A palavra "developer" aparece com frequência no setor imobiliário. Compreender corretamente a diferença em relação às construtoras gerais, as classificações por grupo e o fluxo de trabalho é um conhecimento importante para realizar investimentos e transações imobiliárias. Neste artigo, explicamos de forma sistemática a visão completa sobre o developer imobiliário.
O que é um developer imobiliário?
Um developer imobiliário é a empresa de desenvolvimento que conduz de forma integrada o planejamento, o desenvolvimento, a venda e a gestão de terrenos.Em português, o termo corresponde a "desenvolvedor". Ele costuma ser confundido com a construtora geral (empreiteira geral de construção), mas o developer é, antes de tudo, o responsável pelo planejamento e pelo desenvolvimento, enquanto a obra propriamente dita é contratada junto à construtora geral.
Em que grupos os developers se dividem?
No Japão, os developers imobiliários são classificados em várias categorias conforme sua base de capital e gestão.
Ex-zaibatsu
Mitsubishi Jisho Residence, Mitsui Fudosan Residential e Sumitomo Realty & Development são exemplos representativos.Destacam-se pela grande escala, pelo desenvolvimento abrangente e por uma estrutura integrada, com alto grau de confiança e qualidade dos empreendimentos.
Ligados a ferrovias
Tokyu Land, Odakyu Real Estate, Kintetsu Real Estate, Hankyu Real Estate e outras.Atuam principalmente em áreas ao longo das linhas ferroviárias e ao redor das estações, com projetos conectados ao desenvolvimento urbano dessas regiões.
Ligados a fabricantes de casas
Empresas como Sekisui House e Daiwa House migraram de moradias unifamiliares para o negócio de condomínios residenciais. Seu ponto forte é a qualidade apoiada na capacidade técnica de construção e vendas.
Independentes
Developers sem empresa-mãe.Conseguem atender a uma ampla gama de necessidades dos clientes com preços relativamente acessíveis e têm presença especialmente forte nas regiões de Kinki, Tokai e Chukyo.
Outros (diversificação)
Também cresce o número de developers vindos de outros setores, como finanças, crédito, energia, saúde e cuidados assistenciais. Há uma tendência de que os pontos fortes da empresa-mãe se reflitam diretamente no conceito do empreendimento.
Como funciona o fluxo de trabalho de um developer?
Em geral, o developer conduz o negócio no fluxo "aquisição do terreno → planejamento e desenvolvimento → venda → gestão".
Aquisição do terreno
O developer coleta informações junto a empresas de intermediação imobiliária e proprietários de terras, analisa o valor potencial do terreno por meio de pesquisa local e então negocia a aquisição com os proprietários.Em projetos de grande escala com vários proprietários, não é raro que a conclusão leve anos.
Planejamento e desenvolvimento
Com base no entorno, na história local e nas tendências de demanda, define-se o conceito, decidem-se os desenhos e o design e a obra é encomendada à construtora. As principais funções são preservar a qualidade e gerir o projeto.
Vendas
O developer busca operadores e inquilinos adequados ao conceito e vende em parceria com empresas de intermediação imobiliária. Os aluguéis de inquilinos em instalações comerciais e edifícios de escritórios tornam-se uma fonte contínua de receita para o developer.
Gestão do edifício e da área urbana
Mesmo após a conclusão da obra, manter o relacionamento com inquilinos e moradores da região e elevar o valor do ativo da área gera receita no longo prazo. Nos grandes developers, é comum delegar a gestão a empresas do próprio grupo.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a diferença entre um developer e uma construtora geral?
A. O developer é a empresa responsável pelo planejamento, desenvolvimento e venda do terreno, enquanto a obra é contratada junto à construtora geral. A construtora geral é a empresa de construção que recebe a encomenda e efetivamente constrói o edifício. Ainda assim, entre os grandes grupos, existem conglomerados que reúnem as duas funções.
Q. Por que os condomínios de developers ex-zaibatsu são tão procurados?
A. Porque tendem a ter força de marca, alta qualidade do empreendimento e alto padrão de gestão, além de um valor de revenda relativamente elevado. Por isso, também são escolhidos por investidores que consideram a manutenção de longo prazo e a venda futura.
Q. Quais são as vantagens de escolher um imóvel de um developer ligado a ferrovias?
A. A principal vantagem é que o valor do imóvel tende a se valorizar em conjunto com a melhora da conveniência ao longo da linha ferroviária, como modernização de estações e desenvolvimento de instalações comerciais. Além disso, também se pode esperar demanda por mudanças dentro da própria linha.
Q. Os imóveis de developers independentes são inferiores aos de grupos zaibatsu?
A. Não necessariamente. Developers independentes com forte atuação regional conhecem profundamente a demanda do mercado local e muitas vezes oferecem imóveis com alta relação custo-benefício. O importante é avaliar após confirmar o histórico e a situação da gestão.
Q. Por que é importante que o developer continue envolvido na gestão após a conclusão da obra?
A. Porque manter e elevar o valor do ativo da área fortalece o valor da própria marca do developer e contribui para atrair demanda para os próximos projetos. A gestão de áreas com visão de longo prazo é hoje uma exigência central para os developers.
