لتعظيم الربح من بيع الشقة، لا غنى عن فهم آلية التقييم ونقاط التقييم مسبقًا. قد يختلف مبلغ التقييم اختلافًا كبيرًا بحسب الشركة العقارية، وقد يصل الفرق إلى عدة ملايين من الينات. تشرح هذه المقالة، الموجَّهة إلى المستثمرين والملاك، كيفية اختيار طريقة التقييم، والنقاط العشر التي تُقيَّم، وأهمية طلب عروض من شركات متعددة.
ما هما نوعا تقييم الشقق؟
للتقييم نوعان: «التقييم المكتبي» و«التقييم الميداني»، ومن المهم استخدام كلٍّ منهما حسب الغرض.
ما هو التقييم المكتبي (التقييم المبسط)؟
هو طريقة لحساب المبلغ دون زيارة العقار، استنادًا إلى حالات العرض وإتمام الصفقات لعقارات مماثلة في المنطقة وإلى بيانات السوق. نظرًا إلى أنه مجاني وتظهر نتائجه في وقت قصير، فإنه مناسب للبحث الأولي عند مقارنة تقييمات شركات متعددة.
ما هو التقييم الميداني (التقييم التفصيلي)؟
تزور الشركة العقارية الموقع وتتحقق بالتفصيل من حالة الغرف، وظروف الموقع، والحدود، والبنية التحتية، ومعايير مقاومة الزلازل، والضوضاء، وغيرها. إذا أردت معرفة سعر بيع دقيق، فإن التقييم الميداني ضروري. كما يمكن استلام تقرير تقييم بعد التقييم.
النقاط العشر المهمة في تقييم الشقة
تحدد العناصر التالية مبلغ التقييم.
1. الموقع والمسافة إلى أقرب محطة
الموقع هو العنصر الأهم في التقييم. تتغير قيمة التقييم تغيرًا كبيرًا بحسب المسافة إلى أقرب محطة، والخط، والبيئة المحيطة.
2. الاتجاه والطابق
تميل القيمة إلى الارتفاع كلما كان الاتجاه جنوبيًا والطابق أعلى. ومع ذلك، إذا كان هناك موقف خاص أو حديقة خاصة في الطابق الأرضي فهذا استثناء.
3. عمر المبنى وهيكله
عند تجاوز 20 عامًا تميل القيمة إلى الانخفاض، ولكن قد يُباع أحيانًا بسعر أعلى من المبنى الجديد بحسب حالة الصيانة والموقع. وفيما يخص الهيكل، تحصل المباني الخرسانية المسلحة (RC) والخرسانة المسلحة بالفولاذ (SRC) على أعلى تقييم.
4. المساحة والمخطط
ترتبط المساحة الخاصة والمخطط مباشرة بمبلغ التقييم. ومع ذلك، عندما تكون المساحة الخاصة أكبر بكثير من السوق، قد يصبح البيع صعبًا وقد يلزم خفض السعر.
5. حالة الديكور الداخلي والمعدات
إذا كانت حالة الصيانة سيئة، ينخفض مبلغ التقييم انخفاضًا كبيرًا. وبما أن الترميم قبل البيع لا يؤثر في التقييم، فإن الصيانة اليومية هي المهمة.
6. مستوى المرافق المشتركة
كلما كانت المرافق المشتركة (الردهة، الصالة الرياضية، حمام السباحة، إلخ) أكثر اكتمالًا، كان ذلك إيجابيًا للتقييم، لكن يجب أيضًا مراعاة عيب ارتفاع رسوم الإدارة.
7. عدد مواقف السيارات
كلما كان العقار أبعد عن المحطة، زادت أهمية وجود مواقف للسيارات وعددها.
8. حالة الإدارة والأمن
أسلوب عمل البواب، ومستوى صيانة المناطق المشتركة، ومعدات الأمن، إلخ. يُتحقق بدقة من مستوى تجهيز البيئة لتمكين السكان من العيش بشكل مريح.
9. رسوم الإدارة وصندوق احتياطي الإصلاحات
كلما كان المبنى أقدم، كانت رسوم الإدارة وصندوق الاحتياطي أعلى عادة. وبما أن ذلك يؤثر في التكلفة الشهرية للمشتري المحتمل، فإنه ينعكس على التقييم.
10. علامة البائع وشركة البناء
تؤثر علامة المطورين وشركات البناء ذات السمعة الجيدة في القطاع تأثيرًا إيجابيًا على مبلغ التقييم. كما تميل عقارات العلامات التي لها معجبون مخلصون إلى التمتع بسيولة أعلى أيضًا.
لماذا يُعدّ طلب التقييم من شركات متعددة أمرًا ضروريًا؟
قد يصل فرق التقييم بين الشركات العقارية إلى عدة ملايين من الينات لنفس العقار. إذا طلبت التقييم من شركة واحدة فقط، فلن تستطيع ملاحظة ما إذا قدمت لك مبلغًا أقل من السعر العادل. ننصح بشدة بطلب التقييم من ثلاث شركات على الأقل والمقارنة بينها.
ومن الفعّال أيضًا استخدام أدوات التقييم بالذكاء الاصطناعي للحصول على فكرة مسبقة عن السوق ومقارنتها بتقييم المتخصصين. لمزيد من التفاصيل راجع دليل استخدام التقييم العقاري بالذكاء الاصطناعي.
للقراءة أيضًا
- السعر العادل لمنزلك يكشفه التقييم بالذكاء الاصطناعي｜توقيت البيع ونصائح للبيع بسعر مرتفع
- لا تخسر في بيع العقار! كيفية كشف خطاب المصلحة الذاتية لدى الوسطاء
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. ما مقدار الفرق بين مبلغ التقييم والسعر الفعلي للبيع؟
غالبًا ما يكون سعر العرض ضمن ±5 إلى 10% من مبلغ التقييم، وقد ينخفض السعر الفعلي للصفقة أكثر من سعر العرض بسبب التفاوض. اعتبر مبلغ التقييم مجرد قيمة استرشادية.
س. هل ينبغي الترميم مسبقًا للحصول على تقييم أعلى؟
للترميمات الكبرى تأثير محدود على مبلغ التقييم، لذلك تكون نسبة التكلفة إلى الفائدة منخفضة في الغالب. القاعدة هي الاكتفاء بالتنظيف والترتيب والإصلاحات الصغيرة.
س. ما حجم الفرق في السعر بين التقييم المكتبي والتقييم الميداني؟
يختلف الفرق بحسب حالة العقار وإدارته. في العقارات ذات الحالة الجيدة، يميل التقييم الميداني إلى أن يكون أعلى.
س. هل ينبغي تكليف الشركة التي قدمت أعلى تقييم؟
الشركة التي قدمت أعلى تقييم ليست بالضرورة الأكثر كفاءة. المهم هو اختيار شركة تشرح بعناية «لماذا يصل السعر إلى هذا المستوى».
س. كم تستغرق عادة المدة من التقييم حتى عقد البيع؟
تستغرق المدة من التقييم حتى عقد البيع 3 إلى 6 أشهر في المتوسط. وتختلف اختلافًا كبيرًا بحسب وضع سوق العقارات، وتحديد السعر، وشعبية العقار.
