عند التفكير في شراء أو بيع شقة مستعملة، يُعدّ فهم اتجاهات الأسعار أمراً لا غنى عنه. تأثرت أسعار العقارات بتقلبات اقتصادية كبرى، مثل انفجار فقاعة الأصول، وأزمة ليمان براذرز، وصدمة كوفيد-19. يُحلِّل هذا المقال من منظور المستثمر العواملَ الأربعة المؤثرة في الأسعار والتوقعات المستقبلية.
كيف تطورت أسعار العقارات في الماضي؟
مرّت أسعار العقارات في اليابان بحقبة الفقاعة وفقاعة صغيرة، وهي حالياً في اتجاه تصاعدي.
حوالي عام 1990: حقبة فقاعة العقارات
أدى التيسير النقدي الذي أعقب اتفاقية بلازا إلى بلوغ أسعار الأراضي ذروتها. وبعد ذلك، تسبب سن قانون الأراضي الأساسي وفرض ضوابط الحجم الإجمالي في انخفاض حاد لعدد المشترين، فانهارت الفقاعة.
حوالي عام 2008: حقبة الفقاعة الصغيرة
أسهم ظهور منتجات التوريق العقاري في زيادة عدد المشترين، غير أن أزمة ليمان براذرز دفعت الصناديق الأجنبية إلى الانسحاب فتراجعت الأسعار.
المستجدات الأخيرة
في ظل التيسير النقدي والفعاليات الدولية (أولمبياد طوكيو)، وكما يُحلل مقالنا حول استراتيجية الخروج من فقاعة شقق وسط المدينة، يستمر الاتجاه التصاعدي في السنوات الأخيرة.
ما هي العوامل الأربعة المؤثرة في أسعار الشقق المستعملة؟
تتحكم في الأسعار أربعة عوامل: الفعاليات الدولية، والديموغرافيا، ومسألة الأراضي الزراعية الإنتاجية، وضريبة الاستهلاك.
الفعاليات الدولية
يُعزز قرار استضافة فعاليات كالأولمبياد أو المعارض الدولية اهتمام المستثمرين الأجانب ويرفع أسعار العقارات.
تدفقات السكان والسياحة الوافدة
يُعدّ تركّز السكان في المدن الكبرى وتزايد السياحة الوافدة من العوامل المهمة في رفع الطلب على المساكن.
مسألة الأراضي الزراعية الإنتاجية
قد يُؤدي رفع تصنيف الأراضي الزراعية الإنتاجية إلى ضخ كميات كبيرة من الأراضي السكنية، إلا أن الإجراءات التخفيفية الحكومية يُتوقع أن تكبح أي انخفاض حاد في الأسعار.
رفع ضريبة الاستهلاك
يؤدي الطلب المتسارع قبيل رفع الضريبة وتراجع الطلب بعدها إلى تذبذب الأسعار.
تأثير تغيرات أسعار الفائدة طويلة الأجل على الأسعار
عندما ترتفع أسعار الفائدة طويلة الأجل، ترتفع معها معدلات الرهن العقاري ويُكبح الطلب على الشراء، مما يجعل الأسعار أكثر عرضة للانخفاض. وعلى العكس، في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة، تنخفض تكاليف الشراء ويميل السعر إلى الارتفاع. تُعدّ اتجاهات أسعار الفائدة من أهم المؤشرات لقراءة سوق الشقق المستعملة.
تقلبات الأسعار الناجمة عن نفسية المستثمرين
قبل وبعد أحداث مثل رفع ضريبة الاستهلاك أو إقامة الألعاب الأولمبية، يتركز نشاط البيع والشراء لدى المستثمرين، مما يجعل الأسعار تتحرك بشكل كبير. وكما هو الحال في سوق الأسهم، فإن "التوقعات" و"خيبات الأمل" المرتبطة بنفسية المستثمرين تُضخم تقلبات الأسعار.
تأثير الديناميكية السكانية
يتقلص عدد سكان اليابان بمعدل نحو 500,000 شخص سنوياً، ويستمر الانكماش الهيكلي في الطلب على المساكن. ومع ذلك، يميل السكان إلى التركز في مناطق إعادة التطوير بوسط طوكيو والمواقع التي تتمتع بسهولة وصول عالية، مما يوسع الفجوة بين المناطق.
ما تأثير صدمة كوفيد-19 على أسعار الشقق المستعملة؟
تُعدّ الشقق المستعملة من أقل القطاعات تأثراً نسبياً بصدمة كوفيد-19. فبينما تراجع عدد الوحدات الجديدة المطروحة للبيع، لم تشهد أعداد عقود الشقق المستعملة وأسعارها تقلبات كبيرة منذ أزمة ليمان براذرز. ولا تزال العقارات الحديثة الإنشاء وذات المواقع المتميزة تحظى بطلب مرتفع.
كيفية البحث عن أسعار سوق الشقق المستعملة
هناك أساساً طريقتان لفحص أسعار السوق التي يمكن استخدامها في قرارات الاستثمار.
