En muchas propiedades de alquiler se instalan alarmas de gas, pero sorprendentemente pocos responsables de gestión comprenden con precisión su función y sus tipos. Para proteger la seguridad de los residentes y minimizar el riesgo de accidentes en las instalaciones, conviene organizar el funcionamiento de las alarmas de gas y los puntos de atención para su gestión.
¿Por qué es necesario el conocimiento sobre alarmas de gas en la gestión de alquileres?
Las fugas de gas y la intoxicación por monóxido de carbono causada por combustión incompleta pueden convertirse en accidentes graves antes de que alguien lo advierta. Si el personal de gestión comprende las funciones de las alarmas de gas, las reglas de instalación y los ciclos de sustitución, podrá ofrecer explicaciones adecuadas a los residentes y responder oportunamente al mantenimiento.
¿Por qué son peligrosas las fugas de gas y la intoxicación por monóxido de carbono?
Al utilizar equipos de gas, si la ventilación es insuficiente se produce combustión incompleta y se genera monóxido de carbono. Como el monóxido de carbono es incoloro e inodoro, resulta difícil detectarlo, y existe riesgo de muerte aproximadamente dos horas después cuando la concentración en el aire alcanza el 0,16 %. Si se produce una fuga de gas, las siguientes medidas son fundamentales.
- Suspender de inmediato el uso de los equipos de gas
- Abrir ventanas y puertas para ventilar
- No tocar el extractor ni los interruptores eléctricos (las chispas pueden convertirse en una fuente de ignición)
- Evacuar fuera del edificio y contactar a la compañía de gas
¿Qué tipos de alarmas de gas existen? Conocimientos básicos necesarios para la gestión de propiedades
Existen varios tipos de alarmas de gas, y difieren según el tipo de gas al que responden y sus funciones.
| Tipo | Objeto de detección | Principal lugar de instalación |
|---|---|---|
| Alarma de gas (para gas ciudad) | Fuga de gas ciudad | Cocina y sala de estar |
| Alarma de gas y CO | Fuga de gas + monóxido de carbono | Cocina y sala de estar |
| Alarma residencial de incendio, gas y CO | Gas, CO e incendio | Cocina, dormitorio y escaleras |
| Alarma de CO | Solo monóxido de carbono | Cocina y baño |
En viviendas colectivas como los apartamentos, también es frecuente la adopción del sistema de zumbador exterior, que permite notificar simultáneamente la alarma a la entrada y a la sala de administración.
¿Cuándo deben sustituirse las alarmas de gas y quién es responsable de su gestión?
La vida útil de una alarma de gas suele ser de 5 años (puede variar según el fabricante y el modelo). La responsabilidad de la instalación y el mantenimiento recae en el propietario del edificio cuando la normativa exige su instalación, como en los edificios de viviendas abastecidos con gas licuado; si la alarma ha sido instalada en régimen de alquiler por la empresa suministradora, se aplica lo pactado en el contrato. El personal de gestión debe realizar periódicamente verificaciones de funcionamiento y comprobaciones de vigencia al producirse entradas y salidas de inquilinos.
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Dónde está el detector de gas en un piso de alquiler｜la altura se invierte según el tipo de gas
« No encuentro el detector de gas en la habitación » es una consulta habitual en gestión. La respuesta: la altura a la que hay que buscarlo es la contraria según el tipo de gas que se use.
El gas ciudad (都市ガス, gas natural canalizado) tiene por componente principal el metano, más ligero que el aire, así que una fuga se acumula cerca del techo. El gas LP (LPガス, propano) es más pesado que el aire y se acumula cerca del suelo. El detector solo sirve si está del lado donde se acumula el gas, y las normas de instalación se separan por eso.
| Tipo de gas | Comportamiento del gas | Altura de montaje | Distancia horizontal desde el aparato |
|---|---|---|---|
| Gas ciudad (都市ガス) | Más ligero que el aire | El borde inferior del detector a 30 cm o menos del techo | Dentro de 8 m |
| Gas LP (propano) | Más pesado que el aire | El borde superior del detector o del sensor a 30 cm o menos del suelo | Dentro de 4 m |
Es decir: en un inmueble de gas LP, busque en la pared a menos de 4 m de la cocina, cerca del suelo. En un inmueble de gas ciudad, busque en la parte alta de la pared a menos de 8 m de la cocina, cerca del techo. Los detectores de gas LP deben fijarse con firmeza a la pared; no se admite dejarlos en el suelo.
