الكلمة التي نسمعها في عالم الاستثمار العقاري هي "سانتامي غيوشا". وبينما تُستخدم هذه الآلية كوسيلة تتيح خفض ضريبة تسجيل الترخيص بشكل قانوني، فقد تم الإبلاغ أيضًا عن مشكلات تسبب بها سماسرة سيئون. في هذا المقال، نشرح للمبتدئين في الاستثمار بشكل واضح آلية عمل سانتامي غيوشا ومزاياها وعيوبها وطرق تجنب المخاطر.
ما هو سانتامي غيوشا؟
يشير سانتامي غيوشا إلى شركة عقارية تُبرم "عقدًا لصالح طرف ثالث (عقد سانتامي)". في البيع والشراء العقاري المعتاد، تنشأ ضريبة تسجيل الترخيص عند نقل ملكية العقار من "البائع ← المشتري" (0.15% للأرض و2% من قيمة تقييم العقار). وإذا كانت قيمة العقار 40 مليون ين، تنشأ أعباء ضريبية قدرها 800 ألف ين.
في عقد سانتامي، يكون التدفق "البائع ← الشركة العقارية ← المشتري"، ومن خلال الاستفادة من التسجيل المختصر الوسيط يمكن تجنب تسجيلين مزدوجين لنقل الملكية وتقليل العبء الضريبي بشكل كبير. وبعد تعديل قانون التسجيل العقاري عام 2004، أصبح لا يحق الاستفادة من هذه الآلية بشكل قانوني إلا لسانتامي غيوشا المعترف بهم قانونيًا.
مزايا الاستفادة من سانتامي غيوشا
- خفض كبير في ضريبة تسجيل الترخيص: بفضل التسجيل المختصر الوسيط، يمكن تجنب العبء الضريبي المزدوج
- تمديد مسؤولية ضمان العيوب: العقار الذي يتم شراؤه عبر سانتامي غيوشا يمكن المطالبة فيه بمسؤولية ضمان العيوب لمدة سنتين من تاريخ الشراء (بينما الوساطة العادية سنة واحدة)
- إمكانية الحصول على تمويل كامل أو تمويل يتجاوز قيمة العقار: هناك كثير من الشركات التي ترتب التمويل مع المؤسسات المالية، وقد توجد حالات يمكن فيها الحصول على تمويل أعلى
- فرصة للحصول على عقار بسعر أقل من السوق: لأن الشركة تشتري من البائع بسعر منخفض، فقد تُعرض عليك عقارات بسعر أقل من سعر السوق
عيوب سانتامي غيوشا والنقاط التي تستدعي الانتباه
يقوم نموذج أعمال سانتامي غيوشا على أساس "الشراء من البائع بسعر منخفض ثم البيع للمشتري بسعر أعلى". لذلك توجد المخاطر التالية.
- تسعير أعلى من اللازم: قد يُعرض العقار بسعر أعلى من السوق بسبب إضافة هامش ربح الشركة
- التوجيه نحو تمويل عالي الفائدة: توجد شركات توصي بقروض مرتفعة الفائدة من أجل إتمام التسوية بسرعة
- مخاطر انخفاض العائد: إذا اشتريت بسعر يتضمن ربح الشركة، فقد ينخفض العائد وقد تتعرض لخسارة عند البيع
كيف تكتشف سانتامي غيوشا غير النزيه؟
خصائص الشركات غير النزيهة
- تُبرز عبارات جذابة مثل "ضمان الإشغال الكامل" و"تكاليف الإصلاح على البائع" (وهي عبارات أصبحت محل إشكال أيضًا في قضية عربة اليقطين)
- الضغط عليك للاستعجال في الشراء (مثل قولهم: "إذا لم تقرر الآن فسيأخذه شخص آخر")
- التوصية القوية بتمويل عالي الفائدة
خصائص الأشخاص الذين يسهل استهدافهم
أكثر من يسهل استهدافهم هم المبتدئون في الاستثمار الذين لا يدركون أسعار السوق العقارية. وامتلاك تصور واضح عن السوق والقدرة على اكتشاف إضافة أرباح غير عادلة هو أساس الحماية.
معايير الحكم على الاستفادة من سانتامي غيوشا
ليست كل شركات سانتامي غيوشا مشكلة بحد ذاتها. فإذا فهمت الآلية بشكل صحيح، وتمكنت من التمييز بين الشركات الموثوقة والاستفادة منها، يمكنك الاستفادة من الميزة الأصلية المتمثلة في شراء العقار مع تحقيق توفير ضريبي قانوني. ومن الضروري التحقق من جدوى التكلفة مقابل العائد، بما في ذلك حسابات العائد.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. هل عقد سانتامي غير قانوني؟
ج. عقد سانتامي الذي تنفذه شركة سانتامي معترف بها قانونيًا هو عقد قانوني. ومع ذلك، تأكد دائمًا من حالة تسجيل الشركة ومحتوى العقد.
س. حتى متى تستمر مسؤولية ضمان العيوب للعقار الذي تم شراؤه عبر سانتامي غيوشا؟
ج. لمدة سنتين من تاريخ الشراء. وهي مدة أطول من الوساطة العادية (سنة واحدة)، ما يجعلها نقطة لصالح المشتري.
س. هل تكون العقارات عبر سانتامي غيوشا أعلى من سعر السوق؟
ج. في كثير من الحالات تتم إضافة هامش ربح الشركة. من المهم المقارنة مع عدة عقارات وفهم أسعار المنطقة المحيطة قبل اتخاذ القرار.
س. ماذا أفعل إذا تعرضت للخداع من قبل سانتامي غيوشا غير نزيه؟
ج. من المفيد استشارة وكالة شؤون المستهلكين ووزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة ومحامٍ. واحرص على الاحتفاظ بجميع وثائق العقد.
