不拆也能焕新：东京老旧大楼翻新改造的判断主轴与推进方法

让东京街区重焕生机的翻新改造（renovation），并不是把旧楼简单粉刷一新的工程。它需要重新解读楼龄、法规、安全性、租户需求和街道的热闹程度，从而更新建筑与街区的使用方式，是一种城市营造。我认为，这不是内装工程，而是不动产经营判断本身。在日本，这种依托既有建筑的“翻新式城市营造”已被东京都纳入政策支持，与中国内地城市更新中常见的“拆除重建”或成片旧改思路形成鲜明对比。

持有老旧大楼的业主经常问我们：“应该重建，还是通过改造继续使用？”答案并不只由面积和楼龄决定。还需要综合考察从车站过来的动线、低层部分的外观效果、设备更新的余地，乃至租户的业态，才能作出判断。

本文要点

翻新改造不是针对单栋建筑，而是改变街道使用方式的投资。
东京都正通过制度和项目，支持活用既有大楼的再生型城市营造。
判断老旧大楼时，应先确认抗震性能、法规适合性、设备容量以及低层部分的收益性。
业主不仅要看“能否收回工程费”，还要看该用途能否被街区所选择。

什么是让东京街区重焕生机的翻新改造

卷帘门常年紧闭的一楼、只有白天才有人经过的办公街、楼龄虽老但位置不差的小型大楼。在这样的地方发挥效果的，正是让东京街区重焕生机的翻新改造。它与单纯的原状恢复（原状回復, genjō kaifuku，即租户退租时把房屋恢复到入住时的状态）或表面装修，目的完全不同。

东京都都市整备局为了在保护富有个性的街景和建筑的同时提高产业集聚，正在推进通过既有大楼翻新实现的再生型城市营造。根据东京都2026年7月15日的发布，日本桥兜町与茅场町、涩谷区樱丘町两处的“翻新示范项目”已经完成。

这一动向表明，“拆旧建新”（scrap and build）并不是城市更新的唯一路径。在保留建筑历史的同时，改变低层部分的用途、停留功能和步行者的体验，这里蕴藏着新型城市营造的可能性。对于习惯以新建楼盘衡量城市活力的中国投资者来说，这是理解东京成熟都心市场的一个重要切入点。

为什么老旧大楼的翻新会成为城市营造

即便是一条早晨从车站赶往公司的人一次都不会驻足的街道，只要一楼开进一家小餐馆或展示厅，人们的视线就会改变。翻新改造之所以能成为城市营造，是因为它改变的不只是建筑内部，还有建筑与街道的接点。

在东京都的示范项目中，介绍了日本桥兜町与茅场町把既有大楼低层部分改造为店铺、并重现建筑建成之初外墙的做法。在涩谷区樱丘町，则完成了把共同住宅（日本对公寓楼的通称）改造为公寓式酒店、提供可满足多样化停留需求的职住功能的项目。

两者都不只是内装更新。保留历史街景、增加停留人群、向街道开放用途。这样的小规模更新层层叠加，整个区域给人的印象以及租金的接受程度都会随之改变。

关于大型再开发项目，也可以参考百年一遇的东京再开发热潮全貌。大型再开发与小规模翻新并非对立关系，而是相互补充、共同推动街区更新速度的关系。

老旧大楼业主首先应确认的事项

首先要看的不是设计方案。而是抗震性能、检查合格证、能否变更用途、疏散路线、电力容量、给排水以及空调更新的余地。跳过这些，就会变成外观漂亮却租不出去的大楼。

先确认抗震、结构与法规适合性

1981年新耐震基准（新耐震基準, shin taishin kijun，日本于1981年大幅强化的建筑抗震标准）之前建成的大楼，原则上需要以抗震诊断和加固研究为前提。日本是地震多发国家，抗震标准对资产价值的影响远比在多数国家更为直接。结构安全性不仅关乎租户的安全，也直接影响贷款审查和租户的入驻判断。同时还应确认是否持有检查合格证（検査済証, kensa-zumi-shō，即建筑竣工检查后行政机关签发的合格证明）、既存不适格（既存不適格, kizon futekikaku，指建成时合法、但因后来法规修改而不再符合现行标准的建筑）的状况以及用途地域的限制，这样后续的计划才会更加切实可行。

