近年，随着安防意识提高，租客希望在日本租赁住宅安装安保公司报警系统（警備システム）的情况正在增加。随之而来的，是退租时围绕原状恢复（原状回復）的纠纷也不少。尤其安装报警系统往往要在墙上打孔、做布线，修复费用由谁承担，对房东是现实问题。本文从专业视角，说明日本租赁住宅安装报警系统时原状恢复费用负担的基本思路、法律背景与实务对策。
报警系统安装所伴随的原状恢复：基本思路
对中国大陆的房东或投资者，这一点尤其容易误判。内地住宅租赁的习惯几乎是“谁安装谁拆除”：租客自己装的门铃、监控或报警器，退租时自己拆走，墙面小孔也由租客处理，房东很少为此单独出具书面特约。日本则不同。原状恢复由国土交通省的指导方针和判例精细界定——日常使用造成的损耗算在房租里，由房东承担；即便是租客主动改装，若合同特约没有写清负担金额，房东事后也未必能向租客追偿。结果是：租客自装报警器的拆装与墙面修复，费用常常落到房东头上。这是日本租赁实务特有的风险，不能拿内地习惯直接套用。
租赁合同中的原状恢复，是指租客退租时，对因其故意或过失造成的建筑物损伤加以修复的义务。其中不包括经年老化，也不包括通常使用造成的损耗（通常损耗）。但安装报警系统往往涉及打孔、布线等对建筑结构动手的“改动”，一般不视为通常损耗。因此原则上，应由实施安装的租客负担修复费用。
国土交通省（国土交通省，Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，MLIT）制定的《围绕原状恢复的纠纷与指导方针》也写明：承租人按通常居住、使用方式产生的损耗（通常损耗、经年变化），视为已包含在房租中，承租人无需负担其恢复费用。但像报警系统这样、应承租人希望而进行的设备安装或更换，不在此列。
原状恢复费用的负担规则与法律依据
若允许租客安装报警系统，必须在租赁合同中以特约（特别约定）明确原状恢复费用由谁负担。日本最高裁判所（最高法院）判例也认为：把通常损耗的修缮费用转由承租人负担的特约，只要满足一定要件，即可有效。但要被认定为有效，须同时满足以下两点。
- 该特约确有必要，且不构成暴利等，存在客观、合理的理由
- 承租人认识到：因该特约，自己将承担超出通常原状恢复义务的修缮等责任
具体来说，仅写“通常损耗或经年变化的修理费用由租客负担”这类抽象文句，特约效力不会被承认。法院重视的是：承租人在签约时已具体认识到自己将负担的金额，并在此基础上订立合同。因此，就报警系统安装所伴随的原状恢复，必须在合同中写明以下几点。
| 记载事项 | 记载示例 |
|---|---|
| 负担合意 | 双方同意：因安装报警系统而产生的一切原状恢复费用，由承租人负担。 |
| 费用范围 | 包括报警系统本体及线路拆除、墙面与天花板补孔、壁纸更换等，原状恢复所需的一切费用。 |
| 金额明示 | 原状恢复费用以金○○○○日元（不含税）为上限，由承租人负担实费；或按专业施工方报价负担实费。 |
如此具体约定负担范围与金额（或其计算方法），才能提前防止退租纠纷。
房东应采取的实务对策
租客提出希望安装报警系统时，建议房东按以下步骤处理。
- 确认安装规格：先根据安保公司绘制的图纸等，具体确认租客希望的安装规格。准确掌握在何处、以何种方式安装设备，后续报价才会准。
- 估算原状恢复费用：规格确定后，联系管理公司或熟悉的施工方，请其估算原状恢复费用。此时须把壁纸更换范围，以及使用特殊建材时的修复费用一并纳入。
- 向租客出示费用并形成合意：报价一经出具，立即向租客出示。仅在租客同意自行负担该费用后，才许可安装。合意必须留下书面记录。
- 在合同中追加特约：既有合同若无原状恢复特约，可通过交换备忘录（覚書）等方式写明费用负担合意。新签合同则直接写入特约。
原状恢复费用的大致标准
费用因安装内容、设备种类与数量、建筑结构而差异很大。例如墙上打孔较少、以无线设备为主时，费用可能相对较低。反之，有线设备较多、跨多个房间安装时，壁纸更换范围扩大，费用往往走高。
