月的管理費與稅金」分開,製作資金表。若只看尾款金額,很容易漏算固定資產稅與都市計畫稅的精算金、登記費用、不動產取得稅,以及開始管理後的修繕費用。正因為香港的資金調度靈活,更應該事先依用途分類管理。

5. 稅務與日港租稅協定應如何看待

在香港投資人的稅務規劃中,比起香港當地的稅負,日本這邊的課稅與申報程序往往是先需要處理的問題。從購買前開始,就應以同一張表格,同時檢視持有期間與出售時的稅務。

購買時與持有期間的日本稅負

購買時會產生登記免許稅、不動產取得稅、印花稅、司法書士報酬與仲介手續費等費用。持有期間則需留意固定資產稅、都市計畫稅、管理費、修繕儲備金、租賃管理費,以及報稅相關費用。

向香港投資人說明時,比起「購買時要繳多少稅」,更重要的是「持有期間由誰處理相關事務」。若在日本國內沒有住址,誰來收取稅單、誰負責申報租金收入、誰保管修繕費用的憑證,都必須事先決定。

非居住者租金收入的20.42%預扣稅

日本國稅廳說明,非居住者出租日本國內不動產時,租金會涉及20.42%的預扣稅。此外,非居住者若需在日本辦理申報等手續,設置納稅管理人也是重要的實務環節(日本國稅廳)。

這裡是容易被誤解的地方。並不是「已經預扣稅款,稅務程序就結束了」這麼單純。用途、承租人身分、所得計算、必要經費、申報義務,以及租稅協定的適用關係,都需要與稅理士一同確認。本文僅為一般性整理,個別案件仍需諮詢稅理士。

出售利益與日港租稅協定的定位

日本與香港之間簽有租稅協定。日本財務省的租稅條約一覽表中,也列有香港(日本財務省)。不動產產生的所得或轉讓利益,一般而言主要以不動產所在地國,也就是日本這一方的課稅為檢視重點。

雖然常有人說香港沒有一般性的資本利得稅,但這並不代表日本這邊的稅務負擔就會因此減輕。出售時,取得成本、轉讓費用、持有期間、短期與長期的區分,以及非居住者身分適用的程序,都是需要處理的問題。出場策略,應該在購買時選擇登記名義的同一時間點就一併思考。

6. 依物件類型看與香港投資人的契合度

適合香港投資人的物件,不能只看收益率來挑選。還要從流動性、管理難易度、語言對應,以及出售時的買家層來綜合判斷。

市中心的分售型大樓住宅

東京市中心的分售型大樓住宅,是對香港投資人而言相對容易說明的商品。價格雖然容易偏高,但租賃需求、出售時的買家層,以及管理制度的標準化程度都相對清楚易懂。

不過,並非市中心的物件就一定適合。仍須確認管理組合的財務狀況、修繕儲備金、出租限制、短期出租限制、屋齡與總戶數。香港投資人雖然決策速度快,但對於數字說明不夠清楚的案件,也會迅速失去興趣。

大阪、福岡、京都的收益型物件

大阪、福岡、京都相較於東京,價格較為親民,也較容易說明來自旅遊需求或居住需求的支撐。從香港前往的距離感也較近,實地考察的心理負擔相對較小。

另一方面,各城市的出場邏輯並不相同。大阪同時具備自用需求與投資需求,福岡以成長潛力見長,京都則需要說明景觀規範、住宿規範,以及文化價值。若讀者想了解日本不動產法制的整體概況,也可參考外國高資產族群的高級不動產投資｜解讀市中心豪宅大樓的房價上漲趨勢這篇文章作為內部連結延伸閱讀。

Niseko、沖繩與民泊型投資

在Niseko或沖繩這類觀光地區,香港投資人的關注度往往較高。這是因為當地在英語服務、機場交通、飯店營運與民泊經營方面,都存在一定期待。

不過,若不先了解住宅宿泊事業法、旅館業法、委託管理、清潔維護、鄰里關係與季節性波動,貿然購入,收益就難以穩定。觀光地物件雖然容易讓人抱有憧憬,但實際收益高低,往往取決於營運方的能力。跨境投資的整體思維,也可與2026年跨境不動產投資展望一併參考。

7. INA觀察到的交易實務檢查清單

在與香港投資人往來交易時,比起先介紹好物件,更重要的是建立一套讓交易不會中途卡住的流程。準備工作的品質,本身就會直接轉化為信任感。

出價前應確認的10個項目

我們最早會確認的項目包括:購買名義、居住國、護照上的姓名表記、住址證明的取得方式、匯款來源、資金來源、購買目的、持有期間、是否有出租計畫,以及稅務聯絡窗口。這10個項目一旦備齊,司法書士、稅理士、金融機構與管理公司的作業節奏就能同步展開。