استخدام بوابات الشقق المستعملة
يمكنك فحص أسعار العقارات المعروضة للبيع حالياً في المنطقة والمخطط الذي ترغب فيه بشكل لحظي. من خلال المقارنة عبر بوابات متعددة، يمكنك الحصول على إحساس أكثر دقة بأسعار السوق.
استخدام قواعد بيانات حالات المعاملات (REINS، نظام المعلومات العقارية الشامل)
يتيح "نظام المعلومات العقارية الشامل" التابع لوزارة الأرض والبنية التحتية والنقل والسياحة الاطلاع مجاناً على أسعار التعاقد السابقة وتطور السوق. إن فحص "أسعار التعاقد الفعلية" بدلاً من أسعار العرض الحالية هو الأساس لاتخاذ قرارات استثمارية دقيقة.
متى يكون الوقت المناسب لشراء شقة مستعملة كاستثمار؟
تختلف معايير الحكم بين الغرض السكني والغرض الاستثماري
لا يوجد "توقيت مناسب للشراء" عند شراء شقة لأغراض السكن. أما للأغراض الاستثمارية، فإن العثور على عقارات بأسعار أدنى من السوق هو الأمر المهم، ويجب إعطاء الأولوية لتقييم التدفق النقدي للعقار على حساب التوقيت.
العقارات التي عمرها 20 عاماً وقد أُجريت لها صيانة شاملة هي معيار الاستثمار
في الاستثمار العقاري توجد سمة وهي "بعد تجاوز 20 عاماً من البناء، تقل تقلبات الأسعار". وعلى وجه الخصوص، فإن العقارات التي يزيد عمرها على 20 عاماً وأُجريت لها صيانة شاملة من المرجح أن تكون مُدارة وتتم صيانتها بشكل جيد، وهي مناسبة للإدارة الإيجارية المستقرة طويلة الأجل.
مخاطر ومحاذير الاستثمار في الشقق المستعملة
- التحقق من الديناميكية السكانية للمنطقة: تأكد من منظور طويل الأجل ما إذا كانت المنطقة ستحافظ على الطلب
- التحقق من حالة صندوق احتياطي الإصلاحات: تأكد من سلامة الوضع المالي لجمعية الملاك
- تصميم استراتيجية الخروج: قم بتقييم السيولة والقدرة على الحفاظ على السعر عند البيع مسبقاً
للاطلاع على أحدث اتجاهات سوق الشقق المستعملة، يُرجى الرجوع أيضاً إلى أحدث تحليل لسوق الشقق المستعملة في منطقة العاصمة.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. متى يكون الوقت المناسب لشراء شقة مستعملة؟
اتخذ قرارك بناءً على الموازنة بين اتجاه أسعار الفائدة وحجم العرض. ففي مرحلة ارتفاع أسعار الفائدة، يزداد عدد البائعين، مما قد يُتيح للمشترين وضعاً أفضل.
س. هل ستنخفض أسعار الشقق المستعملة بسبب كوفيد-19؟
تُشير بيانات عام 2020 إلى أن التأثير على أسعار الشقق المستعملة كان محدوداً. بل لوحظ ميل نحو ارتفاع الطلب على الشقق المستعملة بسبب تقلص المعروض من الوحدات الجديدة.
س. ما العامل الأكثر تأثيراً في أسعار الشقق المستعملة؟
تُعدّ السياسة النقدية (مستوى أسعار الفائدة) والديموغرافيا من أكبر العوامل تأثيراً.
س. ما الفرق بين "سعر التعاقد" و"سعر العرض" للشقة المستعملة؟
سعر العرض هو السعر الذي يطلبه البائع، وغالباً ما يكون سعر التعاقد الفعلي أقل بنحو 5-10٪ من سعر العرض. استخدم بيانات سعر التعاقد لاتخاذ قرارات الاستثمار.
س. هل يصعب الحصول على تمويل للشقق المستعملة القديمة؟
بشكل عام، تميل الشقق التي يزيد عمرها على 30 عاماً إلى صعوبة الحصول على تمويل لها. ومع ذلك، نظراً لأن تقييم التمويل يتغير بناءً على حالة تنفيذ التحديثات المضادة للزلازل والصيانة الشاملة، فمن المهم استشارة المؤسسات المالية بشكل فردي.
س. ما هو الشرط الذي ينبغي إعطاؤه الأولوية القصوى عند اختيار شقة مستعملة للاستثمار؟
الأهم هو الموقع (المسافة من أقرب محطة، خط القطار، سهولة الوصول إلى وسط المدينة). ثم قم بتقييم حالة الإدارة وسجل الإصلاحات والتوازن بين سعر السوق للإيجار والعائد بشكل شامل.
س. أين ينبغي طلب تقييم سعر الشقة المستعملة؟
القاعدة الذهبية هي طلب التقييم من عدة شركات عقارية والحصول على عروض أسعار مقارنة. ننصح باستخدام أدوات التقييم بالذكاء الاصطناعي لفهم السوق مسبقاً، ثم مقارنته بآراء الخبراء.
