Die Komplettanmietung (Sublease) ist ein Modell, bei dem Eigentümer ihre Apartments oder Mehrfamilienhäuser gebündelt an ein Immobilienunternehmen übergeben und die Verwaltung sowie die Mieterbetreuung vollständig auslagern. Damit lässt sich das Leerstandsrisiko reduzieren, zugleich gibt es jedoch auch Nachteile, die sorgfältig beachtet werden sollten.
Worin unterscheiden sich Komplettanmietung und Verwaltungsbeauftragung?
Wie die Komplettanmietung funktioniert
Das Immobilienunternehmen mietet die gesamte Immobilie an und vermietet sie anschließend an die Bewohner weiter (Sublease). Die Gebühr liegt bei 10〜20% der Miete, und der Auszahlungsbetrag bleibt auch bei Leerstand oder Mietrückständen unverändert. Eingeschlossen sind zudem die Objektverwaltung und die Bearbeitung von Problemen.
Unterschied zur Verwaltungsbeauftragung
Bei der Verwaltungsbeauftragung werden nur die Verwaltungsaufgaben und die Vermietung an Mieter ausgelagert. Der Eigentümer schließt den Vertrag direkt mit dem Mieter ab, und die Gebühr ist mit 3〜10% der Miete niedriger, allerdings trägt der Eigentümer das Risiko von Leerstand und Mietausfällen.
| Punkt | Komplettanmietung | Verwaltungsbeauftragung |
|---|---|---|
| Mietvertrag | Mieter und Verwaltungsgesellschaft | Mieter und Eigentümer |
| Gebühr | 10〜20% | 3〜10% |
| Leerstandsrisiko | Keines (mit Garantie) | Vorhanden |
| Mieterinformationen | Häufig nicht offengelegt | Einsehbar |
Welche Vor- und Nachteile hat die Komplettanmietung?
Vorteile
- Objektverwaltung und Beschwerdemanagement können vollständig übertragen werden
- Einnahmen sind auch bei Leerstand oder Mietrückständen abgesichert
- Mit langfristigen Verträgen über zehn Jahre lässt sich ein stabiles Einkommen erwarten
Nachteile
- Durch regelmäßige Mietanpassungen kann das Einkommen sinken
- Die Belegungssituation ist möglicherweise nicht nachvollziehbar
- Wenn keine Einigung über die Mietanpassung erzielt wird, besteht das Risiko einer Vertragskündigung
Welche vier Punkte sollten bei einem Vertrag zur Komplettanmietung geprüft werden?
1. Sorgfältige Prüfung des Vertragsinhalts
Vertragsdauer, Vertragsmiete, Häufigkeit der Mietanpassung und Verlängerungsbedingungen sollten in jedem Fall geprüft werden.
2. Plausibilität des Geschäftsplans
Es sollte geprüft werden, ob die Ertragsplanung realistisch ist und auf nachvollziehbaren Grundlagen beruht. Auch die Nutzung einer Second Opinion kann sinnvoll sein.
3. Regelungen zu Renovierungs- und Instandsetzungskosten
Wichtig ist, dass Kostenvorgaben und die Vorlage eines Kostenvoranschlags vor einer Rechnungsstellung im Vorfeld klar festgelegt werden.
4. Vermittlungsstärke und Haltung zur Offenlegung von Informationen
Prüfen Sie, ob das Unternehmen bereit ist, Mieterinformationen offenzulegen, und wählen Sie eine Verwaltungsgesellschaft mit starker Vermietungskompetenz.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Ist die Mietgarantie bei der Komplettanmietung dauerhaft?
Nein. In der Regel wird die Miete alle zwei Jahre überprüft, und je nach Gebäudealter und Marktlage kann sich der Garantiebetrag verringern.
F. Ist eine vorzeitige Kündigung der Komplettanmietung möglich?
Eine Kündigung durch den Eigentümer ist in den meisten Fällen an Bedingungen geknüpft. Die Kündigungsregelungen sollten daher vor Vertragsabschluss geprüft werden.
F. Was ist empfehlenswerter, Komplettanmietung oder Verwaltungsbeauftragung?
Welche Option sinnvoller ist, hängt von der Lage der Immobilie, dem Leerstandsrisiko und der Bereitschaft des Eigentümers ab, Verwaltungsaufwand zu tragen. Daher sollte die Entscheidung ganzheitlich getroffen werden.
