يظهر مصطلح "المطوّر العقاري" كثيرًا في أخبار إعادة تطوير المدن، لكن عددًا قليلًا من الناس يفهمون بدقة الصورة الكاملة لهذا العمل. في هذا المقال، نشرح من منظور مهني في القطاع تعريف المطوّر العقاري، والفروق بينه وبين المقاول العام، وأهم مسؤولياته العملية.
ما المطوّر العقاري؟
المطوّر العقاري (developer) هو شركة تتولى مشاريع تطوير الأراضي والمدن. وهو يضطلع بصورة شاملة بطيف واسع من الأعمال المرتبطة بالعقار والبناء، بدءًا من إنشاء الحدائق والبنية التحتية وصولًا إلى تطوير المباني التجارية الكبرى والمنتجعات وتهيئة الأراضي السكنية وإعادة تطوير المدن. وتُترجم كلمة "developer" في الإنجليزية إلى «مُطوّر» أو «مقاول تهيئة».
ما الفرق بين المطوّر العقاري والمقاول العام؟
- المطوّر العقاري: يستحوذ على الأرض ويخطط مشروع التطوير ويقوده. وهو «صاحب المشروع» الذي يحقق الإيراد من بيع المباني المكتملة أو تأجيرها
- المقاول العام: «مقاول إنشاءات شامل» حاصل على ترخيص أعمال إنشاءات محددة. وهو «المنفذ» الذي يشرف على مختلف المقاولين ويديرهم
وغالبًا لا تقتصر العلاقة بين الطرفين على مجرد طلب وتنفيذ، بل تكون علاقة شراكة يتعاون فيها الطرفان بصفتهما شريكين في المشروع لدفع أعمال التطوير قدمًا.
ما أبرز مهام المطوّر العقاري؟
1. الحصول على الأرض الخام
تبدأ عملية التطوير من شراء الأرض. ويتم الحصول على المعلومات عبر شبكات العلاقات مع الجهات الحكومية والشركات التجارية وشركات العقار، ثم تُقيَّم الجدوى الربحية قبل الاستحواذ عليها.
2. التسويق والتسعير
تُحدَّد أسعار البيع وإيجارات المستأجرين بناءً على دراسة السوق والأسعار السائدة في المنطقة. وهذه إحدى أهم المهام التي تحسم الجدوى المالية للمشروع بالكامل.
3. إدارة البناء (التنفيذ)
حتى بعد إسناد أعمال التنفيذ إلى المقاول العام، يتولى القسم المعماري داخل شركة التطوير مهام مثل فحص الجودة وإدارة الجدول الزمني.
4. الإدارة القانونية والإدارية
تُنشأ أقسام متخصصة لإدارة كم كبير من المستندات، مثل عقود البيع والشراء والبيانات الشخصية والإجراءات الحكومية.
5. المبيعات والتسويق التجاري
تُنفَّذ أنشطة البيع للعملاء عبر الكتيبات وWeb والإعلانات. وكثيرًا ما تعهد شركات التطوير الصغيرة بأعمال البيع إلى وكلاء خارجيين.
من هم أبرز المطوّرين العقاريين في اليابان؟
تُعد «الثلاثة الكبار» وهي Mitsui Fudosan وMitsubishi Estate وSumitomo Realty & Development الأكثر تمثيلًا لهذا القطاع. وفي هيكل تداول المعلومات العقارية، تمثل الشبكات الخاصة التي يمتلكها المطوّرون العقاريون مصدرًا رئيسيًا لتفوقهم في السوق.
ما العلاقة بين المطوّر العقاري والمستثمر العقاري وشركة الإدارة؟
بعد اكتمال العقارات التي يطورها المطوّر العقاري، تُباع إلى REIT أو المستثمرين المؤسسيين أو المستثمرين الأفراد، ثم تتولى شركات إدارة العقارات تشغيلها وإدارتها لاحقًا. وتعتمد أعمال التأجير في إدارة العقارات المؤجرة على كيفية الحفاظ على قيمة العقار وتعزيزها.
مقالات يُنصح بقراءتها أيضًا
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. هل المطوّر العقاري وشركة العقارات شيء واحد؟
لا، فهما مختلفان. شركة العقارات تسمية واسعة تشمل الوساطة والإدارة والبيع والشراء وغيرها، بينما المطوّر العقاري شركة تتولى تطوير الأرض والبناء والبيع بصورة متكاملة.
س2. ما المهارات اللازمة للعمل لدى مطوّر عقاري؟
تتطلب الوظيفة معارف واسعة تشمل التسويق والشؤون القانونية والهندسة المعمارية والمالية وغيرها. وتعتمد الشركات الكبرى غالبًا على التوظيف للمسار العام، ثم يُوزَّع الموظفون على الأقسام المختلفة بعد الانضمام.
س3. ما المقصود بشركة تطوير عقاري صغيرة؟
هي شركة تطوير صغيرة أو متوسطة تتولى مشاريع شقق سكنية أو منازل منفصلة على نطاق عدة مبانٍ. وتمتاز بقربها من المنطقة وقوة معلوماتها عن الأراضي المحلية، لكنها تقل عن الشركات الكبرى في القوة المالية وقوة العلامة التجارية.
س4. كيف يبدو نموذج ربح المطوّر العقاري؟
يتمثل مصدر الربح الرئيسي في «أرباح بيع العقارات التي تم تطويرها». وتتحقق الأرباح من خلال البيع بسعر يتجاوز التكاليف مثل سعر شراء الأرض وتكاليف البناء.
