O termo "developer" aparece com frequência nas notícias sobre reurbanização urbana, mas surpreendentemente poucas pessoas compreendem com precisão o panorama completo desse trabalho. Neste artigo, explicamos, sob a ótica de profissionais do setor, a definição de developer, as diferenças em relação às construtoras gerais e as principais funções desempenhadas.
O que é um developer?
Developer (developer) é a empresa que conduz projetos de desenvolvimento de terrenos e cidades. Da implantação de parques e infraestrutura ao desenvolvimento de grandes edifícios comerciais, resorts, loteamentos residenciais e reurbanização urbana, ela assume de forma integrada diversos projetos relacionados ao mercado imobiliário e à construção. Em inglês, "developer" pode ser traduzido como "desenvolvedor" ou "urbanizador".
Qual é a diferença entre developer e construtora geral?
- Developer: adquire terrenos, planeja e lidera o projeto de desenvolvimento. É o "empreendedor" que obtém receita com a venda ou locação do imóvel concluído
- Construtora geral: é a "empreiteira geral" licenciada para construção específica. Atua como a "executora" que coordena e gerencia as diversas empresas de obra
A relação entre ambos não se resume a contratante e contratada. Em muitos casos, trata-se de uma parceria em que cooperam como participantes conjuntos do projeto para levar o desenvolvimento adiante.
Quais são as principais funções de um developer?
1. Aquisição do terreno bruto
O ponto de partida do desenvolvimento é a aquisição do terreno. As informações são obtidas por meio de redes de relacionamento com governos, trading companies e imobiliárias, e a compra é feita após uma avaliação criteriosa da rentabilidade.
2. Marketing e precificação
Com base em pesquisa de mercado e nos preços da região, definem-se o preço de venda e o valor de locação para inquilinos. Trata-se de uma das funções mais importantes, pois influencia diretamente a viabilidade econômica de todo o projeto.
3. Gestão da construção (obra)
Mesmo depois de contratar a construtora geral para executar a obra, o departamento de arquitetura ou engenharia do developer continua responsável pelo controle de qualidade e pela gestão do cronograma.
4. Gestão jurídica e administrativa
São estruturados departamentos especializados para administrar um grande volume de documentos, como contratos de compra e venda, dados pessoais e procedimentos administrativos.
5. Vendas e comercialização
As atividades de venda aos clientes são realizadas por meio de folhetos, Web e publicidade. No caso de developers de menor porte, também é comum terceirizar as vendas para agentes externos.
Quais são os principais developers do Japão?
Mitsui Fudosan, Mitsubishi Estate e Sumitomo Realty & Development, conhecidas como as "três grandes", são referências no setor. Na estrutura de circulação de informações imobiliárias, a rede exclusiva mantida pelos developers é uma fonte central de vantagem competitiva no mercado.
Qual é a relação entre developers, investidores imobiliários e administradoras?
Após a conclusão, os imóveis desenvolvidos pelos developers são vendidos a REITs, investidores institucionais e investidores individuais, e a gestão operacional posterior fica a cargo das administradoras imobiliárias. As operações de leasing na gestão de locação determinam em grande medida como o valor do imóvel será mantido e ampliado.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Developer e imobiliária são a mesma coisa?
Não. Imobiliária é um termo amplo que inclui intermediação, administração e compra e venda, enquanto developer é a empresa que conduz de forma integrada o desenvolvimento do terreno, a construção e a comercialização.
Q2. Quais habilidades são necessárias para trabalhar em um developer?
São exigidos conhecimentos amplos, como marketing, jurídico, construção e finanças. Nas grandes empresas, a contratação generalista é predominante, e a alocação em cada departamento costuma ocorrer após a entrada.
Q3. O que é um developer de pequeno porte?
É uma incorporadora ou desenvolvedora de pequeno e médio porte que atua em projetos como condomínios e casas em escala reduzida. Tem forte atuação local e acesso qualificado a informações sobre terrenos da região, mas fica atrás das grandes empresas em capacidade financeira e força de marca.
Q4. Como funciona o modelo de receita de um developer?
A principal fonte de receita é o "lucro na venda dos imóveis desenvolvidos". O ganho é obtido ao vender o projeto por um valor superior aos custos, como preço de aquisição do terreno e despesas de construção.
