In der Welt der Immobilieninvestitionen hört man immer wieder den Begriff „San-i-Gyosha“. Dieses Modell wird genutzt, um die Registrierungs- und Lizenzsteuer legal zu reduzieren, zugleich wurden jedoch auch Probleme mit unseriösen Anbietern gemeldet. In diesem Artikel erläutern wir für Einsteiger verständlich die Struktur, Vorteile, Nachteile und Methoden zur Risikovermeidung bei San-i-Gyosha.
Was ist ein San-i-Gyosha?
Ein San-i-Gyosha ist ein Immobilienunternehmen, das einen „Vertrag zugunsten Dritter (San-i-Vertrag)“ abschließt. Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf fällt bei der Eigentumsübertragung „Verkäufer → Käufer“ Registrierungs- und Lizenzsteuer an (0,15 % für Grundstücke, 2 % des Immobilienbewertungswerts). Bei einer Immobilie im Wert von 40 Millionen Yen entsteht damit eine Steuerbelastung von 800.000 Yen.
Beim San-i-Vertrag verläuft der Prozess über „Verkäufer → Immobilienunternehmen → Käufer“. Durch die Nutzung der ausgelassenen Zwischeneintragung lässt sich eine doppelte Eigentumsübertragungseintragung vermeiden und die Steuerlast erheblich senken. Seit der Reform des Immobilienregistrierungsgesetzes im Jahr 2004 dürfen nur rechtlich anerkannte San-i-Gyosha dieses Modell legal nutzen.
Vorteile der Nutzung eines San-i-Gyosha
- Deutliche Reduzierung der Registrierungs- und Lizenzsteuer: Durch die ausgelassene Zwischeneintragung kann eine doppelte Steuerbelastung vermieden werden
- Verlängerung der Gewährleistung für Mängel: Bei Immobilien, die über einen San-i-Gyosha gekauft werden, kann die Gewährleistung für Mängel ab dem Kaufdatum zwei Jahre lang geltend gemacht werden (bei gewöhnlicher Vermittlung in der Regel ein Jahr)
- Möglichkeit einer Vollfinanzierung oder Überfinanzierung: Viele Anbieter arrangieren auch die Finanzierung mit Finanzinstituten, sodass in manchen Fällen eine höhere Finanzierung möglich ist
- Chance auf den Erwerb einer Immobilie unter Marktpreis: Da der Anbieter günstig vom Verkäufer einkauft, besteht die Möglichkeit, eine Immobilie unter dem üblichen Marktpreis angeboten zu bekommen
Nachteile und wichtige Hinweise zu San-i-Gyosha
Dem Geschäftsmodell von San-i-Gyosha liegt grundsätzlich zugrunde, „günstig vom Verkäufer zu kaufen und teurer an den Käufer zu verkaufen“. Deshalb bestehen die folgenden Risiken.
- Überhöhte Preisgestaltung: Da die Marge des Anbieters aufgeschlagen wird, kann ein Preis oberhalb des Marktwerts verlangt werden
- Lenkung zu hoch verzinsten Finanzierungen: Manche Anbieter empfehlen zur schnellen Abwicklung Kredite mit hohen Zinssätzen
- Risiko sinkender Renditen: Wenn Sie zu einem Preis kaufen, der die Gewinnspanne des Anbieters enthält, sinkt die Rendite und es kann beim Verkauf zu Verlusten kommen
Woran erkennt man unseriöse San-i-Gyosha?
Merkmale unseriöser Anbieter
- Sie betonen verlockende Aussagen wie „Vollauslastungsgarantie“ oder „Reparaturkosten trägt der Verkäufer“ (Formulierungen, die auch im Fall Pumpkin Carriage problematisch waren)
- Sie drängen zu einem schnellen Kauf (zum Beispiel: „Wenn Sie sich nicht sofort entscheiden, nimmt es jemand anderes“)
- Sie empfehlen nachdrücklich hoch verzinste Finanzierungen
Merkmale von Personen, die leicht Ziel werden
Am ehesten werden Investment-Einsteiger ohne Überblick über Immobilienmarktpreise zum Ziel. Ein Gefühl für den Markt zu entwickeln und unfaire Gewinnaufschläge erkennen zu können, ist die Grundlage jeder Absicherung.
Kriterien für die Entscheidung über die Nutzung eines San-i-Gyosha
Nicht jeder San-i-Gyosha ist problematisch. Wenn Sie die Struktur korrekt verstehen und zuverlässige Anbieter sorgfältig auswählen und nutzen, können Sie den eigentlichen Vorteil nutzen, Immobilien mit legaler Steuerersparnis zu erwerben. Eine Prüfung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses einschließlich der Renditeberechnung ist unverzichtbar.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Ist ein San-i-Vertrag nicht illegal?
A. Ein San-i-Vertrag, der von einem rechtlich anerkannten San-i-Gyosha durchgeführt wird, ist legal. Prüfen Sie jedoch immer den Registrierungsstatus des Anbieters und den Vertragsinhalt.
F. Wie lange gilt die Gewährleistung für Mängel bei einer Immobilie, die über einen San-i-Gyosha gekauft wurde?
A. Sie gilt zwei Jahre ab dem Kaufdatum. Das ist länger als bei einer gewöhnlichen Vermittlung (ein Jahr) und damit ein Vorteil für den Käufer.
F. Sind Immobilien über einen San-i-Gyosha teurer als der Marktpreis?
A. In vielen Fällen wird die Marge des Anbieters aufgeschlagen. Es ist wichtig, mehrere Immobilien zu vergleichen und den lokalen Markt zu verstehen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
F. Was sollte ich tun, wenn ich von einem unseriösen San-i-Gyosha getäuscht wurde?
A. Eine Beratung bei der Verbraucherschutzbehörde, dem Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus oder einem Anwalt ist sinnvoll. Bewahren Sie die Vertragsunterlagen in jedem Fall sorgfältig auf.
