Se você continua na gestão de imóveis para locação, reformas e renovações associadas ao envelhecimento do imóvel são um tema inevitável. Como os custos de reforma são tratados contabilmente, se é necessário aplicar depreciação e, se for, como deve ser feito o cálculo. Neste artigo, organizamos e explicamos desde os fundamentos da depreciação na gestão de imóveis para locação até os custos de reforma sujeitos a esse tratamento, os métodos de cálculo e os principais pontos de julgamento tributário.
Nós, da INA&Associates株式会社, entendemos o investimento imobiliário sob a perspectiva de uma “empresa de investimento em talentos” e valorizamos apoiar a formação patrimonial de longo prazo dos proprietários com quem nos relacionamos. O conhecimento contábil e tributário é a base que sustenta essas decisões. Este artigo tem como objetivo fornecer informações gerais, e recomendamos consultar um contador tributarista para decisões fiscais individuais.
Fundamentos da depreciação na gestão de imóveis para locação
O que é depreciação
Depreciação é o tratamento contábil pelo qual o custo de aquisição de ativos fixos usados por longo período é lançado como despesa ao longo de vários anos. Aplica-se a ativos cujo valor diminui com o tempo, como edifícios e equipamentos. Terrenos não estão sujeitos à depreciação, pois não se parte do pressuposto de que perdem valor com o passar do tempo.
Como entender a vida útil legal
Um ponto essencial para calcular a depreciação é a “vida útil legal”. Trata-se do período de depreciação definido pela legislação tributária para cada tipo de ativo. Mesmo em edifícios, a vida útil varia significativamente conforme a estrutura e o uso.
- Madeira (uso residencial): 22 anos
- Madeira (uso comercial): 22 anos / (uso de escritório): 24 anos
- Estrutura leve de aço (uso residencial, espessura do material estrutural de até 3 mm): 19 anos
- Estrutura pesada de aço (uso residencial, espessura do material estrutural acima de 4 mm): 34 anos
- Concreto armado (uso residencial): 47 anos
A vida útil legal é um prazo definido para fins fiscais e não coincide necessariamente com a vida física do edifício. Ela deve ser entendida como um critério de tratamento contábil e tributário.
O tratamento do custo de reforma muda conforme seja “dispêndio de capital” ou “despesa de reparo”
Os custos de reforma de imóveis para locação têm tratamento tributário muito diferente conforme se enquadrem em “dispêndio de capital” ou “despesa de reparo”. Essa classificação é o ponto que define se a depreciação é necessária ou não.
Reformas que se enquadram como dispêndio de capital
Dispêndio de capital é o gasto que aumenta o valor do edifício ou prolonga sua durabilidade. Grandes reformas como as abaixo são exemplos típicos.
- Grande renovação com mudança substancial de planta
- Mudança de banheiro unitário de 3 peças para modelo separado
- Substituição completa por cozinha planejada
- Obra de pintura externa que melhora o desempenho funcional em relação ao padrão anterior
- Ampliação e reforço sísmico
Esses gastos não podem ser lançados integralmente como despesa no ano e passam a ser reconhecidos ao longo de vários anos por meio da depreciação.
Reformas que se enquadram como despesa de reparo
Despesa de reparo é o gasto destinado à restauração do estado original ou à manutenção da condição atual e, em princípio, pode ser lançado integralmente como despesa no ano em que ocorre.
- Troca de papel de parede após a saída do inquilino
- Revestimento superficial novo de tatame
- Pintura externa periódica (sem melhora de desempenho)
- Reparo de equipamentos com defeito
Critérios quando a classificação é difícil
Na prática, não são raros os casos em que a fronteira entre dispêndio de capital e despesa de reparo é ambígua. Para fins tributários, existem referências como as seguintes.
- Valores inferiores a 200 mil ienes por item podem ser tratados como despesa de reparo
- Reparos periódicos realizados, em linhas gerais, em ciclos de até 3 anos podem ser tratados como despesa de reparo
- Também há casos em que pode ser tratado como despesa de reparo se cumprir um dos critérios formais: “inferior a 600 mil ienes” ou “igual ou inferior a 10% do valor de aquisição no fim do exercício anterior”
Se houver dúvida na classificação, recomendamos fortemente consultar um contador tributarista antes de contratar a obra. Depois da contratação, mudar a classificação é difícil na prática, e também há risco de glosa em futura fiscalização tributária.
Como calcular a depreciação
Método linear
Os dispêndios de capital correspondentes ao corpo principal do edifício são calculados, para fins fiscais, pelo “método linear”. A fórmula é a seguinte.
Valor de aquisição × taxa de depreciação do método linear (taxa definida pela Agência Nacional de Tributos do Japão para cada vida útil)
Por exemplo, se for realizado um dispêndio de capital de 1.000.000 de ienes em um edifício residencial de concreto armado (vida útil de 47 anos, taxa de depreciação de 0,022), é possível lançar 22.000 ienes por ano como despesa de depreciação.