También hay lugares donde no se puede instalar
No se puede colocar un detector donde no detectaría una fuga con eficacia. El manual cita los siguientes sitios. Si una restitución o una reforma cambia la distribución, compruebe que el nuevo arreglo no caiga bajo estas condiciones.
- Un punto con circulación de aire exterior a menos de 1,5 m de una entrada o de una boca de impulsión de ventilación
- La zona de suelo más alta, si hay un escalón de 20 cm o más y el aparato de gas está en el lado bajo
- Un paño de pared separado del suelo por un estante, o un tabique entre el aparato y el detector que impida el paso del gas fugado
- Un lugar que pueda bajar a −10 °C o menos, o subir a 40 °C o más
- En los que usan corriente alterna de 100 V, el baño y los sitios con salpicaduras de agua
En la práctica, el tercero es el más frecuente. El inquilino pone un aparador alto o un mueble de cocina delante del detector y la detección queda bloqueada. Convertir en hábito comprobar que el detector no esté tapado en las rondas y en la entrega de llaves evita accidentes.
¿Hay obligación de instalar un detector de gas en un inmueble de alquiler?
Este es el punto más malentendido. En una vivienda colectiva (共同住宅), la existencia de la obligación no es la misma que en una casa unifamiliar.
En los edificios que usan gas LP, los aparatos de combustión deben situarse dentro de la zona de detección de un detector de gas en las instalaciones enumeradas en el artículo 86 del reglamento de aplicación de la 液化石油ガス法 (Ley del gas licuado de petróleo, seguridad y transacciones). Esa lista incluye « posadas, hoteles, residencias y viviendas colectivas ». Por tanto, los pisos y condominios de alquiler entran en el ámbito.
| Edificio / tipo de gas | Obligación de instalación | Fundamento |
|---|---|---|
| Vivienda colectiva (gas LP) | Dentro de la obligación | Reglamento de aplicación de la Ley del GLP, arts. 86 y 44 |
| Casa unifamiliar (gas LP) | No es obligación (instalación recomendada) | Igual que arriba |
| Edificio de gran altura o gran edificio designado (gas ciudad) | Dentro de la obligación | Reglamento de aplicación de la ガス事業法 (Ley del servicio de gas), art. 108 |
| Vivienda colectiva ordinaria (gas ciudad) | No hay obligación uniforme | Igual que arriba |
| Edificio con tres o más plantas usadas como vivienda colectiva | Puede elegirse como una de tres medidas de seguridad de tuberías | Decreto de aplicación de la 建築基準法 (Ley de normas de edificación), art. 129-2-5; 昭和62年建設省告示第1925号 (aviso n.º 1925 del Ministerio de Construcción, 1987) |
Fuentes: ガス警報器工業会 (Asociación Japonesa de la Industria de Detectores de Gas), « Manual de instalación de detectores de gas (8.ª edición revisada) »; 液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律 (Ley del gas licuado de petróleo) (búsqueda normativa e-Gov)
De esta tabla salen dos conclusiones prácticas.
La primera: un inmueble de alquiler de gas LP sin detector, o con uno caducado dejado en su sitio, es muy probable que no cumpla el requisito legal. Si sus inmuebles se abastecen de gas LP, empiece por comprobar el estado de instalación de todas las unidades.
La segunda: en los inmuebles de gas ciudad no hay obligación uniforme, así que si se instala o no depende del criterio del propietario. Que no haya obligación no equivale a que no haga falta ponerlo. Si ocurre un accidente, no solo se pregunta si se infringió una norma, sino si el dueño del edificio cuidó la seguridad.
En viviendas colectivas de tres o más plantas cuenta como « medida de seguridad de las tuberías »
Se pasa por alto con facilidad el lado de la Ley de normas de edificación. En un edificio que usa la tercera planta o superior como vivienda colectiva, se exige una de las medidas siguientes para las tuberías de gas.