研判用途变更与设备容量的余地

改为酒店、餐饮店、诊所、共享办公等用途时，会涉及《建筑基准法》、《消防法》、《旅馆业法》等多部法律。原则上，一定规模以上的用途变更需要提交确认申请（建筑许可审查）。如果电力容量、给排水、通风、排烟等基础设施不足，就无法接纳想要引进的业态。建议尽早请设计师进行查看。

确认项目	需要查看的理由
抗震、结构	直接关系到安全性、融资和租户审查。
法规适合性、用途变更	是改为酒店、店铺、共享办公等用途时的前提。
设备容量	决定能否引进餐饮、住宿、诊所等业态。
低层部分的开放方式	是把通行量转化为营业额和租金的接点。
运营体制	改造后的清扫、修缮和租户应对决定品质。

日本国土交通省指出，在住宅存量已超过家庭户数、空置房屋也不断增加的背景下，向“建好房子、认真维护、长期使用”的方向转变十分重要。同时也指出了一个课题：二手住宅在住宅交易中的流通占比，截至平成30年（2018年）仅约为14.5%。这与欧美成熟市场二手房交易占主流的情况差别很大。而这并不只是住宅的问题。大楼也一样，需要评估建筑、保留履历、实施必要的改造，并使其处于能够向租户说明的状态。连同这些在内，翻新改造才是不动产经营的工作。

持有老旧大楼所需的前提知识，我们也在成为大楼业主所需的资金、知识与风险管理一文中做了梳理。

翻新改造会如何改变收益性

收益性并不会因为投入了工程费就自动提高。关键在于先确定改造后由谁、在什么时间段、出于什么目的使用这个场所。先定用途，再定工程内容。如果把这个顺序颠倒，费用就很难收回。

不要只凭租金单价判断

例如把一楼改为店铺时，只看租金单价就容易判断失误。必须一并考察人流、招牌可见度、货物搬运路线、对邻里的气味与噪音顾虑，以及能否夜间营业。如果是改为公寓式酒店，那么除了住宿需求，管理运营、消防以及向邻里说明也很重要。必须具备把空置率、入住率、租户替换的难易程度都包含在内、从“面”上把握收益的视角。

预先估算运营成本与修缮费用

如果只凭短期收益率判断，就会想压低工程费。但是，易于清扫的公共区域、出现故障时能及时处理的设备、让人能够安心工作的管理体制，都需要投入。只有把改造后的水电燃气费、原状恢复发生的频率以及将来的大规模修缮都估算进去，才能看清实际收益率。在INA，我们认为对支撑这种运营品质的“人财”（我们把人才视为财富的说法）的投资，也是建筑价值的一部分。

翻新改造的推进方式与工期、费用参考

翻新改造并不是一开始就动工。要先解读地区的使用方式、确定用途、核实法规和资金，然后才进入设计。步骤越扎实，中途返工就越少。

大致的五个步骤

现状调查（抗震、检查合格证、设备、法规）与地区需求把握
确定用途与理念，制定收支计划
设计与概算报价，必要时提交用途变更的确认申请
施工，准备招租与运营体制
交付、开始运营，执行修缮与更新计划

工期与费用的思路

工期因规模和用途而有很大差异，从以内装为主的小规模改造，到伴随结构加固和用途变更的全面再生，跨度很大。费用也是如此，工程费从数百万日元到数亿日元不等（按2026年10月的概算汇率1元人民币≈21.5日元计算，约合人民币近十万元至数千万元），会因对象和规格而大幅变化。这些仅为参考，在很大程度上取决于各栋建筑的状况。建议不要以确定的单价为前提，而是取得多份报价，比较后再作判断。

比较维度	翻新改造	重建
初期费用参考	相对容易控制	往往较大
工期	往往较短	往往较长
面积与设备的更新程度	受既有条件制约	可大幅更新
街景的传承	容易保留	往往焕然一新
施工期间的收入	有时可维持部分收入	原则上中断