Método saldo decrescente (parte de alguns equipamentos vinculados ao edifício)
Entre os equipamentos vinculados ao edifício, nas categorias em que é possível optar pelo método saldo decrescente, pode-se escolher um método que registra uma despesa de depreciação maior no primeiro ano e a reduz ao longo do tempo. No entanto, para equipamentos vinculados ao edifício e benfeitorias adquiridos a partir de 1º de abril de 2016, aplica-se apenas o método linear. Por isso, na prática, novas obras de reforma tendem a ser tratadas pelo método linear.
Qual escolher: método linear ou saldo decrescente
Dentro do escopo em que há opção, a escolha pode ser feita conforme o objetivo.
- Quando se deseja recuperar o capital mais cedo: método saldo decrescente (maior efeito fiscal no primeiro ano)
- Quando se deseja estabilizar o resultado anual: método linear
- Quando se deseja apresentar lucro operacional mais robusto em análise de crédito: moderar a antecipação da depreciação
Procedimentos para registrar a depreciação
No caso de pessoa física
Na declaração de imposto de renda, na seção de depreciação do “demonstrativo da declaração azul (para renda imobiliária)” ou do “demonstrativo de receitas e despesas”, devem ser informados o ativo, o valor de aquisição, a vida útil, a taxa de depreciação e a despesa de depreciação do ano. É necessário guardar a fatura, o recibo e o contrato da obra de reforma.
No caso de pessoa jurídica
No Japão, os detalhes do ativo depreciável são informados no Anexo 16 da declaração do imposto corporativo. É comum registrar o dispêndio de capital no cadastro de ativos fixos e administrá-lo separadamente do ativo principal.
Planejamento de reformas sob uma perspectiva de longo prazo
Na gestão de imóveis para locação, a reforma deve ser avaliada equilibrando o desembolso de curto prazo com o valor patrimonial e a capacidade de geração de receita no longo prazo. Nós não recomendamos definir o método ou a escala da reforma tendo apenas a economia tributária imediata como eixo. Pelo contrário, é importante uma avaliação abrangente que inclua a qualidade do ambiente de moradia para o inquilino, a taxa de vacância de longo prazo e até a estratégia de saída.
Quando a decisão é tomada apenas por uma ótica contábil, como “vamos lançar tudo como despesa de reparo porque pode ser abatido de uma vez” ou “vamos tratar como dispêndio de capital para obter efeito fiscal daqui a alguns anos”, existe o risco de que a discussão sobre o valor real do imóvel fique em segundo plano. Vale preservar a perspectiva de que o tratamento contábil deve ser organizado como resultado de uma decisão de gestão, e não ser a própria decisão de gestão.
A visão da INA&Associates
Nós entendemos a gestão imobiliária não como busca de lucro de curto prazo, mas como um negócio sustentável que contribui para a felicidade de todas as pessoas envolvidas. O tratamento contábil das reformas é um dos conhecimentos práticos que sustentam essa continuidade. Ao compreender corretamente a depreciação, torna-se possível conciliar a otimização da carga tributária com a manutenção do valor patrimonial.
O tratamento tributário concreto deve sempre ser conduzido em consulta com o contador responsável. Este artigo traz informações gerais para organizar conceitos e não constitui base suficiente para julgar casos individuais.
Resumo
- Os custos de reforma de edifícios são classificados como “dispêndio de capital” ou “despesa de reparo”
- Dispêndios de capital são apropriados como despesa ao longo de vários anos por meio da depreciação
- O corpo principal do edifício e os equipamentos vinculados (aquisições a partir de abril de 2016) são calculados pelo método linear
- Valores inferiores a 200 mil ienes e reparos periódicos podem, em alguns casos, ser lançados integralmente como despesa de reparo
- É desejável consultar um contador tributarista antes de contratar a obra para definir a classificação
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. A troca do papel de parede após a saída do inquilino exige depreciação?
Em princípio, por se tratar de restauração do estado original, geralmente pode ser lançada integralmente como despesa de reparo. No entanto, se houver uma elevação substancial do padrão que aumente o valor do edifício, há possibilidade de ser considerada dispêndio de capital.
Q2. Se eu fizer várias reformas no mesmo ano, devo avaliá-las de forma consolidada?
Em princípio, a avaliação é feita por obra, mas, se forem realizadas como um conjunto de obras relacionadas, pode haver avaliação consolidada. Em muitos casos, entende-se que dividir a fatura não altera a classificação, por isso é mais seguro considerar a unidade contratual.
Q3. A vida útil é prorrogada com a reforma?
Quando há um grande dispêndio de capital no corpo principal do edifício, inicia-se uma nova depreciação separada do ativo principal. Nesse caso, a vida útil da parte reformada é calculada como equivalente à de uma construção nova.
Q4. O que devo fazer se for difícil decidir isso por conta própria?
Recomendamos consultar obrigatoriamente um contador tributarista. Isso é particularmente importante porque há muitos pontos que exigem conhecimento especializado, como a fronteira entre dispêndio de capital e despesa de reparo, a escolha entre método linear e saldo decrescente e os impactos no imposto sobre ativos fixos.
