En las noticias sobre la reurbanización urbana aparece con frecuencia el término "developer", pero sorprendentemente pocas personas comprenden con precisión el panorama completo de su trabajo. En este artículo, explicamos desde una perspectiva profesional del sector la definición del developer, sus diferencias con una constructora general y sus principales funciones.
¿Qué es un developer?
Un developer (developer) es una empresa que se dedica a proyectos de desarrollo de terrenos y ciudades. Desde la construcción de parques e infraestructuras hasta grandes edificios comerciales, desarrollos de resorts, urbanización residencial y reurbanización urbana, asume de manera integral diversos proyectos relacionados con bienes raíces y construcción. La palabra inglesa "developer" se traduce como «desarrollador» o «urbanizador».
¿En qué se diferencian un developer y una constructora general?
- Developer: adquiere terrenos y planifica y lidera proyectos de desarrollo. Es el "promotor" que obtiene beneficios vendiendo o alquilando los edificios terminados.
- Constructora general: es un "contratista general de obras" con licencia de construcción específica. Es el "constructor" que supervisa y gestiona a los distintos contratistas.
La relación entre ambas partes no se limita a un simple esquema de encargo y contratación; en muchos casos se convierte en una relación de socios que colaboran como coemprendedores para impulsar el desarrollo.
¿Cuáles son las principales funciones de un developer?
1. Adquisición del terreno base
El punto de partida del desarrollo es la compra del terreno. La información se obtiene a través de redes de contactos con administraciones públicas, casas comerciales y empresas inmobiliarias, y se adquiere tras evaluar su rentabilidad.
2. Marketing y fijación de precios
Se fijan los precios de venta y las rentas para inquilinos con base en estudios de mercado y en los precios de la zona. Es una de las funciones más importantes, ya que determina la rentabilidad de todo el proyecto.
3. Gestión de construcción (obra)
Incluso después de encargar la obra a la constructora general, el departamento de arquitectura interno del developer se encarga del control de calidad y de la gestión de plazos.
4. Gestión jurídica y administrativa
Se establecen departamentos especializados para gestionar la gran cantidad de documentos relacionados con contratos de compraventa, datos personales y trámites administrativos.
5. Ventas comerciales
Se realizan actividades de venta dirigidas a los clientes mediante folletos, sitios web y campañas publicitarias. En muchos casos, los developers de menor escala delegan las ventas en agentes externos.
¿Cuáles son los principales developers de Japón?
Los llamados «Tres Grandes» representativos son Mitsui Fudosan, Mitsubishi Estate y Sumitomo Realty & Development. En la estructura de distribución de la información inmobiliaria, la red exclusiva que poseen los developers es una fuente de ventaja competitiva en el mercado.
¿Qué relación tienen los developers con los inversionistas inmobiliarios y las empresas de administración?
Las propiedades desarrolladas por un developer se venden, una vez terminadas, a REIT, inversionistas institucionales e inversionistas individuales, y la operación y administración posteriores quedan a cargo de empresas de gestión inmobiliaria. Las operaciones de leasing en la gestión de alquileres dependen de cómo se mantenga y mejore el valor del inmueble.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿Developer y empresa inmobiliaria son lo mismo?
No. Empresa inmobiliaria es un término amplio que incluye intermediación, administración y compraventa, mientras que un developer es una empresa que gestiona de forma integrada el desarrollo del suelo, la construcción y la venta.
Q2. ¿Qué habilidades se necesitan para trabajar en un developer?
Se requiere un conocimiento amplio en áreas como marketing, asuntos jurídicos, arquitectura y finanzas. En las grandes empresas, lo habitual es la contratación para puestos generalistas, con asignación posterior a cada departamento.
Q3. ¿Qué tipo de empresa es un developer de pequeña escala?
Es una empresa desarrolladora pequeña o mediana que trabaja en proyectos de condominios o viviendas unifamiliares de unas pocas unidades. Tiene un fuerte arraigo local y acceso sólido a la información sobre terrenos de la zona, pero en capacidad financiera y fuerza de marca queda por detrás de las grandes empresas.
Q4. ¿Cómo es el modelo de ingresos de un developer?
La principal fuente de ingresos es "la ganancia por la venta de los inmuebles desarrollados". Obtiene beneficios al vender a un precio superior a los costos, como el precio de adquisición del terreno más los gastos de construcción.
