En la gestión de condominios, los problemas relacionados con los estacionamientos ocurren con frecuencia.Contar con un sistema que permita comprender con precisión las restricciones de tamaño y las características de cada tipo de estacionamiento, y brindar orientación adecuada a los residentes es la clave para prevenir problemas y mejorar la calidad de la gestión.
¿Por qué existen restricciones de tamaño en los estacionamientos de condominios?
Los estacionamientos en superficie suelen tener un margen relativamente amplio en cuanto a tamaño, pero en los estacionamientos mecánicos, si se exceden las dimensiones permitidas, pueden producirse rayaduras en la carrocería, pinchazos en los neumáticos o problemas para abrir las puertas. Además, en algunos casos los accidentes causados por exceder el tamaño permitido no están cubiertos por el seguro, por lo que la verificación al momento de la mudanza es indispensable.
Los 3 tipos de estacionamiento y sus características de gestión
Estacionamiento en superficie (al aire libre)
Es el tipo más común y el tamaño estándar para vehículos de pasajeros es de 2.500 mm de ancho por 5.000 mm de largo. No tiene restricción de altura, permite maniobras ágiles y mantiene bajos los costos de gestión, pero tiene como desventajas que, al no tener techo, el vehículo se ensucia con facilidad y que en las zonas urbanas es difícil asegurar suficientes plazas.
Estacionamiento multinivel de autoservicio
Es el tipo en el que se conduce directamente para subir y bajar por la rampa. Al estar bajo techo, protege el vehículo de la lluvia y del deterioro por el sol, pero también implica riesgos durante la circulación por la rampa y costos periódicos de mantenimiento. Para prevenir accidentes en la rampa, es necesario orientar a los residentes sobre una conducción segura.
Estacionamiento mecánico multinivel
De los tres tipos, es el que tiene el costo de gestión más alto y requiere inspecciones periódicas y sustitución de piezas. Existen cinco modalidades: de dos niveles sobre el suelo, de dos niveles con foso, de elevación y desplazamiento lateral, de circulación vertical y de tipo elevador; cada una tiene un método de operación y restricciones de vehículos diferentes. Recomendamos formular un plan de mantenimiento periódico dentro de la sistematización de las operaciones de gestión.
Los 6 puntos que deben verificarse respecto al tamaño
En el caso de los estacionamientos mecánicos, es imprescindible confirmar estos seis puntos: longitud total, ancho total, altura total, peso, ancho exterior de los neumáticos y altura libre mínima al suelo. En los estacionamientos en superficie y de autoservicio, los tres puntos mínimos de verificación son longitud total, ancho total y peso.
| Tipo de vehículo | Longitud total (aprox.) | Ancho total (aprox.) | Altura total (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Automóvil kei | 3,400mm | 1,480mm | 1,750mm |
| Automóvil compacto | 4,100mm | 1,700mm | 1,500mm |
| Automóvil de pasajeros (mediano) | 4,700mm | 1,700mm | 1,500mm |
| Vehículo tipo furgoneta | 4,800mm | 1,700mm | 2,000mm |
| Automóvil de pasajeros (grande) | 5,000mm | 1,850mm | 1,500mm |
Medidas para prevenir problemas de estacionamiento en la gestión operativa
Es importante establecer un sistema para confirmar y registrar el tipo y las dimensiones del vehículo al momento de la mudanza. Al dejar claramente establecido en el reglamento de residencia un flujo de reconfirmación cuando se cambie de vehículo y al exigir que se informe a la asociación de administración, es posible prevenir problemas antes de que ocurran. Verificar las reglas para la posesión de varios vehículos por unidad y aclarar los límites de cantidad también ayuda a evitar discrepancias de entendimiento con los residentes.
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¿Por qué están aumentando los espacios vacíos de estacionamiento en los condominios?
Detrás del aumento de espacios vacíos en los estacionamientos de condominios hay cambios en la estructura social. Los tres factores principales son los siguientes.
Disminución del número de propietarios de automóviles
La propiedad de automóviles tiende a disminuir, especialmente en las zonas urbanas. Influyen de forma combinada el aumento del empleo no regular, la expansión del carsharing, la mejora del transporte público y la devolución de licencias por envejecimiento. En particular, la tasa de propiedad de automóviles está bajando entre los menores de 29 años y las personas de sus 30, y se prevé que esta tendencia continúe.
Estructuras de estacionamiento poco prácticas
Los estacionamientos mecánicos tienen limitaciones de tamaño, peso y altura del vehículo, y cada vez hay más casos en los que no pueden adaptarse a la diversidad de modelos actuales. En los niveles inferiores, por ejemplo, la entrada y salida requiere más tiempo, y esta incomodidad estructural es una de las causas de la disminución en la tasa de uso.
Las normas de uso no se ajustan a las necesidades actuales
Las normas de uso que no se han revisado desde la construcción también generan espacios vacíos. Entre los ejemplos figuran tarifas alejadas del mercado local y restricciones de uso para los inquilinos. Al igual que el alquiler, también es necesario revisar el costo del estacionamiento para ajustarlo al mercado circundante.
¿Cómo debe resolverse el “estacionamiento no autorizado” que se produce en los espacios vacíos?
El estacionamiento no autorizado, al tratarse de un problema en propiedad privada, no se sanciona conforme a la ley de tránsito y se trata como un asunto civil. Además, a la policía le resulta difícil intervenir de manera activa, y la autotutela también está prohibida por la ley.