- Hacer que el tubo metálico, el tubo metálico flexible o la manguera de gas reforzada que conecta con el aparato puedan unirse por rosca
- Instalar un mecanismo, como una válvula de seguridad de exceso de caudal, que detenga automáticamente el gas si fluye en exceso
- Instalar un equipo que detecte la fuga y dé alarma, conforme al criterio de instalación del tipo de gas
Si se cumple la tercera, la primera y la segunda no se aplican. Es decir: hay edificios en los que el detector de gas es en sí la medida de seguridad de las tuberías. Retirarlo, o dejarlo caducado, deja entonces el edificio sin la medida con la que se autorizó. Al renovar el equipo, compruebe en los planos con qué medida pasó la confirmación de obra.
El plazo de recambio es de 5 años｜cómo leer el marcado y las trampas de gestión
El plazo de recambio de un detector de gas es de 5 años. Es el periodo en que se garantiza que el sensor detecta con eficacia; pasado ese tiempo puede dejar de detectar con normalidad.
| Tipo | Cómo se marca el plazo | Cómo se cuenta |
|---|---|---|
| Para gas ciudad | Se escribe « año 20XX mes X », hasta el mes | 5 años desde la instalación |
| Para gas LP | Se escribe « 20XX » solo con el año | 5 años desde la fabricación |
Tres puntos importan en la gestión.
- Un aparato marcado con nengō (era japonesa), o sin plazo escrito, ya está caducado. Si en una ronda aparece una marca que empieza por « 平成 » (Heisei), trátelo como recambio inmediato.
- El parpadeo del piloto de encendido no es una avería. Es la señal de que han pasado 5 años. Si el inquilino avisa de que « el detector parpadea » y se trata como avería, se pierde la ocasión de cambiarlo.
- El cambio de comercializadora de gas es el momento más fácil de perder el rastro. Los detectores de gas LP suelen instalarse en régimen de alquiler por el suministrador; al cambiar de empresa, cambian el dueño y el responsable del recambio. Si el contrato de cambio no dice quién gestiona el detector, a los 5 años nadie lo sustituye.
Para el inquilino, dos puntos en la guía de ocupación funcionan: « no desenchufar el detector de gas » y « no poner muebles delante del detector ». Ambos se hacen sin mala intención, y una vez hechos nadie se da cuenta.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Quién asume el costo de sustitución de una alarma de gas?
Si la instala la compañía de gas, por lo general el costo corre a cargo de la compañía; si el propietario la instaló por su cuenta, normalmente corresponde al propietario. Conviene confirmar el contenido del contrato.
Q. Si suena una alarma de gas, ¿cómo debe actuar el personal de gestión?
Debe indicar al residente que ventile abriendo las ventanas, detenga los equipos y evacúe fuera del edificio, además de pedirle que contacte a la compañía de gas. El propio personal de gestión también debe verificar la situación en el lugar y reportarla con rapidez a las entidades correspondientes.
Q. ¿Qué debe hacerse en una propiedad de alquiler donde no se ha instalado una alarma de gas?
Es necesario solicitar la instalación a la empresa de gas o que el propietario coloque un producto comercial. Garantizar la seguridad de los residentes es una obligación importante dentro de la gestión.
Q. ¿Para qué tipo de propiedades es adecuado el sistema de zumbador exterior?
Es adecuado para viviendas colectivas, como los apartamentos, donde residen varios hogares. Como la alarma también llega a la sala de administración, es posible responder con rapidez en caso de emergencia.
Q. ¿Dónde está instalado el detector de gas en la habitación?
La altura se invierte según el tipo de gas. En un inmueble de gas LP está en la pared a menos de 4 m en horizontal de la cocina, bajo, a 30 cm o menos del suelo. En un inmueble de gas ciudad está en la pared a menos de 8 m de la cocina, alto, a 30 cm o menos del techo. El gas LP es más pesado que el aire; el gas ciudad, más ligero.
Q. ¿Hay obligación de instalar un detector de gas en un inmueble de alquiler?
Las viviendas colectivas que usan gas LP entran en el ámbito porque figuran entre las instalaciones del artículo 86 del reglamento de aplicación de la Ley del GLP. Las casas unifamiliares se quedan en recomendación. En gas ciudad no hay obligación uniforme para las viviendas colectivas ordinarias, pero los edificios de gran altura y los grandes edificios designados sí entran. Además, en un edificio que usa la tercera planta o superior como vivienda colectiva, el detector es una de las opciones de seguridad de las tuberías de gas.
