É comum que imóveis para locação contem com alarmes de gás instalados, mas há mais responsáveis pela gestão do que se imagina que não compreendem com precisão sua função e seus tipos. Para proteger a segurança dos moradores e minimizar o risco de acidentes com equipamentos, vamos organizar os mecanismos dos alarmes de gás e os pontos de atenção na gestão.
Por que o conhecimento sobre alarmes de gás é necessário para a gestão de locações?
Vazamentos de gás e intoxicação por monóxido de carbono causada por combustão incompleta podem evoluir para acidentes graves sem que ninguém perceba. Se o responsável pela gestão compreender as funções dos alarmes de gás, as regras de instalação e os ciclos de substituição, será possível oferecer orientações adequadas aos moradores e realizar uma manutenção oportuna.
Por que vazamento de gás e intoxicação por monóxido de carbono são perigosos?
Ao usar aparelhos a gás, se a ventilação for insuficiente, ocorre combustão incompleta e monóxido de carbono é gerado. Como o monóxido de carbono é incolor e inodoro, é difícil percebê-lo, e há risco de levar à morte em cerca de 2 horas quando a concentração no ar atinge 0,16%. Em caso de vazamento de gás, as seguintes medidas são indispensáveis.
- Interromper imediatamente o uso dos aparelhos a gás
- Abrir janelas e portas para ventilar
- Não tocar no exaustor nem em interruptores elétricos (há risco de faíscas se tornarem fonte de ignição)
- Evacuar para fora do edifício e entrar em contato com a companhia de gás
Quais são os tipos de alarmes de gás? Conhecimentos básicos necessários para a gestão do imóvel
Existem vários tipos de alarmes de gás, e cada um difere quanto ao tipo de gás detectado e às suas funções.
| Tipo | Alvo de detecção | Principal local de instalação |
|---|---|---|
| Alarme de gás (para gás encanado) | Vazamento de gás encanado | Cozinha, sala de estar |
| Alarme de gás e CO | Vazamento de gás + monóxido de carbono | Cozinha, sala de estar |
| Alarme residencial de incêndio, gás e CO | Gás, CO e incêndio | Cozinha, quarto, escada |
| Alarme de CO | Apenas monóxido de carbono | Cozinha, banheiro |
Em condomínios e outros empreendimentos residenciais multifamiliares, também é comum a adoção do sistema de alarme externo, no qual, quando um alarme é acionado, a notificação é enviada simultaneamente à entrada e à sala de administração.
Qual é o momento de substituição dos alarmes de gás e de quem é a responsabilidade pela gestão?
O prazo de validade dos alarmes de gás normalmente é de 5 anos (podendo variar conforme o fabricante e o modelo). A responsabilidade pela instalação e manutenção recai sobre o proprietário do imóvel nos edifícios em que a instalação é exigida por lei, como os prédios residenciais abastecidos com GLP; quando o alarme foi instalado em regime de locação pela fornecedora de gás, vale o que estiver previsto no contrato. Responsáveis pela gestão devem realizar regularmente a verificação de funcionamento nas entradas e saídas de moradores, bem como o controle do prazo de validade.
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Onde fica o alarme de gás no imóvel alugado｜a altura se inverte conforme o tipo de gás
“Não acho o alarme de gás no cômodo” é pergunta frequente na gestão. A resposta: a altura em que se deve procurar é a inversa, conforme o tipo de gás usado.
O gás canalizado (都市ガス, gás natural de rede) tem o metano como componente principal e é mais leve que o ar, então o vazamento se acumula perto do teto. O GLP (LPガス, propano) é mais pesado que o ar e se acumula perto do chão. O alarme só faz sentido se estiver do lado em que o gás se acumula, e as regras de instalação se separam por isso.
| Tipo de gás | Comportamento do gás | Altura de instalação | Distância horizontal do aparelho |
|---|---|---|---|
| Gás canalizado (都市ガス) | Mais leve que o ar | A borda inferior do alarme a no máximo 30 cm do teto | Dentro de 8 m |
| GLP (propano) | Mais pesado que o ar | A borda superior do alarme ou do sensor a no máximo 30 cm do piso | Dentro de 4 m |
Ou seja: num imóvel a GLP, procure na parede a menos de 4 m do fogão, perto do chão. Num imóvel a gás canalizado, procure na parte alta da parede a menos de 8 m do fogão, perto do teto. Alarmes de GLP devem ser fixados com firmeza na parede; não se admite deixá-los no chão.
