Ao considerar a compra ou venda de um apartamento usado, é indispensável compreender a evolução dos preços. Os preços dos imóveis foram afetados por grandes turbulências econômicas, como o estouro da bolha de ativos, a crise do Lehman Brothers e o choque da COVID-19. Este artigo analisa, sob a perspectiva do investidor, os quatro fatores que influenciam os preços e as perspectivas futuras.
Como os preços dos imóveis evoluíram no passado?
Após atravessar o período da bolha e o da minibolha, os preços dos imóveis no Japão encontram-se atualmente em tendência de alta.
Por volta de 1990: o período da bolha imobiliária
O afrouxamento monetário posterior ao Acordo Plaza levou os preços dos terrenos ao seu ápice. Em seguida, a promulgação da Lei Básica da Terra e a introdução de controles de volume total fizeram o número de compradores despencar, e a bolha estourou.
Por volta de 2008: o período da minibolha
O surgimento de produtos de securitização imobiliária aumentou o número de compradores, mas a crise do Lehman Brothers levou à retirada de fundos estrangeiros e à queda dos preços.
Tendências recentes
Tendo como pano de fundo o afrouxamento monetário e eventos internacionais (Olimpíadas de Tóquio), conforme analisado também em nosso artigo sobre a estratégia de saída da bolha de apartamentos no centro de Tóquio, a tendência de alta tem se mantido nos últimos anos.
Quais são os quatro fatores que influenciam os preços dos apartamentos usados?
Quatro fatores determinam os preços: eventos internacionais, dinâmica populacional, a questão das áreas verdes produtivas e o imposto sobre o consumo.
Eventos internacionais
A definição da sede de eventos como as Olimpíadas ou Expos eleva o interesse de investidores estrangeiros e tem efeito de impulsionar os preços dos imóveis.
Fluxo populacional e turismo receptivo
A concentração populacional nas grandes cidades e o aumento do turismo receptivo são fatores importantes que elevam a demanda habitacional.
A questão das áreas verdes produtivas
O cancelamento da designação de áreas verdes produtivas pode resultar em grande oferta de lotes residenciais, mas espera-se que as medidas de flexibilização governamentais contenham quedas abruptas de preços.
Aumento do imposto sobre o consumo
A demanda antecipada antes do aumento e a retração da demanda após o aumento provocam variações de preços.
O impacto das variações das taxas de juros de longo prazo nos preços
Quando as taxas de juros de longo prazo sobem, as taxas de financiamento imobiliário aumentam e a demanda de compra é suprimida, fazendo com que os preços tendam a cair. Por outro lado, em ambientes de juros baixos, o custo de aquisição diminui, tendendo a elevar os preços. A tendência das taxas de juros é um dos indicadores mais importantes para entender o mercado de apartamentos usados.
Variação de preços pela psicologia dos investidores
Antes e depois de eventos como aumento do imposto sobre o consumo ou realização de Olimpíadas, a atividade de compra e venda dos investidores se concentra, fazendo com que os preços oscilem significativamente. Assim como no mercado de ações, as "expectativas" e "decepções" da psicologia dos investidores em relação ao futuro amplificam as variações de preços.
O impacto da dinâmica populacional
A população do Japão está diminuindo em cerca de 500.000 pessoas por ano, e a contração estrutural da demanda habitacional continua. No entanto, em áreas de redesenvolvimento no centro de Tóquio e localizações de alta conveniência, a população tende a se concentrar, ampliando as disparidades regionais.
Qual foi o impacto do choque da COVID-19 nos preços dos apartamentos usados?
Considera-se que os apartamentos usados são relativamente pouco suscetíveis ao impacto do choque da COVID-19. Embora o número de unidades novas lançadas tenha diminuído, o número de contratos e os preços dos apartamentos usados não apresentaram grandes variações desde a crise do Lehman Brothers. Imóveis relativamente novos e bem localizados continuam apresentando alta demanda.
Como pesquisar os preços de mercado de apartamentos usados
Existem principalmente dois métodos para verificar os preços de mercado úteis para decisões de investimento.
