Para maximizar o lucro com a venda de um apartamento, é indispensável compreender previamente o mecanismo da avaliação e os pontos avaliados. O valor da avaliação pode variar muito conforme a imobiliária, e a diferença pode chegar a vários milhões de ienes. Este artigo, dirigido a investidores e proprietários, explica a escolha do método de avaliação, os 10 pontos avaliados e a importância de pedir orçamentos a várias empresas.
Quais são os dois tipos de avaliação de apartamentos?
Existem dois tipos de avaliação: a «avaliação de gabinete» e a «avaliação presencial», sendo importante usá-las conforme o objetivo.
O que é a avaliação de gabinete (avaliação simplificada)?
É um método que calcula o valor sem visitar o imóvel, com base em casos de venda e fechamento de imóveis semelhantes da região e em dados de mercado. Como é gratuita e rápida, é adequada para a investigação inicial ao comparar avaliações de várias empresas.
O que é a avaliação presencial (avaliação detalhada)?
A imobiliária visita o local e verifica em detalhe o estado dos cômodos, as condições de localização, os limites, as infraestruturas, as normas antissísmicas, o ruído etc. Se quiser saber o valor exato de venda, a avaliação presencial é indispensável. Após a avaliação, também é possível receber um relatório de avaliação.
Os 10 pontos valorizados na avaliação de um apartamento
Os elementos a seguir determinam o valor da avaliação.
1. Localização e distância até a estação mais próxima
A localização é o elemento mais importante na avaliação. A distância até a estação mais próxima, a linha e o entorno fazem variar muito o valor da avaliação.
2. Orientação e andar
Quanto mais voltado para o sul e mais alto o andar, maior tende a ser a avaliação. No entanto, quando há vaga de garagem ou jardim privativo no térreo, há exceções.
3. Idade e estrutura do edifício
Acima de 20 anos, o valor tende a cair, mas, dependendo do estado de manutenção e da localização, há casos em que se vende mais caro do que um novo. Quanto à estrutura, as construções de concreto armado (RC) e de concreto armado com aço (SRC) são as mais bem avaliadas.
4. Área e planta
A área privativa e a planta refletem-se diretamente no valor da avaliação. No entanto, quando a área privativa é muito superior à do mercado, a venda pode tornar-se difícil e ser necessário reduzir o preço.
5. Estado do interior e dos equipamentos
Se o estado de manutenção for ruim, o valor da avaliação cai significativamente. Como reformar antes da venda não influencia a avaliação, a manutenção diária é o que importa.
6. Nível das instalações comuns
Quanto mais completas forem as instalações comuns (lounge, academia, piscina etc.), mais positivo para a avaliação, mas também é preciso considerar a desvantagem de condomínios mais altos.
7. Número de vagas de estacionamento
Quanto mais distante o imóvel estiver da estação, mais valorizadas são a presença e a quantidade de vagas de estacionamento.
8. Estado da administração e segurança
Forma de trabalho do porteiro, nível de manutenção das áreas comuns, equipamentos de segurança etc.: verifica-se nos mínimos detalhes o nível de equipamento do ambiente para que os moradores vivam confortavelmente.
9. Taxa de condomínio e fundo de reserva para reformas
Quanto mais antigo o edifício, mais altos tendem a ser o condomínio e o fundo de reserva. Como isso afeta o custo mensal do comprador, reflete-se na avaliação.
10. Marca do vendedor e da construtora
A marca de uma incorporadora ou construtora bem avaliada no setor influencia positivamente o valor da avaliação. Imóveis de marcas com fãs fiéis também tendem a ter maior liquidez.
Por que é indispensável solicitar a avaliação a várias imobiliárias?
Para o mesmo imóvel, a diferença entre as avaliações pode ser de vários milhões de ienes conforme a imobiliária. Se solicitar a avaliação a apenas uma empresa, não conseguirá perceber se lhe propõem um valor abaixo do preço justo. Recomendamos fortemente solicitar a avaliação a, no mínimo, três empresas e comparar.
Também é eficaz utilizar ferramentas de avaliação por IA para ter uma noção prévia dos preços e compará-los com a avaliação dos profissionais. Para mais detalhes, consulte o guia de uso da avaliação imobiliária por IA.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Qual é a diferença entre o valor da avaliação e o preço real de venda?
O preço de oferta costuma situar-se em ±5–10 % do valor da avaliação, e o preço efetivo de fechamento pode cair ainda mais por negociação a partir do preço de oferta. Encare o valor da avaliação apenas como referência.
P. É preciso reformar antes para obter uma avaliação mais alta?
Reformas de grande porte têm impacto limitado no valor da avaliação, por isso a relação custo-benefício costuma ser baixa. O básico é limitar-se a limpeza, organização e pequenos reparos.
P. Qual é a diferença de preço entre a avaliação de gabinete e a presencial?
A diferença depende do estado e da administração do imóvel. Em imóveis em bom estado, a avaliação presencial tende a ser mais alta.
P. Devo escolher a empresa que apresentar a avaliação mais alta?
A empresa que apresenta a avaliação mais alta não é necessariamente a mais competente. O importante é escolher uma empresa que explique com cuidado «por que esse preço».
P. Quanto tempo leva normalmente da avaliação até o contrato de venda?
Da avaliação até o contrato de venda leva, em média, de 3 a 6 meses. Varia muito conforme a situação do mercado imobiliário, a definição de preço e a popularidade do imóvel.