Procedimiento adecuado para responder al estacionamiento no autorizado
- Asegurar pruebas: fotografiar el vehículo y la matrícula, y colocar una advertencia en el limpiaparabrisas
- Contactar a la policía: organizar la información del modelo, matrícula y color del vehículo antes de avisar
- Contactar directamente al propietario: solicitar la divulgación de la información del propietario en la oficina de transporte y enviar una carta certificada
- Consultar a un abogado: en casos graves, también puede considerarse una reclamación de daños mediante demanda civil
Medidas de prevención del estacionamiento no autorizado
Es eficaz instalar conos, cadenas, carteles de “Prohibido estacionar sin autorización” y cámaras de seguridad. Además de su efecto disuasorio, las cámaras también ayudan a conservar imágenes como prueba.
¿Cuáles son 5 formas eficaces de aprovechar los espacios vacíos de estacionamiento?
Si deja vacíos los espacios de estacionamiento, aumentan tanto la pérdida de ingresos como el riesgo de estacionamiento no autorizado. Conviene considerar las siguientes cinco opciones.
1. Alquiler a personas ajenas a los residentes
Priorizando a los residentes, puede obtener ingresos estables alquilando a vecinos cercanos los espacios vacíos para los que no haya solicitudes.
2. Convertirlo en estacionamiento de pago por tiempo
Si introduce un sistema que permita alquiler por horas sin necesidad de grandes obras, tendrá la ventaja de dar prioridad a los residentes y, al mismo tiempo, alquilarlo a usuarios externos.
3. Uso de servicios de estacionamiento compartido
Los servicios de estacionamiento compartido, que permiten registrarlo y gestionarlo fácilmente desde el smartphone sin costo inicial, son una forma práctica de monetizarlo.
4. Captación de tiendas móviles como food trucks
Si atrae food trucks a los espacios vacíos, no solo podrá obtener ingresos constantes, sino también aumentar el atractivo del condominio.
5. Instalación de estaciones de carga para EV
Con la difusión de los vehículos eléctricos, la demanda de equipos de carga está aumentando. Requiere inversión en equipamiento, pero ofrece ventajas tanto para mejorar la tasa de ocupación como la rentabilidad.
¿Qué opciones de aprovechamiento existen para un estacionamiento mecánico?
En los estacionamientos mecánicos predominan los sistemas de dos niveles verticales. Aunque requieren más trabajo para entrar y sacar vehículos, ofrecen ventajas como la prevención de robos y la protección contra la lluvia y el viento. Si quedan vacantes, las tres opciones principales de aprovechamiento son las siguientes.
Subarrendamiento (alquiler a terceros)
Al alquilarlo en bloque a una empresa de subarrendamiento, puede asegurar ingresos mensuales estables incluso si hay vacantes. Además, al poder delegar también la captación y los trámites contractuales, se reduce la carga de gestión.
Retirada y conversión a superficie plana
Retirar el estacionamiento mecánico y convertirlo en plazas planas permite reducir los costos de mantenimiento e inspección y, al mismo tiempo, mejorar la tasa de uso. No obstante, según el coeficiente obligatorio de plazas del condominio, puede haber casos en los que la retirada sea difícil, por lo que es necesario comprobarlo previamente.
Cambio de uso
También es eficaz cambiar su uso a aparcamiento para motocicletas o trasteros. Asegúrese de encargarlo siempre a una empresa especializada y garantizar la seguridad.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es la dimensión más importante que debe verificarse en un estacionamiento mecánico?
Es necesario verificar los seis elementos: longitud total, ancho total, altura total, peso, ancho exterior de los neumáticos y altura libre mínima al suelo.
¿Por qué es peligroso exceder el tamaño permitido del estacionamiento?
Pueden producirse problemas como rayaduras en la carrocería, daños en los neumáticos o la imposibilidad de abrir las puertas. Si la causa es exceder el tamaño permitido, hay casos en los que el seguro no se aplica.
¿En qué se diferencian los costos de gestión entre los sistemas mecánico, en superficie y de autoservicio?
El mecánico es el más costoso y requiere inspecciones periódicas y sustitución de piezas. El de autoservicio requiere mantenimiento del edificio. El en superficie tiene el costo de mantenimiento más bajo.
¿Se pueden tener varios vehículos en un condominio?
Depende del condominio. En muchos casos se establece un límite de un vehículo por unidad, y en las zonas urbanas hay casos en los que las plazas de estacionamiento en sí son insuficientes. Es indispensable confirmarlo antes de firmar el contrato.
Q. ¿Los servicios de estacionamiento compartido tienen costo inicial?
En muchos servicios, el costo inicial es gratuito. El registro también puede completarse en pocos minutos desde el smartphone.
Q. ¿Se puede dar prioridad al uso por parte de los residentes y alquilarlo al mismo tiempo a externos?
Sí. Es posible operar alquilándolo temporalmente a externos hasta que un residente lo solicite.
Q. ¿También pueden utilizarse servicios compartidos en estacionamientos mecánicos?
La compatibilidad varía según el servicio. Los espacios vacíos en estacionamientos planos tienden a ser más fáciles de utilizar.
Q. Si hay estacionamiento no autorizado, ¿se puede llamar a una grúa?
La autotutela está prohibida por la ley. Conserve pruebas y responda mediante denuncia a la policía o contacto con el propietario.
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