O investimento em self storage vem ganhando atenção como forma de renda extra e aproveitamento de terrenos. Em comparação com a gestão de condomínios e apartamentos, o custo inicial é menor e a carga de administração também tende a ser reduzida. No entanto, se houver erros na escolha da localização, na definição do aluguel ou nas medidas de segurança, existe o risco de a receita não crescer e o investimento fracassar. Neste artigo, explicamos casos de fracasso em investimentos em self storage e medidas concretas para alcançar bons resultados.
Quais são as vantagens do investimento em self storage?
- É possível começar com baixo custo: o investimento inicial pode partir de alguns milhões de ienes, permitindo entrada no mercado por um valor muito inferior ao da gestão de condomínios e apartamentos. Há também planos de operadoras que arrendam o terreno e assumem integralmente os custos.
- Pode oferecer alta rentabilidade: enquanto a rentabilidade de apartamentos costuma ficar entre 3% e 8%, há muitos casos em que o self storage supera 15%. Se a taxa de ocupação aumentar, a rentabilidade tende a melhorar ainda mais.
- O custo de gestão é baixo: há menos falhas de equipamentos e menos problemas com usuários, o que reduz a carga operacional do dia a dia.
Quais são os casos de fracasso no investimento em self storage e como agir?
Fracasso 1: localização inadequada
Nos modelos externos, é indispensável um local de fácil acesso por carro e com entrada e saída simples. Nos modelos internos, o ideal é ficar perto da estação e dentro da área de vida dos usuários. Abrir a operação em uma localização sem demanda aumenta o risco de fracasso, pois a taxa de ocupação não sobe. Antes de decidir, analise a densidade de condomínios na região, a quantidade de self storages existentes e as necessidades dos usuários.
Fracasso 2: erro na definição do aluguel
Se o preço for definido acima ou abaixo do mercado sem considerar a faixa usual (modelo externo: 2.000 a 7.000 ienes/mês; modelo interno: 3.000 a 20.000 ienes/mês), o resultado pode ser vacância ou receita insuficiente. Uma pesquisa detalhada da concorrência local e uma precificação equilibrada com a demanda são indispensáveis.
Fracasso 3: falhas na prevenção de furtos e na segurança
Self storages operados sem equipe no local têm risco de furto. Quando ocorre um furto, aumentam os cancelamentos e a captação de novos clientes também se torna mais difícil. Como medidas:
- Deixar claro antes da contratação que não há garantia sobre os bens e obter concordância prévia quanto à responsabilidade do próprio usuário
- Instalar câmeras de segurança e iluminação com sensor
- Escolher uma operadora que trabalhe com seguro contra incêndio e seguro contra furto
Quais são os segredos para ter sucesso no investimento em self storage?
Escolher com cuidado uma localização com demanda
A condição mais importante para o sucesso é a localização. Dê prioridade a áreas com muitos condomínios que oferecem pouco espaço de armazenamento e a regiões com pouca concorrência. Nas áreas urbanas, locais próximos a estações e zonas residenciais densas apresentam a demanda mais estável.
Oferecer tamanhos compatíveis com as necessidades dos usuários
Para usuários pessoas físicas, as unidades pequenas a médias são as mais comuns. Unidades grandes demais tendem a ficar subutilizadas, enquanto unidades pequenas demais não atendem à necessidade de armazenamento. Pesquise as necessidades do público-alvo e então defina o tamanho das unidades.
Escolher uma operadora com capacidade de atrair clientes
Como o mercado de self storage não dispõe de uma rede de captação tão estabelecida quanto a de apartamentos e condomínios, a escolha de uma operadora com força própria em publicidade e marketing está diretamente ligada à taxa de ocupação. Compare várias empresas e confirme histórico, métodos de captação e conteúdo do suporte.
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Perguntas frequentes (FAQ)
- P. Qual é, em média, o custo inicial para investir em self storage?
- R. No modelo de operação própria, é possível começar com alguns milhões de ienes. Se optar por locação do terreno ou terceirização da operação, a entrada pode ser feita com custo ainda menor.
- P. Que nível de rentabilidade pode ser esperado?
- R. Depende da taxa de ocupação, mas há muitos casos com rentabilidade acima de 15%. A gestão da localização e da ocupação é o ponto-chave.
- P. Qualquer pessoa pode operar um self storage em seu próprio terreno?
- R. Tecnicamente, sim. No entanto, é necessário avaliar com cuidado a localização, a demanda e a capacidade de atrair clientes. Consultar uma operadora especializada é a opção mais segura.
- P. Em caso de furto em um self storage, a responsabilidade recai sobre o proprietário?
- R. Se as cláusulas de isenção forem apresentadas com antecedência e houver concordância prévia, é possível limitar a responsabilidade. Ainda assim, contratar seguro e adotar medidas de segurança é indispensável.
