近年來，東京的不動產市場受到以亞洲富裕階層為首的海外投資者的熱烈關注。曾經作為「經濟大國日本的中心」而聞名世界的東京，如今正在新的價值標準下被重新評價為「國際投資標的」。日圓貶值的順風，以及大幅提升城市魅力的大規模都市更新。這些因素複雜交織，東京的不動產已不再僅是居住空間，而是開始被認識為守護並培育資產的重要投資組合的一部分。
本文中，INA&Associates株式會社將基於日常與世界各地投資者接觸中獲得的見解，從專業視角以及一般消費者也能理解的方式，解說為何現在東京的不動產如此受到關注的原因。透過傳達基於數據的客觀事實以及現場感受到的真實氛圍，希望能對各位的資產形成有所助益。
為何現在亞洲富裕階層關注東京的不動產
亞洲富裕階層投資東京不動產的理由絕非單一。除了經濟合理性之外，政治穩定性和文化魅力等多種因素複合交織。在此將深入解說其中主要的4個理由。
1.政治・經濟的穩定性與堅固的所有權
海外投資者最重視的要點之一，就是投資目的地的穩定性。在這一點上，日本獲得了世界頂級的評價。戰後約80年間，在沒有經歷重大政變或社會動盪的情況下，維持了穩定的政治體制和自由主義經濟。這對於希望規避本國國家風險的富裕階層而言，是非常大的魅力。
此外，日本的不動產制度承認所有權這一點也值得特別提及。在某些國家，土地是國有的，不僅外國人，甚至連本國國民也只能取得定期的租賃權。然而，在日本，即使是外國人也可以永久取得土地和建築物的所有權，且該權利受到堅固的登記制度的法律保護。這種資產保全的確實性，與尋求能夠安心投資環境的海外富裕階層的需求相符。
2.與世界主要城市相比的「低價優勢」
許多人可能認為「東京的不動產很貴」，但從國際視角來看，情況卻大不相同。以下表格以東京為100，比較世界主要城市的高級住宅價格。
| 城市名稱 | 價格指數 | 與東京的比較 |
|---|---|---|
| 香港 | 263.5 | 約為東京的2.6倍 |
| 倫敦 | 205.2 | 約為東京的2.1倍 |
| 上海 | 162.0 | 約為東京的1.6倍 |
| 東京 | 100 | 基準 |
【出處】日本不動產研究所「國際不動產價格租金指數」（2025年4月）
如此可見，與香港和倫敦等城市相比，東京的不動產價格不到一半，具有顯著的低價優勢。這種價格差異對投資者而言意味著「未來上漲空間大」，成為一大投資魅力。
3.日圓貶值帶來的絕佳投資機會
目前的日圓貶值趨勢，為海外投資者帶來了以低價購買日本資產的絕佳機會。例如，1美元兌100日圓時價值1億日圓的物件，在1美元兌150日圓的現在，約可用67萬美元購買。也就是說，以美元計算的話，同樣的物件可以用三分之二的價格取得。
由於這種日圓貶值效應，以前難以企及的都心一級地段物件，對海外富裕階層而言也逐漸成為現實的投資標的。實際上，有數據顯示都心2億日圓以上的高價物件約有半數由外國人購買，可見日圓貶值強力推動了他們的購買意願。
4.文化魅力與地理鄰近性
投資不僅僅由經濟合理性決定。特別是不動產這種扎根於「地點」的資產，對該國文化和生活方式的認同也是重要因素。日本的動漫、美食、傳統文化在世界各地受到高度評價，不少富裕階層希望在這樣的「嚮往之國」擁有資產。
此外，特別是對亞洲投資者而言，地理鄰近性也是一大優勢。例如，從台灣或香港搭乘飛機只需數小時即可抵達東京。萬一發生問題時也能立即趕到的距離感，帶來了實質的安心感，大幅降低了不動產投資的門檻。
從數據看東京不動產市場的國際定位
