Al considerar la compraventa de un apartamento de segunda mano, comprender la evolución de los precios resulta indispensable. Los precios inmobiliarios se han visto afectados por grandes convulsiones económicas, como el estallido de la burbuja de activos, la crisis de Lehman Brothers y el shock de la COVID-19. Este artículo analiza, desde la perspectiva del inversor, los cuatro factores que influyen en los precios y las perspectivas futuras.
¿Cómo han evolucionado los precios inmobiliarios en el pasado?
Los precios inmobiliarios en Japón, tras atravesar el período de la burbuja y el de la miniburbuja, se encuentran actualmente en una tendencia alcista.
En torno a 1990: período de la burbuja inmobiliaria
La flexibilización monetaria posterior al Acuerdo Plaza llevó los precios del suelo a su punto máximo. Posteriormente, la promulgación de la Ley Básica del Suelo y la introducción de los controles de volumen total provocaron una caída drástica del número de compradores, y la burbuja estalló.
En torno a 2008: período de la miniburbuja
La aparición de productos de titulización inmobiliaria incrementó el número de compradores, pero la crisis de Lehman Brothers provocó la retirada de los fondos extranjeros y la caída de los precios.
Tendencias recientes
En un contexto de flexibilización monetaria y eventos internacionales (Juegos Olímpicos de Tokio), tal como se analiza también en nuestro artículo sobre la estrategia de salida de la burbuja de apartamentos en el centro de Tokio, la tendencia alcista se ha mantenido en los últimos años.
¿Cuáles son los cuatro factores que influyen en los precios de los apartamentos de segunda mano?
Los precios están determinados por cuatro factores: los eventos internacionales, la demografía, la cuestión de las zonas verdes productivas y el impuesto al consumo.
Eventos internacionales
La adjudicación de eventos como los Juegos Olímpicos o las Exposiciones Universales aumenta el interés de los inversores extranjeros y tiene el efecto de impulsar al alza los precios inmobiliarios.
Flujos migratorios y turismo receptivo
La concentración de población en las grandes ciudades y el aumento del turismo receptivo son factores importantes que incrementan la demanda de vivienda.
La cuestión de las zonas verdes productivas
La cancelación de la designación como zona verde productiva podría dar lugar a una gran oferta de suelo residencial, pero se prevé que las medidas de flexibilización del gobierno frenen una caída brusca de los precios.
Subida del impuesto al consumo
La demanda anticipada antes de la subida del impuesto y la posterior contracción de la demanda generan fluctuaciones en los precios.
¿Qué impacto tuvo el shock de la COVID-19 en los precios de los apartamentos de segunda mano?
Se considera que los apartamentos de segunda mano son relativamente poco sensibles al impacto del shock de la COVID-19. Aunque el número de viviendas nuevas puestas a la venta disminuyó, el número de contratos y los precios de los apartamentos de segunda mano no han mostrado variaciones significativas desde la crisis de Lehman Brothers. Los inmuebles de construcción reciente y los situados en buenas ubicaciones siguen registrando una elevada demanda.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuándo es el momento adecuado para comprar un apartamento de segunda mano?
Tome la decisión observando el equilibrio entre la evolución de los tipos de interés y el volumen de oferta. En una fase de subida de tipos, el número de vendedores tiende a aumentar, lo que puede resultar favorable para los compradores.
P. ¿Bajarán los precios de los apartamentos de segunda mano por la COVID-19?
Según los datos de 2020, el impacto sobre los precios de los apartamentos de segunda mano fue limitado. De hecho, se observó una tendencia al aumento de la demanda de vivienda de segunda mano debido a la reducción de la oferta de obra nueva.
P. ¿Qué factor influye más en los precios de los apartamentos de segunda mano?
La política monetaria (nivel de los tipos de interés) y la demografía son los factores de mayor influencia.
Lecturas recomendadas
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