Há também lugares em que não se pode instalar
Não se pode instalar onde o vazamento não seria detectado com eficácia. O manual cita os seguintes locais. Quando a reposição ao estado original ou uma reforma muda o layout, confira se o novo arranjo não cai nessas condições.
- Um ponto com circulação de ar externo a menos de 1,5 m de uma entrada ou de uma boca de insuflação de ventilação
- A zona de piso mais alta, se houver um desnível de 20 cm ou mais e o aparelho de gás estiver no lado baixo
- Uma face de parede separada do piso por uma prateleira, ou um divisor entre o aparelho e o alarme que impeça o fluxo do gás vazado
- Um local que possa cair a −10 °C ou menos, ou subir a 40 °C ou mais
- Nos que usam corrente alternada de 100 V, o banheiro e os lugares com respingos de água
Na prática, o terceiro é o mais comum. O inquilino põe um armário alto ou um gabinete de fogão na frente do alarme, e a detecção fica bloqueada. Transformar em hábito conferir se a frente do alarme não está tapada nas rondas e na vistoria de saída evita acidentes.
Há obrigação de instalar alarme de gás em imóvel alugado?
Este é o ponto mais mal compreendido. Em habitação coletiva (共同住宅), a existência da obrigação não é a mesma que na casa isolada.
Em edifícios a GLP, os aparelhos de combustão devem ficar na zona de detecção de um alarme de gás nas instalações listadas no artigo 86 do regulamento de execução da 液化石油ガス法 (Lei do gás liquefeito de petróleo, segurança e transações). Essa lista inclui « pousadas, hotéis, internatos e habitações coletivas ». Portanto, apartamentos e condomínios de aluguel entram no escopo.
| Edifício / tipo de gás | Obrigação de instalação | Fundamento |
|---|---|---|
| Habitação coletiva (GLP) | No campo da obrigação | Regulamento de execução da Lei do GLP, arts. 86 e 44 |
| Casa isolada (GLP) | Não é obrigação (instalação recomendada) | Idem |
| Edifício superalto ou grande edifício designado (gás canalizado) | No campo da obrigação | Regulamento de execução da ガス事業法 (Lei do serviço de gás), art. 108 |
| Habitação coletiva comum (gás canalizado) | Não há obrigação uniforme | Idem |
| Edifício com o 3º andar ou superior usado como habitação coletiva | Pode ser escolhido como uma de três medidas de segurança da tubulação | Decreto de execução da 建築基準法 (Lei de normas de edificação), art. 129-2-5; 昭和62年建設省告示第1925号 (aviso n.º 1925 do Ministério da Construção, 1987) |
Fontes: ガス警報器工業会 (associação japonesa da indústria de alarmes de gás), « Manual de instalação de alarmes de gás (8ª edição revisada) »; 液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律 (Lei do gás liquefeito de petróleo) (pesquisa normativa e-Gov)
Dessa tabela saem duas conclusões práticas.
A primeira: um imóvel alugado a GLP sem alarme, ou com um vencido deixado no lugar, provavelmente não atende ao requisito legal. Se seus imóveis são abastecidos com GLP, comece conferindo a situação de instalação de todas as unidades.
A segunda: imóveis a gás canalizado não têm obrigação uniforme, então a instalação depende do julgamento do proprietário. Não ter obrigação não é o mesmo que não precisar instalar. Se houver acidente, o que se pergunta não é só se houve infração, mas se o dono do prédio cuidou da segurança.
Em habitação coletiva de três andares ou mais, conta como « medida de segurança da tubulação »
Fácil de passar é o lado da Lei de normas de edificação. Num edifício que usa o terceiro andar ou superior como habitação coletiva, exige-se para a tubulação de gás uma das medidas seguintes.
