Um den Veräußerungsgewinn einer Eigentumswohnung zu maximieren, ist es unerlässlich, vorab den Mechanismus der Bewertung und die bewertungsrelevanten Punkte zu verstehen. Der Bewertungsbetrag kann je nach Maklerbüro stark abweichen, und die Differenz kann mehrere Millionen Yen betragen. Dieser Beitrag erklärt für Investoren und Eigentümer die Auswahl der Bewertungsmethode, die zehn Bewertungsfaktoren und die Wichtigkeit, mehrere Angebote einzuholen.
Welche zwei Arten der Wohnungsbewertung gibt es?
Es gibt zwei Arten von Bewertungen: die „Schreibtischbewertung" und die „Vor-Ort-Bewertung". Es ist wichtig, sie je nach Zweck einzusetzen.
Was ist die Schreibtischbewertung (vereinfachte Bewertung)?
Eine Methode, die ohne Besuch des Objekts den Betrag anhand von Verkaufs- und Abschlussfällen ähnlicher Objekte in der Umgebung sowie Marktdaten berechnet. Da das Ergebnis kostenlos und in kurzer Zeit vorliegt, eignet sie sich für die erste Untersuchung beim Vergleich von Bewertungen mehrerer Maklerbüros.
Was ist die Vor-Ort-Bewertung (Detailbewertung)?
Das Maklerbüro besucht den Standort und prüft Detail wie Zustand der Räume, Lagebedingungen, Grundstücksgrenzen, Versorgungsleitungen, Erdbebennormen und Lärm. Wenn Sie den genauen Verkaufspreis kennen möchten, ist die Vor-Ort-Bewertung unerlässlich. Nach der Bewertung erhalten Sie auch ein Bewertungsprotokoll.
Die zehn Punkte, die bei der Wohnungsbewertung wichtig sind
Die folgenden Faktoren bestimmen den Bewertungsbetrag.
1. Lage und Entfernung zum nächsten Bahnhof
Die Lage ist der wichtigste Faktor bei der Bewertung. Die Entfernung zum nächsten Bahnhof, die Bahnlinie und das Umfeld beeinflussen den Bewertungsbetrag stark.
2. Ausrichtung und Stockwerk
Tendenziell gilt: Je südlicher die Ausrichtung und je höher das Stockwerk, desto höher die Bewertung. Aber im Erdgeschoss mit privatem Stellplatz oder Gartenanteil gilt eine Ausnahme.
3. Baujahr und Konstruktion des Gebäudes
Ab über 20 Jahren neigt der Wert dazu, zu sinken, doch je nach Pflegezustand und Lage gibt es Fälle, in denen der Wert höher ist als bei einem Neubau. Bei der Konstruktion werden Stahlbeton (RC) und Stahl-Stahlbeton (SRC) am höchsten bewertet.
4. Größe und Grundriss
Die Wohnfläche und der Grundriss wirken sich direkt auf den Bewertungsbetrag aus. Wenn die Wohnfläche jedoch deutlich über dem Marktdurchschnitt liegt, kann der Verkauf erschwert werden und ein Preisnachlass nötig sein.
5. Zustand der Innenausstattung und Anlagen
Bei schlechtem Pflegezustand sinkt der Bewertungsbetrag deutlich. Da eine Renovierung vor dem Verkauf keine Auswirkungen auf die Bewertung hat, ist die regelmäßige Pflege wichtig.
6. Ausstattung der Gemeinschaftseinrichtungen
Je vollständiger Lounge, Fitnessstudio, Pool usw. ausgestattet sind, desto positiver für die Bewertung, doch ist auch die Kehrseite höherer Verwaltungskosten zu berücksichtigen.
7. Anzahl der Stellplätze
Je weiter ein Objekt vom Bahnhof entfernt ist, desto wichtiger werden Vorhandensein und Anzahl der Stellplätze.
8. Verwaltungszustand und Sicherheit
Arbeitsmodell des Hausmeisters, Pflegeniveau der Gemeinschaftsbereiche, Sicherheitsausstattung usw. – der Stand der Einrichtungen, die ein angenehmes Wohnen für die Bewohner ermöglichen, wird bis ins Detail überprüft.
9. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage
Je älter das Gebäude, desto höher tendieren Verwaltungskosten und Rücklage. Da dies die monatlichen Kosten der Kaufinteressenten beeinflusst, fließt es in die Bewertung ein.
10. Marke des Verkäufers und Bauunternehmens
Die Marken angesehener Bauträger und Bauunternehmen wirken sich positiv auf den Bewertungsbetrag aus. Objekte von Marken mit treuer Anhängerschaft weisen tendenziell auch eine höhere Liquidität auf.
Warum ist es unverzichtbar, mehrere Maklerbüros mit der Bewertung zu beauftragen?
Selbst beim selben Objekt können sich je nach Maklerbüro Bewertungsdifferenzen von mehreren Millionen Yen ergeben. Wenn Sie nur ein einziges Maklerbüro beauftragen, bemerken Sie nicht, wenn ein Betrag unterhalb des angemessenen Preises angegeben wird. Wir empfehlen dringend, mindestens drei Maklerbüros mit einer Bewertung zu beauftragen und zu vergleichen.
Eine Methode, sich mithilfe von KI-Bewertungstools vorab einen Eindruck vom Marktpreis zu verschaffen und dann mit der Bewertung von Fachleuten zu vergleichen, ist ebenfalls wirksam. Details siehe den Leitfaden zur Nutzung der KI-Immobilienbewertung.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie groß ist der Unterschied zwischen Bewertungsbetrag und tatsächlichem Verkaufspreis?
Der Angebotspreis liegt häufig bei ±5–10 % des Bewertungsbetrags, und der tatsächliche Abschlusspreis kann durch Verhandlungen vom Angebotspreis weiter sinken. Verstehen Sie den Bewertungsbetrag lediglich als Richtwert.
F. Sollte man vor dem Verkauf renovieren, um eine höhere Bewertung zu erzielen?
Großangelegte Renovierungen haben begrenzte Auswirkungen auf den Bewertungsbetrag, sodass das Kosten-Nutzen-Verhältnis oft schlecht ist. Die Grundregel ist, sich auf Reinigung, Aufräumen und kleinere Reparaturen zu beschränken.
F. Wie groß ist der Preisunterschied zwischen Schreibtisch- und Vor-Ort-Bewertung?
Die Differenz hängt vom Zustand und der Pflege des Objekts ab. Bei Objekten in gutem Zustand tendiert die Vor-Ort-Bewertung dazu, höher auszufallen.
F. Sollte man das Maklerbüro mit der höchsten Bewertung beauftragen?
Das Maklerbüro mit der höchsten Bewertung ist nicht zwangsläufig das kompetenteste. Wichtig ist, ein Büro zu wählen, das sorgfältig erklärt, „warum dieser Preis zustande kommt".
F. Wie lange dauert es üblicherweise von der Bewertung bis zum Kaufvertrag?
Von der Bewertung bis zum Kaufvertrag vergehen im Durchschnitt 3 bis 6 Monate. Es gibt große Unterschiede je nach Lage des Immobilienmarkts, Preisfindung und Beliebtheit des Objekts.
