Beim Kauf oder Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist es unerlässlich, die Preisentwicklung zu verstehen. Die Immobilienpreise wurden durch große wirtschaftliche Umwälzungen wie das Platzen der Vermögenspreisblase, den Lehman-Schock und den Corona-Schock beeinflusst. In diesem Artikel analysieren wir aus Investorensicht die vier Faktoren, die die Preise beeinflussen, sowie die Aussichten für die Zukunft.
Wie haben sich die Immobilienpreise in der Vergangenheit entwickelt?
Japans Immobilienpreise befinden sich nach der Bubble-Ära und der Mini-Bubble-Ära derzeit in einem Aufwärtstrend.
Um 1990: Die Immobilien-Bubble-Ära
Durch die geldpolitische Lockerung nach dem Plaza-Abkommen erreichten die Grundstückspreise ihren Höhepunkt. Anschließend führten die Verabschiedung des Grundstücks-Grundgesetzes und die Einführung der Gesamtmengenregulierung zu einem starken Rückgang der Käufer, und die Bubble platzte.
Um 2008: Die Mini-Bubble-Ära
Mit dem Aufkommen verbriefter Immobilienprodukte stieg die Zahl der Käufer, doch durch den Lehman-Schock zogen sich ausländische Fonds zurück und die Preise fielen.
Aktuelle Entwicklungen
Vor dem Hintergrund der Geldlockerung und internationaler Großereignisse (Olympische Spiele in Tokio) hält der Aufwärtstrend in den letzten Jahren an, wie auch in unserer Analyse der Exit-Strategie für die Bubble bei Innenstadt-Eigentumswohnungen dargelegt wird.
Was sind die vier Faktoren, die die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen beeinflussen?
Vier Faktoren bestimmen die Preise: internationale Ereignisse, demografische Entwicklung, das Problem der landwirtschaftlichen Produktivflächen (Sansan-Ryokuchi) und die Verbrauchsteuer.
Internationale Ereignisse
Die Vergabe von Veranstaltungen wie Olympischen Spielen oder Weltausstellungen steigert das Interesse ausländischer Investoren und treibt die Immobilienpreise nach oben.
Bevölkerungszuzug, -abwanderung und Inbound-Tourismus
Die Bevölkerungskonzentration in Großstädten und der Anstieg des Inbound-Tourismus sind wichtige Faktoren, die die Wohnungsnachfrage erhöhen.
Das Problem der landwirtschaftlichen Produktivflächen
Die Aufhebung der Ausweisung als landwirtschaftliche Produktivfläche könnte zu einem massiven Angebot an Bauland führen, doch staatliche Lockerungsmaßnahmen dürften einen abrupten Preisrückgang verhindern.
Erhöhung der Verbrauchsteuer
Vorgezogene Nachfrage vor Steuererhöhungen und der anschließende Nachfragerückgang führen zu Preisschwankungen.
Auswirkungen der langfristigen Zinsentwicklung auf die Preise
Wenn die langfristigen Zinsen steigen, steigen auch die Hypothekenzinsen und die Kaufnachfrage wird gedaempft, sodass die Preise eher fallen. Umgekehrt sinken in einem Niedrigzinsumfeld die Kaufkosten, und die Preise tendieren nach oben. Die Zinsentwicklung ist einer der wichtigsten Indikatoren fuer die Beurteilung des Marktes fuer Gebrauchtwohnungen.
Preisschwankungen durch Anlegerstimmung
Vor und nach Ereignissen wie Mehrwertsteuererhoehungen oder den Olympischen Spielen konzentriert sich das Kauf- und Verkaufsverhalten der Anleger, sodass die Preise stark schwanken koennen. Aehnlich wie am Aktienmarkt verstaerken „Erwartungen" und „Enttaeuschungen" der Anleger die Preisbewegungen.
Auswirkungen der Bevoelkerungsentwicklung
Die Bevoelkerung Japans schrumpft jaehrlich um etwa 500.000 Menschen, und eine strukturelle Schrumpfung der Wohnungsnachfrage haelt an. Allerdings konzentriert sich die Bevoelkerung weiterhin in Sanierungsgebieten der Tokioter Innenstadt und an verkehrsguenstigen Lagen, sodass die regionalen Unterschiede groesser werden.
Welche Auswirkungen hatte der Corona-Schock auf die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen?
Gebrauchte Eigentumswohnungen gelten als vergleichsweise wenig anfällig für den Corona-Schock. Während die Zahl der zum Verkauf angebotenen Neubauten zurückging, zeigten sich bei gebrauchten Eigentumswohnungen seit dem Lehman-Schock keine größeren Veränderungen bei Vertragsabschlüssen und Preisen. Neuwertige Objekte und Immobilien in guten Lagen verzeichnen weiterhin eine starke Nachfrage.
Methoden zur Recherche der Marktpreise von Gebrauchtwohnungen
Es gibt im Wesentlichen zwei Methoden, um die fuer Investitionsentscheidungen verwendbaren Marktpreise zu pruefen.