在东京推进翻新式城市营造的判断主轴

判断的主轴，是把“保留的理由”与“改变的理由”分开。外墙、楼梯、与小巷的关系等构成街区记忆的部分予以保留。另一方面，安全性、设备、用途和管理机制则需要配合当下的需求加以改变。

在国土交通省的空置房屋对策示范项目中，也把从城市营造角度在地区内研究活用方法、并据此实施改造工程的做法列为支持对象。这是一种不把建筑单独看待，而是从地区使用方式倒推的思路。

业主在实务中应关注的五个视角

周边缺少的是什么用途。
建筑的历史和外观是否有保留价值。
是否不仅考虑改造后的租金，也预估了运营费和修缮费。
能否确保与邻里、行政机关、租户对话的时间。
5年后、10年后，这种使用方式是否仍会被选择。

解读区域的视角，也与港区之外下一个再开发区域的研判思路相通。在大型开发项目周边，小型大楼的用途变更有时会支撑起街区的回游性。

翻新改造与重建应如何选择

先说结论：重建还是翻新，最好不要只凭“楼龄”决定。应把结构、法规、既存不适格、施工期间的收入中断、贷款条件以及对街景的影响并列比较。

重建可以大幅更新楼面面积和设备，但工期和资金负担较重。翻新可以活用既有建筑，但会受到结构和法规的制约。重要的不是哪一个正确，而是是否契合所在地块的需求和业主的资金计划。不如说，不把两者视为二选一，而是把通过分阶段改造争取时间的选项也纳入考虑，判断的空间就会更宽。与中国内地商品房普遍以拆迁重建来释放价值不同，日本的业主往往在长期持有中通过分阶段改造维持资产的竞争力。

实际的再生案例，我们也在老旧物业再生翻新案例中做了介绍。从中可以看出，左右结果的不只是数字，还有对话与创意的不断积累。

引用与参考资料

总结

让东京街区重焕生机的翻新改造，并不只是让旧楼看起来更新的工程。它是一项整顿建筑安全性、重新审视用途、打开与街道的关系，并连同运营的“人财”在内，改变街区使用方式的工作。我们认为，人才是最大的资产。因为无论设计多么出色，改造后运营建筑、面对租户、判断修缮的始终是人。

同时，翻新改造也有缺点。结构和法规的制约、比预想膨胀的费用、招租的不确定性。在如实说明这些不利因素之后再作判断，才是打造能被长期选择的建筑的出发点。也有一些建筑确实需要重建。正因如此，认真区分应当保留和应当改变的东西，这一姿态至关重要。在守护业主资产的同时，为东京的街区创造新的选项。作为迈出的一步，不妨把翻新改造纳入经营判断的选项之中。更广阔的视角，我们也在专栏文章列表中加以介绍。

常见问题

老旧大楼应在楼龄多少年时开始考虑翻新？

不只看楼龄，在设备更新时期到来或空置率发生变化时就应考虑。即使楼龄尚未超过30年，如果用途和设备与需求不符，也需要重新审视。对于新耐震基准之前的建筑，建议尽早考虑进行抗震诊断。

翻新后租金一定会上涨吗？

不能说一定会上涨。要提高租金，改造内容必须与租户的营业额、招聘、停留体验等相结合。如果用途和运营品质跟不上，就只会让工程费先行投入，这一点需要注意。

小型大楼也能为城市营造作出贡献吗？

有时越是小型大楼，对街道的影响越容易看得见。一楼的用途、照明、标识和公共区域的整洁感都会改变街区的印象。一栋楼的更新，改变周边人们的步行方式和停留时间的情况并不少见。

在重建与翻新之间犹豫时，应该向谁咨询？

建议分别向设计师、施工公司、管理公司和金融机构咨询。把利害关系不同的专家意见放在一起比较，可以减少判断上的偏差。像我们这样的管理公司，可以从运营和收支两方面协助进行中立的梳理。