- Tornar aparafusável o tubo metálico, o tubo metálico flexível ou a mangueira de gás reforçada que liga ao aparelho
- Prever um mecanismo, como uma válvula de segurança de excesso de vazão, que interrompa automaticamente o gás se ele fluir em excesso
- Instalar equipamento que detecte o vazamento e alarme, conforme o padrão de instalação do tipo de gás
Se a terceira estiver atendida, a primeira e a segunda não se aplicam. Ou seja: há edifícios em que o alarme de gás é, ele mesmo, a medida de segurança da tubulação. Retirá-lo, ou deixá-lo vencido, deixa o prédio sem a medida com a qual foi autorizado. Na renovação do equipamento, confira nos desenhos com qual medida o seu imóvel passou a confirmação de obra.
O prazo de troca é de 5 anos｜como ler a marcação e as armadilhas da gestão
O prazo de troca de um alarme de gás é de 5 anos. É o período em que a capacidade de detecção do sensor é garantida; depois de 5 anos, pode deixar de detectar normalmente.
| Tipo | Como o prazo é marcado | Como se conta |
|---|---|---|
| Para gás canalizado | Escrito « 20XX ano X mês », até o mês | 5 anos a partir da instalação |
| Para GLP | Escrito « 20XX » só com o ano | 5 anos a partir da fabricação |
Fonte: ガス警報器工業会 (associação japonesa da indústria de alarmes de gás), « Prazo de troca dos alarmes de gás »
Três pontos importam na gestão.
- Aparelho marcado com nengō (era japonesa), ou sem prazo escrito, já está vencido. Se na ronda aparecer uma marca que começa com « 平成 » (Heisei), trate como troca imediata.
- O piscar da lâmpada de energia não é pane. É o sinal de que passaram 5 anos. Se o inquilino avisa que « o alarme está piscando » e isso é tratado como defeito, perde-se a chance de trocar.
- A troca de fornecedor de gás é o momento mais fácil de perder o rastro. Alarmes de GLP muitas vezes são instalados em regime de locação pelo fornecedor; ao mudar de empresa, mudam o dono e o responsável pela troca. Se o contrato de troca não disser quem administra o alarme, cinco anos depois ninguém troca.
Para o inquilino, dois pontos no manual de ocupação funcionam: « não desligar o alarme de gás da tomada » e « não colocar móveis na frente do alarme ». Os dois acontecem sem má-fé, e depois de acontecerem ninguém percebe.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quem arca com o custo de substituição do alarme de gás?
Quando a instalação é feita pela companhia de gás, em geral o custo é arcado por ela; quando o proprietário faz a instalação por conta própria, normalmente o custo é do proprietário. Convém confirmar o conteúdo do contrato.
Q. Se o alarme de gás disparar, como o responsável pela gestão deve agir?
Oriente o morador a abrir as janelas para ventilação, interromper o funcionamento dos aparelhos e evacuar para fora do edifício, além de incentivá-lo a entrar em contato com a companhia de gás. O próprio responsável pela gestão também deve verificar a situação no local e reportar prontamente aos órgãos e partes relacionados.
Q. O que fazer se o imóvel para locação não tiver alarme de gás instalado?
É necessário solicitar a instalação à concessionária de gás ou providenciar a instalação de um produto comercial por parte do proprietário. Garantir a segurança do morador é uma obrigação importante de gestão.
Q. Para que tipo de imóvel o sistema de alarme externo é indicado?
Ele é adequado para residenciais multifamiliares, como condomínios. Como o alarme também chega à sala de administração, a resposta em situações de emergência pode ser realizada com agilidade.
Q. Onde o alarme de gás fica instalado no cômodo?
A altura se inverte conforme o tipo de gás. No imóvel a GLP fica na parede a menos de 4 m em horizontal do fogão, baixo, a no máximo 30 cm do piso. No imóvel a gás canalizado fica na parede a menos de 8 m do fogão, alto, a no máximo 30 cm do teto. O GLP é mais pesado que o ar; o gás canalizado, mais leve.
Q. Há obrigação de instalar alarme de gás em imóvel alugado?
Habitações coletivas a GLP entram no escopo porque figuram entre as instalações do artigo 86 do regulamento de execução da Lei do GLP. Casas isoladas ficam na recomendação. No gás canalizado não há obrigação uniforme para habitações coletivas comuns, mas edifícios superaltos e grandes edifícios designados entram. Além disso, num edifício que usa o terceiro andar ou superior como habitação coletiva, o alarme é uma das opções de segurança da tubulação de gás.
