一括借り上げ（サブリース）とは、所有するアパートやマンションを不動産会社にまとめて預け、管理と入居者対応を一任する仕組みです。空室リスクを回避できる一方、注意すべきデメリットもあります。
一括借り上げと管理委託はどう違うのか？
一括借り上げの仕組み
不動産会社が物件を丸ごと借り上げ、入居者に転貸（サブリース）します。手数料は家賃の10〜20%で、空室や家賃滞納があっても支払額は変わりません。物件管理・トラブル対応も含まれます。
管理委託との違い
管理委託は管理業務と入居者募集のみを委託する方式です。オーナーが入居者と直接契約を結び、手数料は家賃の3〜10%と低めですが、空室・滞納リスクはオーナーが負います。
| 項目 | 一括借り上げ | 管理委託 |
|---|---|---|
| 賃貸契約 | 入居者と管理会社 | 入居者とオーナー |
| 手数料 | 10〜20% | 3〜10% |
| 空室リスク | なし（保証あり） | あり |
| 入居者情報 | 非開示が多い | 把握可能 |
一括借り上げのメリットとデメリットは？
メリット
- 物件管理・クレーム対応を全て任せられる
- 空室・家賃滞納があっても収入が保証される
- 10年単位の長期契約で安定した収入を見込める
デメリット
- 定期的な家賃見直しで収入が減る可能性がある
- 入居状況が把握できない
- 家賃見直しに合意できなければ解約となるリスクがある
一括借り上げ契約で確認すべき4つのポイントとは？
1. 契約内容の精査
契約期間・契約賃料・賃料見直しの頻度・更新条件を必ず確認しましょう。
2. 事業計画の妥当性
収支計画が現実的か、根拠が伴っているかを検証します。セカンドオピニオンの活用も有効です。
3. 原状回復費・修繕費の規定
請求発生前の見積提示や費用規定を事前に明確化しておくことが重要です。
4. 仲介力と情報開示の姿勢
入居者情報の開示に応じてくれるか、仲介力のある管理会社を選びましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 一括借り上げの家賃保証は永続的？
いいえ。通常2年ごとに家賃見直しが行われ、築年数や市場環境に応じて保証額が減額される可能性があります。
Q. 一括借り上げの途中解約は可能？
オーナー側からの解約には条件が付くことがほとんどです。解約条件を契約前に確認しておきましょう。
Q. 一括借り上げと管理委託、どちらがおすすめ？
物件の立地・空室リスク・オーナーの管理負担許容度によって最適な選択は異なります。総合的に判断しましょう。
