Vantagens e Desvantagens de Comprar Apartamento Usado

Ao considerar a compra de um apartamento usado, compreender com precisão as vantagens e desvantagens em comparação com um imóvel novo é o ponto de partida para a decisão. Embora o preço mais acessível e a ampla variedade de opções sejam atrativos, também existem custos e riscos que exigem atenção. Este guia explica critérios de avaliação úteis tanto para fins de investimento quanto para moradia própria.

Quais são as vantagens de comprar um apartamento usado?

Vantagem 1: Preço mais acessível do que o de um imóvel novo

O principal motivo de um apartamento usado ser mais acessível é que as despesas de comercialização do lançamento (custos de showroom, publicidade e margem de desenvolvimento) não são incorporadas ao preço. Os apartamentos novos costumam ter preços mais altos para cobrir custos de venda e garantir a margem de lucro, enquanto os usados são precificados sem esses acréscimos.

Vantagem 2: Maior variedade de opções de imóveis

Como os apartamentos novos dependem da obtenção de terrenos para construção, a oferta é limitada. Já os apartamentos usados vêm da revenda de imóveis existentes, de modo que há muito mais opções em localização, planta e faixa de preço. Essa é uma característica que facilita encontrar condições ideais na região desejada.

Quais são as desvantagens de comprar um apartamento usado?

Desvantagem 1: Os equipamentos e instalações podem ser antigos

Dependendo do ano de construção, equipamentos e instalações como cozinha, banheiro e ar-condicionado podem não seguir as especificações mais atuais. É importante verificar antes da compra o histórico de reparos e de substituição de equipamentos.

Desvantagem 2: O prazo da responsabilidade por não conformidade contratual é curto

A responsabilidade por não conformidade contratual é o sistema pelo qual o vendedor assume a obrigação de reparar, entre outras medidas, caso o imóvel apresente algum defeito. Enquanto em imóveis novos o prazo é de 10 anos para as principais partes estruturais, em imóveis usados normalmente é curto, em torno de seis meses a dois anos. Por isso, torna-se importante realizar uma home inspection (vistoria técnica do imóvel) antes da assinatura do contrato.

Desvantagem 3: Os custos acessórios podem ser elevados

Na compra de um apartamento usado, há incidência de comissão de intermediação. Quando o preço do imóvel é superior a 4 milhões de ienes, o limite da comissão de intermediação é de "preço do imóvel × 3% + 60 mil ienes". Mesmo que o preço do imóvel em si seja mais acessível, é necessário comparar o custo total de aquisição.

Pontos especialmente importantes na compra para fins de investimento

Ao adquirir um apartamento usado como investimento imobiliário, os seguintes pontos também se tornam critérios importantes de avaliação.

• Diferença entre rendimento bruto e rendimento líquido: comparar pelo rendimento líquido, após deduzir taxa de administração, fundo de reserva para reparos, imposto sobre ativos fixos etc.
• Situação do fundo de reserva para grandes reparos: em condomínios com fundo de reserva insuficiente, existe risco de custos adicionais no futuro
• Demanda locatícia da localização: verificar distância até a estação, infraestrutura do entorno e tendência populacional, e avaliar o risco de vacância no longo prazo

Sobre o uso de financiamento imobiliário, explicamos em detalhes em Guia completo de financiamento imobiliário para compra de apartamento usado.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q1. Entre apartamento usado e apartamento novo, qual é mais indicado para investimento?

Se o foco for rentabilidade, há muitos casos em que o apartamento usado é mais vantajoso. No entanto, é importante comparar custos de reparo, risco de vacância e condições do financiamento.

Q2. A home inspection de um apartamento usado é necessária?

Em apartamentos usados, nos quais o prazo da responsabilidade por não conformidade contratual é curto, a inspeção antes da compra é fortemente recomendada. Ao identificar com antecedência defeitos ocultos, é possível reduzir riscos.

Q3. É possível negociar a comissão de intermediação?

Ela não pode ultrapassar o limite legal, mas como não existe obrigação de cobrar o valor máximo, há margem para negociação. Isso varia conforme as condições do imóvel e a situação da transação.

Q4. Como devo avaliar um condomínio cujo fundo de reserva para reparos é insuficiente?

É importante verificar a situação financeira da associação de moradores, o histórico de reparos e o plano de reparos de longo prazo e, em seguida, decidir incluindo os custos adicionais futuros no cálculo de rentabilidade.

Q5. Qual é o ponto mais importante para não errar na compra de um apartamento usado?

Não se trata apenas de avaliar se o preço do imóvel está atrativo, mas de analisar o custo total, incluindo condições do financiamento, custos acessórios, situação da gestão e despesas futuras de reparo.