近年,來自中國、韓國、台灣等亞洲國家與地區的大量資本正流入日本不動產市場。特別是從地緣政治角度 來看,日本不動產作為「安全資產」被重新評估,這是一個不可忽視的潮流。本文中,INA&Associates株式會社將從專家角度解說為何亞洲資本現在瞄準日本,其地緣政治背景與經濟效益。
亞洲資本對日本不動產投資的現狀
首先,讓我們從具體數據來看亞洲資本對日本不動產投資活躍到何種程度。特別是來自台灣和韓國的投資,近年呈現驚人的成長。
投資規模擴大
台灣大型不動產仲介信義集團的日本法人,2024年的經手金額達到700億日圓,較前年增加20%。此外,東急リバブル的台灣法人在過去10年的境外交易中,累計經手約580億日圓,其勢頭勢不可擋。
來自韓國的投資同樣急增。根據韓國企劃財政部數據,2024年全年對日不動產取得匯款金額為3,920萬美元,約為2023年約1,310萬美元的3倍,創歷史新高。來自中國方面,2025年7月據稱有約8至9兆日圓規模的資本從中國本土流出,其流向之一便是包括日本在內的先進國家不動產市場受到投資者關注。
投資對象的趨勢
這些投資者偏好的主要是東京都心部、大阪、京都等國際知名度高的地區。物件類型方面,流動性高且易於管理的公寓大廈享有穩定的人氣。此外,近年超過1億日圓的高價位物件詢問增加,可見富裕階層的大型投資活躍化。
投資目的也多元化。有留學生家長為子女購買居住用途、純粹的資產運用目的、作為第二住宅使用,甚至是為取得投資經營簽證而購買等,存在多樣化的需求。
| 國家/地區 | 投資規模(年度) | 主要投資目的 | 熱門地區 |
|---|---|---|---|
| 台灣 | 700億日圓(2024年) | 資產分散、留學生用途 | 東京、大阪、京都 |
| 韓國 | 3,600萬美元(2024年1-11月) | 資產保全、投資 | 東京都心部 |
| 中國 | 增加趨勢 | 資產避險、長期持有 | 東京、大阪 |
中國、韓國、台灣選擇日本的地緣政治理由
那麼,為什麼他們不選擇自己國家或其他國家,而選擇日本呢?其根本原因在於各國、地區各自面臨的特有地緣政治課題,以及與之對比的日本「穩定性」。
日本的政治穩定性與社會秩序
日本在亞洲地區政治、經濟上格外穩定 。儘管經常有政權更迭,但作為法治國家的基礎不動搖,不動產政策突然大幅變更的風險極低。這種「高度可預測性」對於考慮長期資產運用的投資者而言,是無可取代的魅力。
此外,世界頂級的治安良好程度和完善的社會基礎設施,也是擔保資產安全性的重要因素。日本的犯罪率在主要先進國家中極低,不動產遭受物理損害的風險也降至最低。而且,對自然災害的對策和建築標準也很嚴格,耐震性高的建築物眾多,也給投資者帶來安心感。
各國、地區面臨的地緣政治課題
另一方面,中國、韓國、台灣各自面臨不同的地緣政治風險。這些風險正推動資本從本國流出,以及對安全避難地日本的投資。
台灣的地緣政治風險
對台灣投資者而言最大的憂慮是中國關係惡化引發的地緣政治風險 。由於處於國際上不穩定的立場,為因應有事之際將資產分散到海外的動向活躍化。日本不僅地理位置近,文化親和性也高,因此成為資產避難地的有力選擇。
台灣投資者將資產分散到日本、美國、加拿大、澳洲等多個國家,其中日本具有飛行時間短、可頻繁造訪的地理優勢。此外,加上親日的國民性,心理障礙較低也推動了投資。
韓國的政治、經濟環境
在韓國,不動產價格急漲,以及為因應此情況而頻繁變更不動產政策引發投資者的不安。特別是對多住宅所有者的重稅等管制強化,大幅降低了國內不動產投資的魅力。避開難以預測、難以穩定形成資產的國內市場,轉而關注更穩定的日本市場,可說是合理的判斷。
韓國不動產市場因政府政策導致價格冷熱反覆,對投資者而言極難預測。某時期為抑制不動產價格而強化管制,另一時期為活絡市場而放寬管制,持續著缺乏一貫性的政策運作。在這種環境下,難以制定長期資產形成計畫,轉而關注海外投資是自然趨勢。
中國的政治不安與經濟停滯
