Na gestão de condomínios, os problemas relacionados ao estacionamento ocorrem com frequência. Estabelecer uma estrutura que permita compreender com precisão as restrições de tamanho e as características de cada tipo de estacionamento, além de orientar adequadamente os moradores, é a chave para prevenir problemas e elevar a qualidade da gestão.
Por que há restrições de tamanho nos estacionamentos de condomínio?
Os estacionamentos em superfície oferecem, em geral, mais folga de espaço, mas, nos estacionamentos mecânicos, exceder os limites de tamanho pode causar danos à carroceria, furos nos pneus e situações em que as portas não conseguem ser abertas. Além disso, em alguns casos, acidentes causados por excesso de dimensão não são cobertos pelo seguro, o que torna indispensável a verificação no momento da mudança.
Os 3 tipos de estacionamento e suas características de gestão
Estacionamento em superfície (ao ar livre)
É o tipo mais comum, e o tamanho padrão para veículos de passeio costuma ser de 2.500 mm de largura por 5.000 mm de comprimento. Não há restrição de altura, a entrada e a saída são simples e o custo de gestão é baixo, mas a ausência de cobertura faz com que o veículo suje com mais facilidade, e, em áreas centrais, pode ser difícil assegurar quantidade suficiente de vagas.
Estacionamento em estrutura de uso autônomo
É o tipo em que o próprio motorista sobe e desce as rampas dirigindo. Por ser coberto, protege o veículo da chuva e da exposição solar, mas, em contrapartida, envolve o risco da circulação em rampas e gera custos periódicos de manutenção. Para prevenir acidentes nas rampas, é necessário orientar os moradores sobre direção segura.
Estacionamento mecânico em estrutura
Entre os três tipos, é o que apresenta o custo de gestão mais elevado e exige inspeções periódicas e substituição de peças. Há cinco modalidades: dois níveis sobre o solo, dois níveis em fosso, elevatório com deslocamento lateral, circulação vertical e sistema por elevador, e cada uma possui procedimentos de operação e restrições de veículos diferentes. Recomendamos elaborar um plano de manutenção periódica dentro da estruturação das operações de gestão.
Seis itens necessários para a verificação de dimensões
No caso de estacionamento mecânico, é indispensável verificar estes seis pontos: comprimento total, largura total, altura total, peso, largura externa dos pneus e altura mínima do solo. Nos estacionamentos em superfície e nos de uso autônomo, os três itens mínimos de verificação são comprimento total, largura total e peso.
| Tipo de veículo | Comprimento total (referência) | Largura total (referência) | Altura total (referência) |
|---|---|---|---|
| Kei car | 3,400mm | 1,480mm | 1,750mm |
| Veículo compacto | 4,100mm | 1,700mm | 1,500mm |
| Veículo de passeio (médio) | 4,700mm | 1,700mm | 1,500mm |
| Van | 4,800mm | 1,700mm | 2,000mm |
| Veículo de passeio (grande) | 5,000mm | 1,850mm | 1,500mm |
Medidas para prevenir problemas de estacionamento na gestão prática
É importante criar um sistema para confirmar e registrar o tipo e as dimensões do veículo no momento da entrada do morador. Ao deixar claro no regulamento de ocupação o fluxo de reconfirmação em caso de troca de veículo e ao tornar obrigatória a comunicação à associação de moradores, é possível prevenir problemas antes que ocorram. Confirmar as regras para posse de vários veículos por unidade e esclarecer o limite de vagas também é um ponto essencial para evitar divergências de entendimento com os moradores.
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Por que as vagas ociosas estão aumentando nos condomínios?
Por trás do aumento de vagas ociosas em condomínios, há mudanças na estrutura social. Os três principais fatores são os seguintes.
Redução no número de proprietários de automóveis
Especialmente nas áreas centrais, a posse de carros está em tendência de queda. O aumento do trabalho não regular, a difusão do car sharing, a melhoria do transporte público e a devolução da carteira por envelhecimento atuam de forma combinada. Em especial, a taxa de posse de veículos vem caindo entre pessoas de até 29 anos e na faixa dos 30 anos, e a previsão é que essa tendência continue.
Estruturas de estacionamento pouco práticas
Os estacionamentos mecânicos têm restrições de tamanho, peso e altura dos veículos, e cresce o número de casos em que eles não conseguem atender à diversidade dos modelos atuais. Como as vagas inferiores exigem mais tempo para entrada e saída, por exemplo, essa inconveniência estrutural é uma das causas da queda na taxa de uso.
Regras de uso que não acompanham as necessidades atuais
Regras de uso que não são revisadas desde a construção do empreendimento também acabam gerando vagas ociosas. Isso inclui tarifas desalinhadas com o mercado da região e restrições de uso para inquilinos. Assim como o aluguel, os custos do estacionamento também precisam ser revistos de acordo com os preços praticados no entorno.
Como resolver o “estacionamento não autorizado” em vagas ociosas?
