購買中古公寓的優缺點解析

本文解析購買中古公寓的優勢，例如價格相對較低、選擇範圍更廣，同時也說明設備老化、契約不符責任與各項附加費用等風險。內容為投資人與自住買家提供實用的比較與判斷依據。

稻澤大輔 2020年5月27日最後更新: 2026年5月3日約3分鐘閱讀

在考慮購買中古公寓時，準確掌握其相較於新建公寓的優點與缺點，是做出判斷的起點。價格較為實惠且選擇豐富，是其主要吸引力，但同時也存在需要留意的成本與風險。本文將說明無論是以投資為目的，還是以自住為目的，都實用的判斷基準。

購買中古公寓有哪些優點？

中古公寓之所以更實惠，最大的原因在於新建時的銷售費用（樣品屋費用、廣告費、開發利潤）並未加算到價格中。新建公寓為了涵蓋銷售成本並確保利潤，通常會訂得較高，而中古公寓則是在扣除這些因素後形成價格。

新建公寓因為需要先取得建地，因此供給數量有限。中古公寓則是既有物件的轉售，因此在地段、格局與價格帶方面，選擇明顯更多。其特色在於更容易於希望的區域中找到理想條件的物件。

依建築年數不同，廚房、浴室、冷氣等設備可能不是最新規格。購買前確認過去的修繕紀錄與設備更換紀錄非常重要。

所謂契約不符合責任，是指建物若存在某些瑕疵時，賣方需負擔修補等責任的制度。新建公寓對主要結構部分通常為10年，而中古公寓一般僅約半年至2年，期間較短。因此，在簽約前實施 home inspection（建物檢查）就相當重要。

中古公寓會產生仲介手續費。當物件價格超過400萬日圓時，仲介手續費上限為「物件價格×3%＋6萬日圓」。即使物件本身價格較為實惠，也有必要從總取得成本的角度進行比較。

若將中古公寓作為不動產投資來取得，以下幾點也會成為重要的判斷軸。

關於住宅貸款的運用，已在中古公寓購買住宅貸款完整指南中詳細說明。

如果重視投報率，許多情況下中古公寓更有利。不過，仍需比較修繕費、空置風險與貸款條件。

對於契約不符合責任期間較短的中古公寓，強烈建議在購買前進行檢查。事先掌握隱藏瑕疵，有助於降低風險。

雖然不能超過法定上限，但也沒有義務一定要按上限金額收取，因此仍有協商空間。實際情況會依物件條件與交易狀況而異。

重要的是先確認管理組合的財務狀況、修繕紀錄與長期修繕計畫，再將未來可能增加的費用納入收益計算後做出判斷。

不能只看物件價格是否便宜，而是要將貸款條件、各項附帶費用、管理狀況與未來修繕費一併納入，從總成本角度進行評估。