Nutzung von Portalen fuer Gebrauchtwohnungen
Sie koennen die Preise der derzeit zum Verkauf stehenden Objekte in der gewuenschten Region und mit dem gewuenschten Grundriss in Echtzeit pruefen. Durch den Vergleich ueber mehrere Portale hinweg erhalten Sie ein praeziseres Marktgefuehl.
Nutzung von Transaktionsdatenbanken (REINS, Land General Information System)
Im „Land General Information System" des Ministeriums fuer Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus koennen Sie vergangene Vertragspreise und die Marktentwicklung kostenlos einsehen. Die Pruefung der „tatsaechlichen Vertragspreise" anstelle aktueller Angebotspreise ist die Grundlage einer praezisen Investitionsentscheidung.
Wann ist der richtige Zeitpunkt fuer den Kauf einer Gebrauchtwohnung als Investition?
Die Beurteilungskriterien unterscheiden sich je nach Wohn- oder Investitionszweck
Beim Kauf einer Wohnung zum Eigennutz gibt es keinen „richtigen Kaufzeitpunkt". Bei einer Investition hingegen ist es entscheidend, Objekte unter dem Marktpreis zu finden, und die Bewertung des Cashflows der Immobilie sollte Vorrang vor dem Timing haben.
Objekte mit etwa 20 Jahren Alter und abgeschlossener Generalsanierung sind ein Investitionsmassstab
Bei Immobilieninvestitionen gilt die Eigenschaft, dass „die Preisschwankungen ab einem Alter von ueber 20 Jahren geringer werden". Insbesondere ueber 20 Jahre alte Objekte, an denen Generalsanierungen durchgefuehrt wurden, weisen mit hoher Wahrscheinlichkeit eine gute Verwaltung und Wartung auf und eignen sich fuer ein langfristig stabiles Vermietungsgeschaeft.
Risiken und Hinweise bei der Investition in Gebrauchtwohnungen
- Pruefung der regionalen Bevoelkerungsentwicklung: Pruefen Sie aus langfristiger Sicht, ob die Nachfrage in der Region erhalten bleibt
- Pruefung des Reparaturruecklagestands: Pruefen Sie, ob die Finanzlage der Eigentuemergemeinschaft solide ist
- Gestaltung einer Exit-Strategie: Bewerten Sie im Voraus die Liquiditaet und die Preisbestaendigkeit beim Verkauf
Zu den neuesten Trends auf dem Markt fuer Gebrauchtwohnungen lesen Sie bitte auch unsere aktuelle Analyse des Marktes fuer Gebrauchtwohnungen im Grossraum Tokio.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine gebrauchte Eigentumswohnung zu kaufen?
Treffen Sie Ihre Entscheidung anhand des Verhältnisses von Zinsentwicklung und Angebotsmenge. In Phasen steigender Zinsen nimmt die Zahl der Verkäufer tendenziell zu, was Käufern entgegenkommen kann.
F. Werden die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen aufgrund von Corona fallen?
Die Daten von 2020 zeigen, dass die Auswirkungen auf die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen begrenzt waren. Vielmehr war ein Trend zu einer höheren Nachfrage nach Gebrauchtwohnungen aufgrund des reduzierten Neubauangebots zu beobachten.
F. Welcher Faktor hat den größten Einfluss auf die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen?
Die Geldpolitik (Zinsniveau) und die demografische Entwicklung haben den größten Einfluss.
F. Was ist der Unterschied zwischen dem „Vertragspreis" und dem „Angebotspreis" einer Gebrauchtwohnung?
Der Angebotspreis ist der Wunschpreis des Verkaeufers, und der tatsaechliche Vertragspreis liegt oft etwa 5-10 % unter dem Angebotspreis. Verwenden Sie fuer Investitionsentscheidungen die Daten der Vertragspreise.
F. Ist eine Finanzierung fuer aeltere Gebrauchtwohnungen schwierig?
Im Allgemeinen wird die Finanzierung fuer Wohnungen ueber 30 Jahre tendenziell schwieriger. Da die Finanzierungsbewertung jedoch je nach Stand der Erdbebensanierung und Generalsanierung variiert, ist eine individuelle Beratung mit Finanzinstituten wichtig.
F. Welches Kriterium sollte bei der Auswahl einer Gebrauchtwohnung als Investitionsobjekt oberste Prioritaet haben?
Am wichtigsten ist die Lage (Entfernung zum naechsten Bahnhof, Bahnlinie, Anbindung an die Innenstadt). Anschliessend bewerten Sie umfassend den Verwaltungszustand, die Sanierungshistorie sowie das Verhaeltnis zwischen Mietmarktniveau und Rendite.
F. Wo sollte ich eine Preisbewertung fuer eine Gebrauchtwohnung anfordern?
Es ist eine Grundregel, Bewertungen von mehreren Immobilienunternehmen einzuholen und Vergleichsangebote einzuholen. Wir empfehlen, sich vorab mit KI-Bewertungstools ein Marktgefuehl zu verschaffen und dies dann mit der Meinung von Experten zu vergleichen.