Utilizar portais de apartamentos usados
É possível verificar em tempo real os preços dos imóveis atualmente à venda na área e planta desejadas. Ao comparar através de múltiplos portais, você obtém uma percepção mais precisa do mercado.
Utilizar bancos de dados de transações (REINS, Sistema de Informações Imobiliárias)
No "Sistema de Informações Imobiliárias" do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, é possível consultar gratuitamente os preços de fechamento passados e a evolução do mercado. Verificar o "preço real de fechamento" em vez do preço de venda atual é a base para uma decisão de investimento precisa.
Qual é o melhor momento para comprar apartamentos usados no investimento imobiliário?
Os critérios de avaliação diferem entre finalidade residencial e finalidade de investimento
Não existe "melhor momento de compra" para a aquisição de apartamentos com finalidade residencial. Por outro lado, para fins de investimento, é importante encontrar imóveis abaixo do preço de mercado, devendo-se priorizar a avaliação do fluxo de caixa do imóvel em vez do timing.
Imóveis com cerca de 20 anos e reforma geral concluída são referência para investimento
No investimento imobiliário, existe a característica de que "após 20 anos de construção, a variação de preços diminui". Especialmente imóveis com mais de 20 anos que passaram por reforma geral têm alta probabilidade de terem boa gestão e manutenção, sendo adequados para administração de aluguel estável a longo prazo.
Riscos e pontos de atenção no investimento em apartamentos usados
- Verificação da dinâmica populacional da área: Confirmar em perspectiva de longo prazo se é uma área onde a demanda será mantida
- Verificação da situação do fundo de reserva para reformas: Confirmar se a situação financeira do condomínio é saudável
- Planejamento da estratégia de saída: Avaliar previamente a liquidez e a capacidade de manutenção de preços no momento da venda
Para as últimas tendências do mercado de apartamentos usados, consulte também a análise mais recente do mercado de apartamentos usados na região metropolitana.
Perguntas Frequentes (FAQ)
P. Quando é o momento certo para comprar um apartamento usado?
Tome a decisão observando o equilíbrio entre a tendência das taxas de juros e o volume de oferta. Em fase de alta dos juros, o número de vendedores tende a aumentar, o que pode favorecer os compradores.
P. Os preços de apartamentos usados vão cair por causa da COVID-19?
Os dados de 2020 indicam que o impacto sobre os preços dos apartamentos usados foi limitado. Pelo contrário, observou-se uma tendência de aumento da demanda por usados em razão da redução da oferta de novos.
P. Qual fator tem maior impacto sobre os preços dos apartamentos usados?
A política monetária (nível das taxas de juros) e a dinâmica populacional têm a maior influência.
P. Qual é a diferença entre "preço de fechamento" e "preço de venda" de apartamentos usados?
O preço de venda é o preço desejado pelo vendedor, e o preço real de fechamento geralmente é cerca de 5 a 10% menor que o preço de venda. Use dados de preços de fechamento para decisões de investimento.
P. É difícil obter financiamento para apartamentos usados antigos?
Geralmente, apartamentos com mais de 30 anos de construção tendem a ter dificuldade para obter financiamento. No entanto, como a avaliação do financiamento muda dependendo da situação de execução de reformas antissísmicas e reformas gerais, é importante consultar individualmente as instituições financeiras.
P. Qual é a condição prioritária na escolha de apartamentos usados para investimento?
A localização (distância da estação mais próxima, linha de trem, acesso ao centro) é o mais importante. Em seguida, avalie de forma abrangente o estado de gestão, o histórico de reformas e o equilíbrio entre o valor de mercado do aluguel e a rentabilidade.
P. Onde devo solicitar a avaliação de preço de apartamentos usados?
É regra de ouro solicitar avaliações a várias imobiliárias e obter cotações comparativas. Recomendamos usar ferramentas de avaliação por IA para ter uma noção prévia do mercado e depois comparar com a opinião de especialistas.