尤其楼梯部位更换壁纸，常需搭脚手架，施工难、费用高。此外，长期入住后壁纸价值已按折旧减记（所谓「东京规则」）时，房东可向租客请求的金额可能受限，这一点也须注意。「东京规则」是东京都以条例形式整理的原状恢复计算方式：入住越久，壁纸等残值评得越低，承租人负担份额随之减少。
因安装形态不同而产生的费用负担差异
报警系统大致分为两种安装形态：有线型与无线型。各自特点及对原状恢复费用的影响，整理如下表。
| 安装形态 | 特点 | 对原状恢复费用的影响 |
|---|---|---|
| 有线型 | 须在墙内或天花板内穿线，施工往往较大。信号稳定性高。 | 穿线打孔、更换壁纸等修复工程复杂，费用容易偏高。 |
| 无线型 | 无需布线，设备摆放即可安装。施工可控制在最小范围。 | 原状恢复多半只需拆除设备，费用相对较低。多为数万日元（约合人民币1,400—4,300元，按1元人民币≈21日元估算，基准日2026年8月）。 |
安装形态会大幅改变原状恢复费用，因此听取租客希望时，应确认其意向是哪一种。若为无线型，费用相对可控，许可门槛也可能更低。内地租客近年也多用免打孔的无线摄像头，逻辑相近；但日本大型安保公司传统上更偏向有线施工，房东若未先问清类型，容易在许可阶段就把高额修复风险接进来。
在租赁合同中记载特约的重要性
要防止原状恢复费用负担纠纷，必须在租赁合同中记载特约。但仅写“原状恢复费用由租客负担”，法律效力仍可能不被承认。按法院判例，特约要有效，须满足以下条件。
首先是特约的必要性与合理性。将通常损耗的修缮费用转由租客负担，须有客观、合理的理由。若属于租客希望实施的改动施工（如安装报警系统），这一条件较易满足。
其次是租客的认识与同意。租客须在签约时具体认识到自己将负担的费用内容与金额，并据此同意合同。抽象记载不会被认定为满足该条件。
再次是记载的具体性。明确写出负担范围（拆除报警系统本体、拆除线路、补孔、更换壁纸等）以及金额（上限额或实费计算方法），才能避免日后争执。对持有日本出租住宅的大陆投资者，这不是施工问题，而是合同文本问题。若按内地“谁安装谁拆除”的默契只作口头许可，退租时就可能自己承担补墙和换壁纸的账单。把金额或计算方法写进特约，才是把风险留在日本法律框架内可控的位置。
与管理公司联动的重要性
房东要顺利处理报警系统安装事宜，必须与管理公司紧密联动。管理公司在日常往来中掌握租客需求，也熟悉建筑结构与特点。
接到希望安装报警系统的租客咨询时，管理公司宜承担以下角色。第一，把租客希望准确报告给房东。第二，与安保公司协调，确定安装规格。第三，安排取得原状恢复费用报价。第四，向租客说明报价，协助就费用负担形成合意。
房东应向管理公司明确指示上述角色，并定期确认进度，方可顺利推进。也应事先与管理公司约定报警系统安装的应对方针，以防将来纠纷。
退租时的实务应对
若已许可安装报警系统，并就原状恢复费用负担达成合意，退租时建议按以下步骤处理。
首先是退租预告时的确认。接到租客退租申报时，确认屋内仍装有报警系统，并再次说明拆除与原状恢复事宜。
其次是实施拆除施工。联系安保公司，安排拆除设备。拆除时应要求房东或管理公司到场，确认拆除状况。
随后是原状恢复工程报价。拆除后确认建筑物状态，就必要的修复工程取得报价。此时应拍照记录拆除现场，以免日后争执。
最后是实施原状恢复工程并结算费用。按报价实施修复，向租客请求费用。租客若交有敷金（しききん，押金），一般从敷金中扣除原状恢复费用后退还余额。与内地“从押金里扣维修费”看似相似，日本敷金结算仍受原状恢复指导方针和东京规则约束：能扣的只有特约有效、且不属于通常损耗的部分。没有书面合意，即便管理公司已从敷金中扣款，租客事后仍可能提出异议。
常见问题
总结
租客希望安装报警系统，既可能提升房源安保水平，也可能成为原状恢复纠纷的源头。房东须先理解：安装报警系统属于对建筑物的“改动”，其修复费用原则上由租客负担。在此基础上，最重要的是把费用负担规则作为特约具体写入租赁合同，并与租客形成明确合意。
为防患于未然、维持顺畅的租赁经营，请参考本文的法律依据与实务对策妥善处理。有不明之处，向管理公司或律师等专业人士咨询也是有效途径。若加入 INA Network（房东会）并遵守规则，此类问题我们都可以解答。
