近年，海外房地產投資作為資產配置的一環，受到越來越多的關注。特別是擁有穩定經濟成長與豐富自然環境的紐西蘭，成為眾多投資者矚目的國家之一。然而，要成功投資海外房地產，深入理解當地的市場特性、法律制度以及文化背景是不可或缺的。
本文由INA&Associates株式會社作為房地產專家，解析紐西蘭與日本房地產市場的根本差異。特別針對中古物業的價值觀、不動產取得時的稅制，以及外國人購買限制等重要面向進行說明。希望本文能對各位的國際房地產投資策略有所助益。
紐西蘭與日本房地產市場的根本差異
紐西蘭與日本的房地產市場存在著乍看之下不易察覺的幾項根本差異。理解這些差異對於考慮在兩國進行房地產交易極為重要。以下將針對主要的4項差異，結合具體數據進行詳細解說。
中古物業價值觀的差異
最顯著的差異之一是對中古物業的價值觀。這種價值觀的差異很大程度上決定了兩國的市場結構。
在日本，偏好新建物業的「新屋導向」根深蒂固，中古物業的流通比例有限。建物價值隨著屋齡大幅下跌，資產價值的核心由土地承擔，這種觀念相當普遍。這受到將住宅視為一種「消耗品」的文化背景影響。
另一方面，在紐西蘭，市場上大多數是中古住宅，新建交易相對較少。「房子是用來代代相傳的」這種意識很強，透過適當的維護與整修，其價值可以維持甚至提升。即使屋齡增加，價值也不易下跌，因此可說是適合長期資產配置的市場環境。
| 項目 | 日本 | 紐西蘭 |
|---|---|---|
| 中古物業比例 | 新屋導向強烈，中古物業流通比例相對較低。 | 中古物業占市場整體大部分，中古市場非常活躍。 |
| 屋齡影響 | 建物價值隨屋齡下跌，土地價值成為資產核心。 | 透過適當維護管理，價值易於維持・提升，屋齡影響相對較小。 |
| 租金價格 | 屋齡增加後租金也有下跌趨勢。 | 與日本相比，屋齡對租金的影響較小。 |
如此一來，在紐西蘭，將不動產視為長期資產，重視維持・提升其價值的文化已深植人心。這一點是與日本房地產市場的重大差異，應該作為重要要點來認識。
不動產取得時的稅制・費用差異
取得不動產時產生的稅金與手續費，兩國之間也有很大差異。特別是直接影響購買方的初期費用，在制定資金計劃時需要注意。
在日本，購買新建物業、仲介手續費、裝修費用等會被課徵10%的消費稅。此外，根據買賣價格，買賣雙方通常都要向房地產仲介業者支付手續費。這些費用是物業價格之外需要考慮的重要成本。
相對的，在紐西蘭，在多數自用・中古住宅交易中，買方不需額外負擔GST，但從開發商購買新建物業時，價格中會包含GST。此外，房地產仲介手續費原則上僅由賣方負擔。因此，買方的初期費用與日本相比有大幅降低的傾向。這種稅制差異可說是紐西蘭房地產投資的一大魅力。
| 項目 | 日本 | 紐西蘭 |
|---|---|---|
| 房地產仲介手續費 | 賣方・買方雙方都需支付依買賣價格計算的手續費。 | 原則上僅由賣方支付，買方多數情況下無需負擔。 |
| 消費稅(GST/消費稅) | 新建物業及仲介手續費等會被課徵消費稅(10%)。 | 購買住宅用物業不課徵消費稅(GST)。 |
不動產使用目的與地點選擇的差異
購買不動產的目的，以及選擇地點時的基準，也反映出國民性的差異。
在日本，特別是在都心地區，通勤便利性與距離車站的距離等交通可及性受到極度重視。從投資角度來看，流動性高且能期待穩定租賃需求的都市圈，特別是東京，有集中人氣的傾勢。
另一方面，在紐西蘭，配合生活型態變化而換屋的文化已深植人心。例如，結婚、孩子出生、退休等人生階段的變化，成為換屋的主要動機。特別重要的是被稱為「School Zone」的學區存在。位於評價良好的公立學校學區內的物業，資產價值不易下跌，租賃需求也高，因此考量未來出售或租賃營運，選擇良好學區物業的傾向相當明顯。
外國人購買不動產限制的差異
考慮海外房地產投資時，最重要的確認事項之一就是是否有外國人購買限制。
在紐西蘭，2018年法律修訂後，非居民的外國人購買既有住宅用不動產(中古住宅等)原則上被禁止。不過，持有紐西蘭居留簽證的日本人等在當地居住者可以購買。這項限制的目的是抑制國內房價高漲，確保本國國民的購屋機會。(部分投資簽證持有者在高額物業上有例外)
