Pour réussir l'exploitation d'appartements et d'immeubles locatifs, choisir une société de gestion fiable est le point essentiel pour stabiliser les revenus. Cet article présente, du point de vue de la pratique, le rôle d'une société de gestion, les avantages de la délégation et les points à vérifier lors de la sélection.
Qu'est-ce qu'une société de gestion locative ?
Une société de gestion locative est une entreprise spécialisée qui prend en charge, à la place du propriétaire, la gestion et l'exploitation d'appartements et d'immeubles locatifs. Elle couvre un large spectre de missions : recherche de locataires, formalités contractuelles, encaissement des loyers, prise en charge des dysfonctionnements d'équipements, jusqu'à la régularisation au moment du départ. Les règles juridiques relatives à l'immobilier étant complexes, il est difficile pour le propriétaire d'y faire face seul sans connaissances spécialisées : la société de gestion est donc indispensable pour fluidifier l'exploitation locative.
Quels sont les avantages de déléguer à une société de gestion ?
La délégation permet de réduire considérablement la charge de travail du propriétaire. Les avantages concrets sont les suivants :
- Prise en charge mensuelle de l'encaissement des loyers et des relances en cas d'impayés (en partenariat avec une société de garantie locative, le paiement subrogé est aussi possible)
- Réaction rapide aux dysfonctionnements d'équipements et aux conflits entre locataires
- Recherche de locataires, gestion des visites et rédaction des documents contractuels en un seul guichet
Quels critères retenir pour choisir une société de gestion ?
Au moment de choisir, il faut vérifier en priorité si elle connaît les tendances du marché dans la zone où se trouve le bien et si elle dispose d'une capacité de captation suffisante. Plus que la notoriété d'une grande marque, ce qui compte est de savoir si l'interlocuteur réel maîtrise les tendances locales. Pour ne pas regretter votre choix, comparez impérativement plusieurs sociétés.
Trois points à vérifier
- Capacité d'expertise locale : peut-elle expliquer concrètement le niveau des loyers et la demande autour du bien ?
- Capacité de captation : vérifier le nombre d'annonces sur les portails majeurs, la qualité des photos et le taux de retours
- Transparence des formules de gestion : le contenu et les frais des formules (gestion d'encaissement, garantie, sous-location) sont-ils clairs ?
Comparaison des formules : principales modalités et ordres de grandeur des coûts
Les formules proposées se répartissent globalement en trois grands types.
- Gestion d'encaissement seul : 3 à 4 % du loyer. Encaissement et relances uniquement
- Encaissement avec garantie : 5 à 6 % du loyer. Loyer garanti indépendamment de la vacance ou des impayés
- Sous-location (location en bloc) : formule stable où le propriétaire perçoit environ 80 à 90 % du loyer. Toutefois, il est essentiel de vérifier les conditions contractuelles
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Foire aux questions (FAQ)
Q. Combien coûte en général une société de gestion ?
Cela dépend de la formule, mais à titre indicatif la gestion d'encaissement représente 3 à 5 % du loyer et la formule avec garantie 5 à 6 %.
Q. Vaut-il mieux une grande société de gestion ou une société de proximité ?
Le plus important est de choisir celle qui est forte dans la zone du bien. Même chez une grande société, si l'interlocuteur affecté manque de connaissances locales, l'efficacité est réduite de moitié. La force des sociétés de proximité réside dans la richesse des connaissances locales de leurs équipes.
Q. Quels sont les points de vigilance d'un contrat de sous-location ?
La sous-location séduit par la stabilité des revenus, mais certains contrats incluent des clauses permettant la révision du loyer en cours de contrat. Avant signature, vérifiez impérativement les conditions de révision et de résiliation.
Q. Peut-on changer de société de gestion ?
Oui. Toutefois, il existe une durée contractuelle et des conditions de préavis : il convient donc de vérifier au préalable les clauses de résiliation du contrat de mandat de gestion.