海外投資增加的事實在各種數據中也清楚顯現。根據2025年版的「土地白皮書」，海外投資者在2024年的不動產購買金額達到9,397億日圓，較前一年增加約63%。特別是在高價物件市場中的存在感顯著。
這些數據顯示，外國投資者在東京不動產市場中已不再是小眾存在，而是成為推動市場的主要參與者之一。我們分析認為，這一趨勢未來很可能會持續下去。
進一步提升東京價值的大規模都市更新
在談論東京的不動產價值時，目前正在進行的大規模都市更新專案不可或缺。這些都市更新不僅僅是將舊建築翻新，更創造了新的商業據點和魅力十足的居住空間，大幅提升城市的國際競爭力。在此介紹幾個2025年以後特別值得關注的專案。
| 專案名稱 | 區域 | 主要特色 | 完成（預定） |
|---|---|---|---|
| 高輪閘道城 | 品川・高輪 | JR新站直結、國際商務交流據點、智慧城市功能 | 2025年～ |
| 虎之門・麻布台之丘 | 虎之門・麻布台 | 日本第一高樓、綠意盎然的複合都市、國際文化發信 | 2023年 |
| ShibuyaSakuraStage | 澀谷・櫻丘 | 澀谷最大級的辦公・住宅・商業複合設施、提升與車站的流通性 | 2024年 |
| BLUEFRONTSHIBAURA | 濱松町・芝浦 | 濱水區開發、日本首次進駐的高級飯店、水運據點 | 2025年～ |
這些專案大幅改變了東京的天際線，同時創造了新的人流。辦公室、商業設施、飯店、住宅，乃至文化設施匯集的「緊湊城市」在都心各處誕生，實現了職住鄰近的高便利性生活型態。這種都市機能的高度化，將成為長期推升不動產資產價值的強大因素。
總結：在東京不動產投資中取得成功的關鍵
如本文所述，目前的東京不動產市場對以亞洲富裕階層為首的海外投資者而言，是難得的魅力投資環境。政治・經濟的穩定性、國際視角下的低價優勢、日圓貶值帶來的購買力提升，以及大規模都市更新帶來的未來價值提升。在這些有利條件齊備的現在，將東京不動產納入投資組合可說是明智的資產防衛與形成策略。
然而，無論條件如何優越，不動產投資仍然伴隨著風險。從物件選擇、資金規劃到購買後的管理，專業知識與經驗是成功的關鍵。INA&Associates株式會社專門服務超高淨值客戶，承辦過眾多國內外的不動產交易。我們將針對每位客戶的目標和情況提供最適切的解決方案，協助您將寶貴資產的價值最大化。
若您對東京的不動產投資感興趣，歡迎與我們聯繫。專家團隊將全力支持您邁向成功之路。
常見問題
Q1.外國人購買日本不動產時，是否有法律限制？
A1.在日本，即使是外國人也可以與日本人幾乎相同地取得不動產所有權。雖然基於安全保障觀點，對於特定區域（邊境離島或自衛隊基地周邊等）的土地交易需要事前申報的「重要土地等調查法」，但都心部的公寓投資等適用此法的情況極為少見。不過，購買後的稅務申報等應遵守的義務仍然存在，請諮詢專家。
Q2.購買不動產後應如何進行管理？
A2.雖然也有自行管理的情況，但特別是居住在海外的情況下，委託租賃管理公司是一般做法。從招募租客、收取租金、處理投訴到建築物的維護管理等繁瑣業務都可以代為處理。本公司也建立了從購買、管理到出售的一站式支援體制。
Q3.未來利率走勢對不動產市場會有什麼影響？
A3.日本銀行雖然解除了負利率政策，但短期內對大幅利率上升持謹慎態度。若利率緩慢上升，可能會對使用房貸的國內購買者群體產生一定影響。然而，對於多以自有資金購買的海外富裕階層，直接影響被認為是有限的。相反地，作為通膨避險，對實體資產不動產的投資意願可能會進一步提升。