相對於此，日本在全球來看是外國人購買不動產限制較為寬鬆的國家之一。即使是非居民的外國人，也能取得土地或建物的完全所有權。這種開放的市場環境對海外投資者而言極具吸引力，近年來也是海外資金流入日本房地產市場的原因之一。
不動產投資的實務注意事項
在理解兩國房地產市場差異的基礎上，實際進行投資時，有幾項實務上的注意事項。
首先，若考慮在紐西蘭購買不動產，精通當地法律與法規的專家支援不可或缺。特別是關於居留簽證的取得狀況與可購買的物業種類，需要事先充分確認。此外，為了準確掌握物業狀況，委託專業業者進行Building Inspection(建物檢查)是一般做法，購買前檢查相當普及，買方容易掌握結構問題與需修繕之處。
在日本國內的不動產投資方面，地點選擇是成功的關鍵。特別是綜合分析人口動態、都市更新計劃、交通基礎設施整備狀況等，選擇能期待未來資產價值維持・提升的物業相當重要。此外，若以租賃營運為前提，準確掌握目標入住者族群的需求，進行適當的裝修與設備投資，就能將物業作為具競爭力的選擇提供給市場。
匯率風險管理也是國際房地產投資中不可忽視的要素。紐西蘭元與日圓匯率的波動會直接影響投資收益。即使以長期觀點進行投資，也建議考慮匯率避險手法與多幣別資產分散等風險管理策略。
總結:以全球視野制定最佳房地產投資策略
本文解析了紐西蘭與日本房地產市場的4項主要差異，亦即中古物業價值觀、稅制、地點選擇基準，以及外國人購買限制。
紐西蘭的中古物業價值易於維持，買方的初期費用也能壓低，因此適合以長期資產配置為目標的投資市場。另一方面，日本則具有都市地區高流動性，以及外國人也容易取得所有權的優勢。
| 比較項目 | 紐西蘭市場特色 | 日本市場特色 |
|---|---|---|
| 價值觀 | 「代代相傳」文化。中古物業的價值易於維持・提升。 | 「消耗品」的面向。新建時的價值最高。 |
| 稅制・費用 | 買方的消費稅・仲介手續費負擔較少。 | 消費稅及仲介手續費等，買方的初期費用負擔較大。 |
| 地點選擇 | 重視生活型態與學區(School Zone)。 | 最優先考量通勤便利性與都心可及性。 |
| 外國人限制 | 非居民購買既有住宅原則上禁止。 | 限制寬鬆，外國人也能取得土地・建物所有權。 |
正確理解這些差異，並與自身的投資目的和人生規劃相對照，是引領跨國房地產投資成功的關鍵。並非哪個市場單方面較為優越，重要的是制定能活用各自特性的策略。
INA&Associates株式會社擁有精通國內外房地產市場的專家，支援為每一位客戶量身打造最佳的房地產投資組合。若您對海外房地產投資有任何諮詢需求，或希望獲得更詳細的資訊，請隨時與我們聯繫。
常見問題
Q1:日本人可以購買紐西蘭的不動產嗎?
A1:是的，可以購買。不過，非居民的情況下，原則上禁止購買既有的住宅用物業。持有紐西蘭居留簽證等在當地居住的日本人，可以購買包含中古住宅在內的物業。大規模新開發物業等，也有部分例外可獲准購買的案例，請諮詢專家。
Q2:投資紐西蘭不動產有什麼優勢?
A2:主要優勢包括：1)中古物業資產價值不易下跌，可期待長期穩定的回報；2)購買住宅用物業時不課徵消費稅，仲介手續費也無需買方負擔，可降低初期費用；3)穩定的經濟與政治情勢，以及高生活品質。特別是進行適當管理就能期待不動產價值維持・提升這一點，是很大的魅力。
Q3:為何日本的不動產受到外國投資者歡迎?
A3:在全球來看，對外國人購買不動產的限制非常寬鬆，能取得包含土地在內的完全所有權，這是最大的理由。此外，政治穩定性、日圓作為國際貨幣的可信度，以及東京等大都市的高流動性與穩定的租賃需求，也是對海外投資者而言具吸引力的因素。
Q4:紐西蘭中古物業價值得以維持的秘訣是什麼?
A4:根本原因在於「房子是用來代代相傳的」文化。人們認為定期維護與整修是理所當然的，不吝於維持住宅的高品質。此外，建造扎實的住宅居多，住宅檢查(Building Inspection)也普遍進行，因此有瑕疵的物業不易流入市場，這也連結到整體市場的可信度與資產價值的維持。
Q5:購買不動產時稅制面最大的差異是什麼?
A5:可以說是買方負擔費用的差異最大。在日本，新建物業及仲介手續費會被課徵10%的消費稅，但在紐西蘭，購買住宅用物業不課徵消費稅(GST)。此外，房地產仲介手續費在日本是買賣雙方都需負擔，但在紐西蘭一般僅由賣方負擔。因此，能大幅降低買方的初期投資金額。
