作為活用閒置土地的一種方式，越來越多業主選擇經營停車場。與公寓、住宅大樓經營相比，前期投資較少，但報酬率與收益性會因地段與營運方式而大幅不同。本文將以具體數字說明停車場經營的收入、支出與稅費，並整理獲利條件與注意事項。
停車場經營的兩種型態是什麼？
月租停車場
按月與使用者簽約的型態。經營方式主要有三種。
- 自營方式：從招租到租金收取全部自行管理。利潤率最高，但也較費時費力。
- 委託管理方式：將營運委託給專業業者。雖然會產生手續費，但可減少管理負擔。
- 整體承租方式：由業者承租土地，不論使用率如何，每月支付固定租金。風險較低，但收入也相對有限。
計時收費停車場
採時間計費。由於需要車位鎖板、繳費機等專用設備，通常會選擇委託業者管理，或採土地出租方式（將土地出租給業者，每月收取固定收入）。
停車場經營的收入大約有多少？
各地區租金行情（參考值）如下。
月租停車場（每車位每月）
- 東京：約3萬日圓 神奈川、大阪：約2萬日圓 愛知：約1萬日圓 福岡：約1.1萬日圓
計時收費停車場（每小時）
- 東京：約700日圓 神奈川、愛知：約550日圓 大阪、福岡：約400日圓
都市地區的收益潛力較高，但由於競爭也更激烈，確保使用率相當重要。
停車場經營有哪些支出？
前期費用的主要項目
- 瀝青鋪設：4,400～5,000日圓/平方公尺（含開挖、廢土處理、碎石與瀝青費用）
- 劃線：5,000日圓/車位
- 擋車塊：6,000日圓/車位
- 招牌：約10萬日圓
- 繳費機（計時收費停車場）：約50萬日圓/台
- 車位鎖板（計時收費停車場）：約10萬日圓/台
營運成本
- 清潔、管理費：約為滿車收入的5%～10%
- 固定資產稅：評估額×1.4%
- 都市計畫稅（市街化區域內）：評估額×0.3%
- 所得稅：收入達20萬日圓以上時課稅
在什麼情況下停車場經營較有利？
停車場經營最有利的條件如下。
- 周邊停車需求高（辦公商圈、商業設施附近、鄰近車站）
- 競爭者較少
- 擁有可控制前期費用的空地
- 未來考慮轉作其他用途，希望採用容易解約的方式
常見問題（FAQ）
- Q. 停車場經營比公寓更賺錢嗎？
- A. 若只看報酬率，有些情況可能高於公寓，但就絕對收入金額來看（每月總收入），一般仍低於公寓經營。停車場的優點在於前期投資較少，且更容易轉作其他用途。
- Q. 空地也能經營停車場嗎？
- A. 可以。雖然需要進行瀝青鋪設與設備安裝，但前期投資遠低於公寓經營，可以用較低門檻開始。
- Q. 計時收費停車場與月租停車場，哪一種收益較高？
- A. 取決於地段。鄰近車站、商業區通常較適合計時收費停車場；住宅區與郊區則多半更適合依靠月租取得穩定收入。
- Q. 有固定資產稅的減稅措施嗎？
- A. 住宅用地有固定資產稅減免措施，但不適用於停車場用地。與興建公寓相比時，也請將這一點納入考量。
