No ambiente de negócios atual, o escritório está deixando de ser apenas um centro de custos e vem sendo redefinido como um ativo estratégico que influencia o crescimento da empresa. Agora, após a pandemia e com a consolidação do trabalho híbrido, o significado do investimento em escritórios se tornou ainda mais multifacetado e relevante. Neste artigo, analisamos seus atrativos e estratégias sob duas perspectivas: a do escritório como "recurso de gestão" e a do escritório como investimento imobiliário.
Por que o investimento em escritórios vem ganhando destaque como recurso de gestão?
O investimento em escritórios é uma estratégia de gestão que eleva o valor da empresa em várias frentes, como atração de talentos, branding e aumento de produtividade. Não se trata apenas da aquisição de um imóvel, mas de uma decisão importante que influencia a competitividade da empresa.
A relação entre atração de talentos e crescimento empresarial
No Japão, onde o envelhecimento populacional e a queda da natalidade avançam, a disputa por talentos qualificados está cada vez mais intensa. Nesse contexto, a qualidade do ambiente de escritório como local de trabalho passa a ser um fator que influencia fortemente a atratividade da empresa. Em especial, a taxa de vacância dos escritórios no centro de Tóquio vem caindo, e um dos fatores por trás disso é o aumento de empresas que transferem ou expandem sua sede e bases operacionais para áreas centrais com o objetivo de atrair talentos.
Na prática, há casos em que empresas apoiadas pela INA, após reformarem seus escritórios, aumentaram em mais de 10 vezes o número de candidatos às vagas. A imagem inovadora e o ambiente de trabalho confortável proporcionados pelo novo escritório tornam-se grandes atrativos para quem busca emprego e ampliam de forma expressiva a capacidade de recrutamento. Além disso, com a ativação da comunicação entre departamentos e a melhora do engajamento dos colaboradores, também se pode esperar redução da rotatividade e aumento da produtividade.
Fortalecimento do branding corporativo
O escritório é um espaço que materializa a própria empresa para stakeholders internos e externos. Não é incomum que o design e a localização do escritório, como local de recepção de clientes e parceiros, influenciem o resultado de negociações e transações. Ao incorporar a filosofia e a visão da empresa ao projeto do espaço e comunicar com clareza a "identidade da empresa", o escritório se torna um importante ativo intangível que gera orgulho e senso de pertencimento não apenas em parceiros de negócios e clientes, mas também nos próprios colaboradores.
Quais vantagens o escritório oferece como ativo de investimento?
Os edifícios de escritórios são uma opção atraente para investidores que buscam renda estável, devido a três características: baixo risco de vacância, contratos de locação de longo prazo e manutenção do valor do ativo.
O atrativo de um ativo capaz de gerar receita estável
Ao avaliar edifícios de escritórios sob a perspectiva de investimento imobiliário, destacam-se características como as seguintes.
- Se estiverem em localizações com alta demanda, o risco de vacância é baixo, o que permite prever receita estável de aluguel
- Os contratos de locação dos inquilinos tendem a ser relativamente longos, o que reduz a volatilidade da receita
- A depreciação do valor com o passar dos anos tende a ser menor (em comparação com imóveis residenciais, há menos instalações hidráulicas)
Além disso, em muitos casos o escritório impõe ao inquilino a obrigação de restauração do imóvel ao estado original, o que também traz a vantagem de reduzir relativamente os custos de reparo assumidos pelo proprietário. Dessa forma, o investimento em escritórios tem uma estrutura de risco e retorno diferente da de apartamentos em condomínio ou casas para investimento e pode ser considerado uma opção atrativa para investidores que buscam renda estável no longo prazo.
Potencial de valorização impulsionado pelo desenvolvimento urbano
Em especial, edifícios de escritórios em áreas centrais têm potencial para elevar de forma significativa seu valor patrimonial ao se beneficiarem de projetos de reurbanização e grandes obras de infraestrutura. Em grandes reurbanizações, como em Roppongi e Toranomon, avançam empreendimentos de uso misto que integram escritórios, instalações comerciais e residências, elevando de forma expressiva o preço dos terrenos ao redor. Nessas áreas de reurbanização, torna-se mais fácil atrair empresas e talentos do Japão e do exterior, criando uma estrutura favorável para obter benefícios tanto por ganho de capital quanto por renda recorrente.
Qual é a abordagem estratégica para tornar o investimento em escritórios bem-sucedido?
A precisão na escolha da área e na definição do conceito é o que separa o sucesso do fracasso no investimento em escritórios. É indispensável uma análise multifacetada baseada em acesso de transporte, planos de reurbanização e grau de concentração empresarial.
A importância da escolha da área
Para ter sucesso no investimento em escritórios, a escolha da área é uma das questões mais importantes. Mesmo dentro das regiões centrais, a taxa de vacância e o ritmo de crescimento dos aluguéis variam muito de uma área para outra. Na avaliação, devem ser considerados os seguintes pontos de vista.
- Acesso de transporte: distância até as principais estações e possibilidade de uso de múltiplas linhas
- Planos de reurbanização: estágio de avanço de grandes projetos e características da região
- Grau de concentração empresarial: se empresas do mesmo setor ou de setores relacionados estão concentradas na área
- Ambiente do entorno: nível de conveniência cotidiana, como presença de instalações comerciais e restaurantes
Com base na análise da área, é necessário avaliar de forma abrangente fatores como tendências demográficas futuras e o movimento de retorno ao centro urbano para identificar o real valor do investimento.