反過來說,若這些事項含糊不清就先推進物件洽談,簽約後反而容易卡關。香港投資人當中不少人決策速度很快,但日本這邊的實務作業,終究要等文件備齊才能真正推進。要加快速度,關鍵不在於搶快行動,而在於提早補齊可能的疏漏。

管理公司的挑選與匯款後的營運

購買完成後,接下來會持續進行招租、收款管理、修繕、每月報告,以及稅務資料整理等工作。若身在香港的投資人無法經常前往日本,管理公司的透明度,重要性不亞於物件本身。

是否能提供英文或繁體中文的說明資料、每月報告、修繕估價比較、匯款明細,以及租客應對紀錄,是需要確認的重點。香港投資人普遍熟悉金融商品操作,對於說明速度緩慢的管理公司,往往會感到不安。

出售出口與繼承、資產傳承

在購買的當下,就應該先設想未來的出售對象。是要賣給有自用需求的日本買方、賣給外國投資人,還是以法人形式持有、透過股權轉讓來處理,不同選擇會影響物件挑選的方向。

若打算作為家族資產長期持有,也應及早規劃繼承與傳承事宜。事先整理好香港方面的家族結構、日本方面的不動產登記名義、管理公司的聯絡窗口,以及納稅管理人,可以讓未來的手續變得更為輕鬆。香港人購買日本不動產,並不是交割完成就結束的工作,而是一項需要規劃持有期間說明責任的長期工作。

8. 常見問題(FAQ)

Q1. 香港人可以自由購買日本不動產嗎?

A. 並沒有僅因國籍而禁止購買日本不動產的制度。不過,住址證明、身分核實、匯款與稅務手續的準備工作,會比日本籍買方來得繁重。

Q2. 香港護照與中國大陸護照,實務上會有差異嗎?

A. 登記的基本概念相近,但匯款環境與身分核實的實務會有所不同。從香港帳戶匯款,與經由中國大陸資金匯出,不能以相同方式處理。

Q3. 在香港公證人處製作的宣誓書可以使用嗎?

A. 有可能可以使用。不過,需要事先與司法書士確認令和6年(2024年)4月以後住址證明資訊的處理方式、護照影本、譯文,以及姓名住址是否一致等事項。

Q4. 香港投資人需要設置納稅管理人嗎?

A. 對於在日本沒有住址的投資人而言,為了申報與接收通知,設置納稅管理人是重要的實務作法。建議與稅理士一同在購買前決定,後續運作會更加穩定。

Q5. 在日本出租會被預扣稅款嗎?

A. 非居住者的不動產租金收入,涉及20.42%的預扣稅。實際處理方式會因承租人與契約形式而異,個別案件仍需諮詢稅理士確認。

Q6. 以香港法人名義購買比較有利嗎?

A. 不能一概而論。在繼承或管理上有時較為便利,但法人資格確認、實質受益人、會計、稅務與銀行KYC的作業也會更加複雜。

Q7. 民泊經營適合香港投資人嗎?

A. 在觀光地區容易吸引關注。不過,住宅宿泊事業法、旅館業、委託管理、清潔維護與鄰里關係,都會直接影響收益。購買物件前應先確認營運方的能力。

Q8. 匯率有利時應該加快購買腳步嗎?

A. 匯率只是眾多考量因素之一。若不檢視物件價格、管理費、修繕費用、稅務與出售出口,單純因日圓貶值而急於購買,長期持有的收支很容易失衡。

引用、參考資料

香港政府, [住宅物業需求管理措施的撤銷](https://www.info.gov.hk/gia/general/202402/28/P2024022800551p.htm)
香港金融管理局, [Money](https://www.hkma.gov.hk/eng/key-functions/money/)
日本法務省, [關於外國居住之外國人或外國法人成為所有權登記名義人時所需住址證明資訊的申請說明](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00574.html)
日本法務省, [不動產登記的ABC](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html)
日本國稅廳, [Real estate income of non-residents](https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/12014.htm)
日本財務省, [The List of Japan's Tax Conventions](https://www.mof.go.jp/english/policy/tax_policy/tax_conventions/tax_convetion_list_en.html)

監修:稻澤大輔(宅地建物取引士／公認不動產顧問師／行政書士／賃貸不動產經營管理士)