在中國,政府突然強化管制等政治不確定性 始終如影隨形。此外,近年嚴重的不動產不景氣,讓許多投資者面臨資產價值毀損的嚴峻現實。以恆大集團和碧桂園為代表的大型開發商經營危機,大幅動搖了對國內不動產市場的信心,加速了尋求更安全投資地而將資本移往海外的「資產避險」動向。
中國不動產市場在2023年不動產銷售面積較2021年的高峰減少約60%。此外,地方政府財政也因土地出售收入減少而降至10年來最低水準,整體市場陷入嚴重不景氣。由於不動產是中國人資產形成的核心,價格下跌大幅減少了家庭淨資產,產生了抑制消費和投資意願的惡性循環。
| 項目 | 東京 | 台北 | 首爾 | 北京・上海 | 香港 |
|---|---|---|---|---|---|
| 政治穩定性 | 高 | 中 | 中 | 低 | 中 |
| 不動產政策穩定性 | 高 | 中 | 低 | 低 | 中 |
| 外國人所有權 | 可完全所有 | 可完全所有 | 有限制 | 有限制 | 可完全所有 |
| 建築品質・耐震性 | 非常高 | 中 | 高 | 中 | 高 |
日本不動產投資的經濟效益
除了地緣政治穩定性之外,當前經濟狀況帶來的效益,也是吸引亞洲資本來日的重要因素。
日圓貶值帶來的划算感
當前歷史性的日圓貶值使日本不動產對海外投資者而言極為划算。例如,數年前1億日圓的物件,以本國貨幣計算約為7,000萬至8,000萬日圓左右即可購買。即使與世界主要城市相比,東京不動產價格仍有划算感,只要這種日圓貶值持續,來自海外的投資意願就不會衰退。
2024年日圓價值跌至38年來最低水準,匯差收益的期待感也推動了投資熱潮。調查結果也顯示,與香港和倫敦等世界知名城市相比,東京的住宅價格水準相當划算。
穩定的投資報酬率與收益性
日本不動產,特別是東京的租賃市場,在旺盛需求支撐下,可期待穩定的投資報酬率 。東京的平均報酬率約為3.5至4%,台北約為2%左右,東京在收益報酬率方面較有利。香港名目上的報酬率雖為3至4%,但考量價格水準和營運成本,投資妙處被視為有限。這是因為不動產價格高漲,但租金卻未能跟上。對尋求穩定資本利得的投資者而言,日本市場極具魅力。
此外,日本不動產作為通膨避險也很有效。隨著物價上漲,不動產資產價值也有上升趨勢,不像現金存款那樣有價值減損的風險。而且,租金也有隨物價上漲而上升的傾向,因此即使在通膨環境下也能確保穩定的現金流。
| 城市 | 租金報酬率 | 價格水準 | 租賃需求 |
|---|---|---|---|
| 東京 | 3-4% | 中等 | 非常高 |
| 台北 | 1-2% | 高 | 中等 |
| 首爾 | - | 非常高 | 中等 |
| 北京・上海 | 1-2% | 高 | 中等 |
| 香港 | 非常低 | 極高 | 高 |
不動產制度的優勢
日本的不動產制度對海外投資者而言具備非常有利的條件。即使是外國人也能與日本人在完全相同條件下完全取得土地・建築物所有權 這一點,從世界角度來看也是值得特筆的。此外,不動產交易透明度高,資訊揭露徹底,因此能安心進行交易。
特別是與台灣,如下表所示在稅制名稱和機制上有許多相似之處,降低了投資門檻。對台灣投資者而言,日本的不動產交易制度易於理解且親切。
| 稅目 | 日本 | 台灣 |
|---|---|---|
| 印花稅 | 印紙代 | 印花稅 |
| 不動產取得稅 | 不動產取得稅 | 契稅 |
| 固定資產稅 | 固定資產稅 | 房屋稅 |
| 都市計畫稅 | 都市計畫稅 | 地價稅 |
此外,日本的建築標準屬於世界最嚴格等級,特別是耐震性方面他國難以企及。台灣也是地震多的地區,因此耐震性高低是投資判斷的重要因素。台灣預售屋(預建銷售)糾紛頻傳,公共設施和專有部分品質與當初說明有很大落差的案例很多,相較之下日本這類風險極低也受到好評。
各國、地區不動產市場面臨的問題
亞洲各國、地區不動產市場面臨的結構性問題,也推動了對日本的投資。
中國的不動產危機
中國不動產市場進入2020年代後面臨嚴重危機。恆大集團和碧桂園等大型開發商的經營破產,使整體市場的信心盡失。截至2024年底,不動產價格下跌未止,地方政府財政也因土地出售收入減少而持續惡化。
