Der Begriff „Developer“ taucht in Nachrichten zur Stadterneuerung häufig auf. Dennoch verstehen überraschend wenige Menschen das gesamte Tätigkeitsbild genau. In diesem Artikel erläutern wir aus professioneller Branchensicht die Definition des Developers, die Unterschiede zum Generalunternehmer und die wichtigsten Aufgabenfelder.
Was ist ein Developer?
Ein Developer (developer) ist ein Unternehmen, das Entwicklungsprojekte für Grundstücke und Städte betreibt. Von Parks und Infrastruktur über große Gewerbegebäude, Resortentwicklungen, Baulanderschließung bis hin zur Stadterneuerung übernimmt er umfassend verschiedenste Vorhaben rund um Immobilien und Bau. Das englische Wort "developer" wird als „Entwickler“ oder „Erschließungsträger“ übersetzt.
Worin unterscheidet sich ein Developer von einem Generalunternehmer?
- Developer: Erwirbt Grundstücke, plant und steuert Entwicklungsprojekte. Er ist der „Projektträger“, der mit dem Verkauf oder der Vermietung fertiger Gebäude Erträge erzielt
- Generalunternehmer: Ein „umfassendes Bauunternehmen“ mit entsprechender Baugenehmigung. Er ist der „Ausführende“, der einzelne Bauunternehmen koordiniert und steuert
Die Beziehung zwischen beiden ist oft nicht nur ein einfaches Auftrags- und Vertragsverhältnis, sondern eine Partnerschaft, in der sie als gemeinsame Projektbeteiligte kooperieren und die Entwicklung gemeinsam vorantreiben.
Was sind die wichtigsten Aufgaben eines Developers?
1. Erwerb des Rohgrundstücks
Der Ausgangspunkt jeder Entwicklung ist der Ankauf von Grundstücken. Informationen werden über Netzwerke zu Behörden, Handelshäusern und Immobilienunternehmen beschafft, anschließend wird die Rentabilität geprüft und dann der Erwerb entschieden.
2. Marketing und Preisgestaltung
Auf Grundlage von Marktanalysen und dem Preisniveau im Umfeld werden Verkaufspreise und Mieten festgelegt. Dies ist eine der wichtigsten Aufgaben, weil sie die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts maßgeblich bestimmt.
3. Bau- und Ausführungsmanagement
Auch nachdem die Bauausführung an den Generalunternehmer vergeben wurde, übernimmt die interne Bauabteilung des Developers Aufgaben wie Qualitätsprüfung und Terminsteuerung.
4. Rechts- und Verwaltungsmanagement
Es werden spezialisierte Abteilungen eingerichtet, die eine große Menge an Unterlagen verwalten, darunter Kaufverträge, personenbezogene Daten und behördliche Verfahren.
5. Vertrieb und Verkauf
Über Broschüren, Web und Werbemaßnahmen werden Verkaufsaktivitäten gegenüber Kunden durchgeführt. Kleinere Developer übertragen den Vertrieb zudem häufig an externe Agenten.
Wer sind die wichtigsten Developer in Japan?
Als repräsentativ gelten die „großen drei“: Mitsui Fudosan, Mitsubishi Estate und Sumitomo Realty & Development. In der Struktur des Immobilieninformationsvertriebs sind die eigenen Netzwerke der Developer eine zentrale Quelle ihres Wettbewerbsvorteils im Markt.
Wie ist die Beziehung zwischen Developer, Immobilieninvestor und Verwaltungsgesellschaft?
Die von Developern entwickelten Objekte werden nach Fertigstellung an REITs, institutionelle Investoren oder private Investoren verkauft. Die anschließende Bewirtschaftung und Verwaltung übernehmen Immobilienverwaltungsgesellschaften. Die Leasing-Aufgaben in der Mietverwaltung hängen wesentlich davon ab, wie der Immobilienwert erhalten und gesteigert wird.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Sind Developer und Immobilienunternehmen dasselbe?
Nein, sie unterscheiden sich. Immobilienunternehmen ist ein weiter Begriff, der Vermittlung, Verwaltung sowie An- und Verkauf umfasst. Ein Developer hingegen ist ein Unternehmen, das Grundstücksentwicklung, Bau und Vertrieb integriert übernimmt.
F2. Welche Fähigkeiten sind für den Einstieg bei einem Developer erforderlich?
Gefragt ist breites Wissen in Bereichen wie Marketing, Recht, Architektur und Finanzen. Große Unternehmen stellen überwiegend für Generalistenpositionen ein und ordnen Mitarbeitende nach dem Eintritt den jeweiligen Abteilungen zu.
F3. Was ist ein kleinerer Developer?
Damit sind kleine und mittlere Entwicklungsunternehmen gemeint, die Wohnanlagen oder Einfamilienhausprojekte in der Größenordnung einiger Gebäude umsetzen. Sie sind regional verankert und stark bei lokalen Grundstücksinformationen, liegen jedoch bei Finanzkraft und Markenstärke hinter den großen Anbietern zurück.
F4. Wie sieht das Ertragsmodell eines Developers aus?
Die wichtigste Ertragsquelle ist der „Gewinn aus dem Verkauf entwickelter Objekte“. Gewinne entstehen dadurch, dass zu einem Preis verkauft wird, der die Kosten wie Grundstücksankauf und Baukosten übersteigt.