O estacionamento não autorizado, por ocorrer em propriedade privada, não é punido pela legislação de trânsito e é tratado como questão civil. A polícia também tem dificuldade para intervir ativamente, e a autotutela é proibida por lei.
Procedimento adequado para lidar com estacionamento não autorizado
- Garantir provas: fotografar o veículo e a placa, e prender um aviso no limpador de para-brisa
- Acionar a polícia: organizar informações como modelo, placa e cor do veículo antes do contato
- Contato direto com o proprietário: solicitar a divulgação dos dados do proprietário no órgão de trânsito e enviar uma notificação formal
- Consultar um advogado: em casos graves, a indenização por ação civil também pode ser uma alternativa
Medidas para prevenir estacionamento não autorizado
A instalação de cones, correntes, placas de “proibido estacionar sem autorização” e câmeras de segurança é eficaz. Além do efeito dissuasório, as câmeras também ajudam a preservar imagens como prova.
Quais são as 5 formas de aproveitar vagas ociosas?
Deixar vagas ociosas sem uso aumenta tanto a queda de receita quanto o risco de estacionamento não autorizado. Vale considerar as cinco formas de aproveitamento a seguir.
1. Locação para pessoas que não moram no condomínio
Ao priorizar os moradores e alugar vagas sem demanda para vizinhos da região, é possível obter uma receita estável.
2. Transformação em estacionamento rotativo
Se você adotar um sistema de aluguel por hora que dispensa obras de grande porte, há a vantagem de priorizar os moradores e ao mesmo tempo alugar para usuários externos.
3. Uso de serviços de compartilhamento de vagas
Serviços de compartilhamento de estacionamento que permitem cadastro e gestão facilmente pelo smartphone, sem custo inicial, são uma forma prática de monetização.
4. Captação de lojas móveis, como food trucks
Ao atrair food trucks para vagas ociosas, é possível obter uma receita fixa e, ao mesmo tempo, aumentar a atratividade do condomínio.
5. Instalação de estações de recarga para EV
Com a disseminação dos veículos elétricos, a demanda por infraestrutura de recarga está crescendo. O investimento em equipamentos é necessário, mas há benefícios tanto para elevar a ocupação quanto para gerar receita.
Quais formas de aproveitamento existem para estacionamentos mecânicos?
Nos estacionamentos mecânicos, o modelo de dois níveis vertical é o mais comum e, embora a entrada e a saída deem mais trabalho, há vantagens como prevenção de furtos e proteção contra chuva e vento. Quando surgem vagas ociosas, há três formas principais de aproveitamento.
Sublease (locação para terceiros)
Ao alugar em lote para uma empresa de sublease, é possível garantir uma receita mensal estável mesmo quando surgem vagas ociosas. Como a captação e os procedimentos contratuais também podem ser delegados à empresa, o trabalho de gestão diminui.
Remoção e conversão em vagas planas
Ao remover o estacionamento mecânico e convertê-lo em vagas planas, é possível reduzir os custos de manutenção e inspeção e, ao mesmo tempo, elevar a taxa de uso. No entanto, dependendo da taxa obrigatória de vagas do condomínio, a remoção pode ser difícil, por isso é necessário verificar previamente.
Mudança de uso
Também é eficaz mudar o uso para estacionamento de motos ou depósito. Sempre contrate uma empresa especializada e garanta a segurança.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quais são as dimensões mais importantes a verificar em um estacionamento mecânico?
É necessário verificar todos os seis itens: comprimento total, largura total, altura total, peso, largura externa dos pneus e altura mínima do solo.
Por que exceder o tamanho permitido da vaga é perigoso?
Isso pode causar problemas como danos à carroceria, danos aos pneus e impossibilidade de abrir as portas. Quando a causa é o excesso de tamanho, também há casos em que o seguro não é aplicado.
Como diferem os custos de gestão entre estacionamento mecânico, em superfície e de uso autônomo?
O mecânico é o mais elevado e exige inspeções periódicas e substituição de peças. O de uso autônomo requer manutenção da estrutura. O em superfície é o que tem o menor custo de manutenção.
É possível ter vários carros em um condomínio?
Isso varia conforme o condomínio. Muitos adotam o limite de uma vaga por unidade e, nas áreas centrais, há casos em que as próprias vagas são insuficientes. É indispensável confirmar isso antes da contratação.
Q. Há custo inicial para usar serviços de compartilhamento de vagas?
Na maioria dos serviços, não há custo inicial. O cadastro também pode ser concluído em poucos minutos pelo smartphone.
Q. É possível priorizar os moradores e, ainda assim, alugar para terceiros?
Sim. É possível operar alugando para terceiros por tempo limitado, até que haja solicitação de um morador.
Q. Serviços de compartilhamento também podem ser usados em estacionamentos mecânicos?
Isso varia conforme o serviço. Em geral, espaços vagos em vagas planas tendem a ser mais fáceis de usar.
Q. Se houver estacionamento não autorizado, posso mandar rebocar o veículo?
A autotutela é proibida por lei. Preserve as provas e lide com a situação por meio de contato com a polícia e com o proprietário do veículo.