各地都有未完工就被棄置的高樓大廈,購買者不僅損失資金,連居住地都無法取得,陷入悲慘狀況。在這種情況下,中國投資者避開國內不動產投資,將資金轉向更安全的日本不動產,是理所當然的結果。
韓國不動產市場的課題
在韓國,以首爾江南圈為中心的不動產價格飆漲,已達到一般所得水準難以負擔的程度。政府雖以對多住宅者重稅等管制試圖抑制價格,但這反而導致投資者遠離國內市場。
在首爾要用10億韓元(約1億日圓)找到好物件並不容易,但同樣金額可以在更國際化的城市東京購買住宅公寓,這一點打動了韓國投資者的心。
台灣不動產市場的問題
在台灣,台北不動產價格飆漲,一般薪資所得者難以購買。此外,預售屋(預建銷售)糾紛頻傳,開發商說明與實際完工有很大落差的案例經常被報告。
公共設施和專有部分品質比當初承諾大幅降低的情況不在少數,購買者不滿情緒高漲。沒有這種品質疑慮的日本不動產,對台灣投資者而言是能安心投資的對象。
日本不動產被評為「安全資產」的理由
綜合這些因素,日本不動產被高度評為「安全資產」的理由就很明確了。
作為通膨避險的有效性
當前世界經濟最大憂慮之一就是通膨。在物價上漲、現金價值實質減損的情況下,如何守護資產成為課題。在此,實體資產的不動產作為通膨避險成為非常有效的手段。
通膨時物價與不動產資產價值有同步上升的傾向。不像現金存款那樣有價值減損的風險,可期待資產保全效果。此外,隨物價上漲租金也有上升傾向,因此即使在通膨環境下也能確保穩定的現金流。而且,不動產投資多利用金融機構貸款,但因通膨導致貨幣價值下跌,借款償還負擔實質減輕也是一項優點。
作為繼承、節稅對策的活用
日本不動產因繼承稅評估額較現金和有價證券評估為低,作為繼承稅對策非常有效。此外,不動產所得可與其他所得損益通算,藉由列報折舊費等費用,也可期待所得稅和住民稅的節稅效果。
這些稅制上的優點,對考慮長期資產形成的富裕階層而言,是很大的魅力。特別是考慮跨世代資產傳承時,不動產比現金更有利的案例很多。
總結:地緣政治優勢創造的日本不動產價值
如前所述,中國、韓國、台灣資本瞄準日本的背景,不僅僅是經濟回報,還有地緣政治穩定性 這個極為重要的因素。作為規避自國政治、經濟不確定性的「安全資產」,日本不動產被選中。
日本不動產市場具備政治穩定性、社會秩序良好、交易制度透明度高、建築標準嚴格,以及對外國人開放的所有權制度等多層次魅力。這些因素複合作用,形成了吸引亞洲資本的強大磁場。
這股潮流在日圓貶值的助力下,今後有可能進一步加速。日本不動產所擁有的「穩定性」價值,在世界不確定性增加之際,將越來越閃耀。
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常見問題
Q1. 外國人也能自由購買日本不動產嗎?
是的,可以。在日本,不動產所有沒有國籍限制,可取得與日本人完全相同的權利(所有權)。但購買後可能需要向財務大臣報告。此外,無論有無永久居留權都可購買不動產,但若要利用房屋貸款,永久居留權有無和就業狀況等會成為審查對象。
Q2. 中國、韓國、台灣投資者特別偏好哪些地區?
東京都心部(港區、澀谷區、千代田區等)、大阪市中心部,以及國際觀光地京都特別受歡迎。這些地區的資產價值穩定性和流動性高受到好評。此外,留學生多的地區和交通便利的車站附近物件也很受歡迎。
Q3. 日本不動產投資的報酬率與其他亞洲國家相比如何?
若只看表面報酬率,東南亞新興國家等可能較高。但日本不動產在空置率低、租金穩定性,以及最重要的資產價值保全性等方面優異,風險調整後報酬極具魅力。東京的3至4%報酬率,與台北和中國主要城市的1至2%相比也具優勢。
Q4. 地緣政治風險升高時日本不動產價格會如何?
當亞洲地區等其他國家、地區地緣政治風險升高時,資金流入相對安全的日本,可能成為不動產價格上漲的因素。日本不動產也具有「有事之際的安全避難地」特性。實際上,在中台關係緊張或韓國政策不安升高的時期,可見對日投資增加的傾向。