Como maximizar o retorno sobre o investimento na criação do escritório
No investimento em escritórios, o importante não é apenas a localização ou as especificações do imóvel. Mesmo com um orçamento limitado, os resultados podem mudar de forma significativa quando se aperfeiçoam o conceito do escritório e o processo de projeto. Em termos concretos, destacam-se os seguintes pontos.
- Um conceito alinhado ao propósito e à estratégia de negócios da empresa: criação de um espaço que materialize a filosofia de gestão
- Instalações e infraestrutura pensadas para DX: otimização do uso combinado com reuniões online e trabalho remoto
- Controle de custos: revisão criteriosa, desde a fase de projeto, das funções e do design compatíveis com o valor investido
- Envolvimento dos colaboradores: incorporar desde o início as opiniões de cada área e refletir a perspectiva dos usuários
Com esse tipo de criação estratégica do escritório, torna-se possível obter retornos superiores ao próprio montante investido.
Quais são os desafios e as perspectivas futuras do mercado de escritórios?
Embora existam desafios como a redução do yield spread e o risco de alta dos juros, a demanda por escritórios no médio e longo prazo tende a permanecer sólida, impulsionada pelo retorno ao centro urbano com foco em atração de talentos e pela diversificação dos estilos de trabalho.
Desafios do mercado
Atualmente, observam-se no mercado de investimento em escritórios desafios como os seguintes.
- Redução do yield spread: a popularidade das localizações premium em áreas centrais aumenta, os preços dos imóveis sobem e, ao mesmo tempo, os retornos caem
- Risco de alta dos juros: mudanças na política monetária do Banco do Japão podem elevar os juros e pressionar a rentabilidade do investimento
- Aumento da disparidade entre áreas: a diferença entre áreas onde a demanda se concentra e áreas onde isso não ocorre está se ampliando de forma evidente
Perspectivas futuras
Apesar desses desafios, a demanda por escritórios tende a permanecer sólida no médio e longo prazo. Os principais fatores são os seguintes.
- Retorno ao centro urbano para atrair talentos: há grande probabilidade de as empresas continuarem se concentrando nas áreas centrais por considerarem a atração de talentos qualificados como prioridade máxima
- Diversificação dos estilos de trabalho: expansão da demanda por trabalho híbrido e escritórios flexíveis
- Fortalecimento da competitividade internacional das cidades: aumento contínuo da demanda por escritórios com a atração de empresas estrangeiras e a realização de eventos internacionais
Em particular, cresce a atenção para a integração entre moradia e escritórios em localizações premium do centro urbano. Com o aumento de casos de desenvolvimento que integram apartamentos de alto padrão para locação e escritórios, como Azabudai Hills, a paisagem urbana do centro tende a se tornar ainda mais diversa e, como resultado, a demanda por escritórios também pode ser impulsionada.
Por que é indispensável integrar a perspectiva de gestão e a perspectiva de investimento?
O investimento em escritórios não é importante apenas sob a ótica do investimento imobiliário, mas também constitui uma decisão de gestão relevante que influencia a competitividade da empresa. O papel do escritório é amplo, incluindo atração de talentos qualificados e fortalecimento do branding. Além disso, dependendo da localização e da reurbanização, é possível esperar receita estável de aluguel e valorização patrimonial, o que também revela grande potencial como investimento imobiliário.
Há fatores de risco, como movimentos de juros e flutuações econômicas. No entanto, se a escolha da área, a definição do conceito e o controle de custos forem conduzidos com cuidado, será possível conter esses riscos e, ao mesmo tempo, maximizar o retorno sobre o investimento.
No mercado de escritórios daqui para frente, não apenas a "localização", mas também a "qualidade da forma de trabalhar" e a "capacidade de cultivar a cultura corporativa" ali concretizadas se tornarão fatores ainda mais importantes. Integrar a perspectiva da gestão empresarial à perspectiva do investidor imobiliário e conduzir o investimento em escritórios com uma visão de longo prazo é a chave para a estratégia de crescimento na era atual.
Na INA&Associates, apoiamos estratégias de escritório com base no conhecimento desenvolvido tanto em imóveis quanto em TI, considerando também as regulamentações legais relacionadas à gestão de locação. Além disso, ajudamos na tomada de decisão de investimento com base na compreensão das tendências do mercado imobiliário de Tóquio.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quais são as vantagens do investimento em escritórios em comparação com o investimento residencial?
As principais vantagens do investimento em escritórios são a tendência de os contratos de locação dos inquilinos serem de longo prazo, o que favorece a estabilidade da receita, o fato de os custos de reparo serem reduzidos porque a obrigação de restauração ao estado original costuma recair sobre o inquilino, e a menor tendência de perda de valor em função do tempo de construção.
Q. Quais são os pontos principais na escolha da área para investimento em escritórios?
Acesso de transporte (distância até as principais estações e possibilidade de uso de múltiplas linhas), existência de planos de reurbanização, grau de concentração empresarial, além de instalações comerciais ao redor e conveniência para a vida cotidiana, são critérios importantes de decisão. Também convém considerar as tendências demográficas futuras e o movimento de retorno ao centro urbano.
Q. Que tipos de riscos existem atualmente no mercado de escritórios?
Os principais fatores de risco são a queda do retorno devido à redução do yield spread, o risco de alta dos juros associado a mudanças na política monetária do Banco do Japão e a ampliação da diferença entre áreas onde a demanda se concentra e áreas onde isso não ocorre.
Q. A demanda por escritórios será mantida mesmo na era do trabalho híbrido?
No médio e longo prazo, a demanda por escritórios tende a permanecer sólida. O retorno ao centro urbano para atrair talentos, a expansão da demanda por escritórios flexíveis e o fortalecimento da competitividade internacional das cidades são fatores que sustentam essa demanda.
