No universo do investimento imobiliario, ouve-se o termo "sangai gyosha". Embora seja utilizado como um mecanismo para reduzir legalmente o imposto de registro e licenca, tambem ha relatos de problemas causados por operadores mal-intencionados. Neste artigo, explicamos de forma clara para iniciantes em investimento como funciona o sangai gyosha, suas vantagens, desvantagens e como evitar riscos.
O que e um sangai gyosha?
Sangai gyosha e uma empresa imobiliaria que celebra um "contrato em beneficio de terceiro" (contrato sangai). Em uma compra e venda imobiliaria comum, o registro de transferencia de propriedade de "vendedor → comprador" gera imposto de registro e licenca (0,15% para terrenos e 2% do valor de avaliacao do imovel). Em um imovel de 40 milhoes de ienes, isso representa uma carga tributaria de 800 mil ienes.
No contrato sangai, o fluxo e "vendedor → empresa imobiliaria → comprador" e, ao utilizar o registro com omissao intermediaria, evita-se o duplo registro de transferencia de propriedade, reduzindo significativamente a carga tributaria. Apos a revisao da Lei de Registro Imobiliario em 2004, apenas empresas sangai legalmente reconhecidas podem utilizar esse mecanismo de forma licita.
Vantagens de utilizar um sangai gyosha
- Reducao significativa do imposto de registro e licenca: com o registro com omissao intermediaria, e possivel evitar a dupla tributacao
- Extensao da responsabilidade por defeitos ocultos: em imoveis adquiridos por meio de um sangai gyosha, e possivel cobrar a responsabilidade por defeitos ocultos por 2 anos a partir da data da compra (na intermediacao comum, 1 ano)
- Possibilidade de financiamento integral ou acima do valor do imovel: muitas empresas estruturam o credito com instituicoes financeiras, e em alguns casos e possivel obter financiamentos mais elevados
- Oportunidade de adquirir imoveis abaixo do preco de mercado: como a empresa compra barato do vendedor, pode haver casos em que sejam oferecidos imoveis por valores inferiores ao mercado
Desvantagens e pontos de atencao do sangai gyosha
O modelo de negocio do sangai gyosha parte do principio de "comprar barato do vendedor e vender mais caro ao comprador". Por isso, existem os seguintes riscos.
- Preco acima do adequado: como a margem da empresa e adicionada, ha casos em que o preco apresentado fica acima do mercado
- Inducao a financiamentos com juros altos: algumas empresas recomendam emprestimos com juros elevados para concluir a liquidacao rapidamente
- Risco de queda na rentabilidade: se a compra for feita por um preco acrescido da margem da empresa, a rentabilidade cai e pode haver prejuizo na venda futura
Como identificar um sangai gyosha mal-intencionado?
Caracteristicas de operadores mal-intencionados
- Enfatizam expressoes atraentes como "garantia de ocupacao total" e "os custos de reparo sao por conta do vendedor" (frases que tambem se tornaram problematicas no caso Kabochano Basha)
- Pressionam pela compra imediata (como "se nao decidir agora, outra pessoa vai ficar com o imovel")
- Recomendam de forma insistente financiamentos com juros altos
Caracteristicas de pessoas que tendem a ser alvo
Iniciantes em investimento que nao compreendem o preco de mercado imobiliario tendem a ser os principais alvos. Ter nocao de mercado e conseguir identificar acrescimos indevidos de margem e a base da protecao.
Criterios para decidir pelo uso de um sangai gyosha
Nem todo sangai gyosha representa um problema. Ao compreender corretamente o mecanismo e selecionar e utilizar uma empresa confiavel, e possivel usufruir do beneficio original de adquirir imoveis com economia tributaria dentro da legalidade. E indispensavel verificar a relacao custo-beneficio, incluindo o calculo da rentabilidade.
Leitura complementar
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- O investimento imobiliario e dificil por falta de visao integrada? Explicamos as tres barreiras: fiscal, juridica e construtiva
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. O contrato sangai nao e ilegal?
A. O contrato sangai realizado por uma empresa sangai legalmente reconhecida e licito. Ainda assim, verifique sempre a situacao do registro da empresa e o conteudo do contrato.
Q. Ate quando vai a responsabilidade por defeitos ocultos de um imovel comprado por meio de um sangai gyosha?
A. E de 2 anos a partir da data da compra. E mais longa do que na intermediacao comum (1 ano), o que favorece o comprador.
Q. Os imoveis negociados por meio de sangai gyosha sao mais caros que o mercado?
A. Em muitos casos, a margem da empresa e acrescentada ao preco. E importante comparar com varios imoveis e decidir apos entender o preco da regiao.
Q. O que devo fazer se eu for enganado por um sangai gyosha mal-intencionado?
A. Consultar a Agencia de Assuntos do Consumidor, o Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo ou um advogado pode ser eficaz. Guarde obrigatoriamente todos os documentos do contrato.
