In vielen Mietobjekten sind Gaswarngeräte installiert, doch überraschend wenige Verwalter verstehen ihre Funktion und ihre Arten wirklich genau. Um die Sicherheit der Bewohner zu schützen und das Risiko von technischen Unfällen so gering wie möglich zu halten, sollten wir Funktionsweise von Gaswarngeräten und wichtige Punkte für ihre Verwaltung klar ordnen.
Warum ist Wissen über Gaswarngeräte für die Mietverwaltung notwendig?
Gaslecks oder Kohlenmonoxidvergiftungen durch unvollständige Verbrennung können sich unbemerkt zu schweren Unfällen entwickeln. Wenn Verwalter die Funktionen von Gaswarngeräten, die Installationsregeln und die Austauschzyklen verstehen, können sie Mieter angemessen informieren und Wartungsmaßnahmen rechtzeitig veranlassen.
Warum sind Gaslecks und Kohlenmonoxidvergiftungen gefährlich?
Bei der Nutzung von Gasgeräten kann unzureichende Belüftung zu unvollständiger Verbrennung führen, wodurch Kohlenmonoxid entsteht. Kohlenmonoxid ist farb- und geruchlos und daher schwer zu bemerken; bei einer Konzentration von 0,16 % in der Luft kann es nach etwa zwei Stunden tödlich sein. Bei einem Gasleck gelten die folgenden Maßnahmen als Grundregel.
- Die Nutzung von Gasgeräten sofort einstellen
- Fenster und Türen zur Belüftung öffnen
- Ventilatoren und elektrische Schalter nicht berühren (Funken können eine Zündquelle sein)
- Das Gebäude verlassen und das Gasunternehmen kontaktieren
Welche Arten von Gaswarngeräten gibt es? Grundwissen für die Objektverwaltung
Es gibt mehrere Arten von Gaswarngeräten, die sich je nach erfasstem Gastyp und Funktion unterscheiden.
| Art | Erfasst | Typische Installationsorte |
|---|---|---|
| Gaswarngerät (für Stadtgas) | Stadtgasleck | Küche, Wohnzimmer |
| Gas- und CO-Warngerät | Gasleck + Kohlenmonoxid | Küche, Wohnzimmer |
| Wohnungswarnmelder für Feuer, Gas und CO | Gas, CO und Feuer | Küche, Schlafzimmer, Treppe |
| CO-Warngerät | Nur Kohlenmonoxid | Küche, Badezimmer |
In Mehrfamilienhäusern wie Apartmentanlagen wird häufig ein Außensummer-System eingesetzt, bei dem ein Alarm gleichzeitig auch am Eingang und im Verwaltungsraum gemeldet wird.
Wann müssen Gaswarngeräte ausgetauscht werden, und wer trägt die Verantwortung in der Verwaltung?
Die Gültigkeitsdauer von Gaswarngeräten beträgt in der Regel 5 Jahre (je nach Hersteller und Modell kann dies abweichen). Die Verantwortung für Installation und Instandhaltung liegt beim Gebäudeeigentümer, sofern die Installation gesetzlich vorgeschrieben ist – etwa in Mehrfamilienhäusern mit Flüssiggasversorgung. Hat der Gasversorger das Gerät im Rahmen eines Mietvertrags installiert, gelten die Vertragsbedingungen. Verwalter sollten bei Ein- und Auszügen regelmäßig die Funktion prüfen und die Gültigkeitsdauer kontrollieren.
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Wo der Gaswarner in einer Mietwohnung sitzt｜die Höhe kehrt sich je nach Gasart um
„Ich finde den Gaswarner im Zimmer nicht“ ist eine häufige Frage in der Verwaltung. Die Antwort: die Höhe, in der Sie suchen müssen, ist je nach verwendeter Gasart genau umgekehrt.
Stadtgas (都市ガス, leitungsgebundenes Erdgas) besteht hauptsächlich aus Methan und ist leichter als Luft; eine Leckage sammelt sich daher unter der Decke. Flüssiggas (LPガス, Propan) ist schwerer als Luft und sammelt sich am Boden. Ein Warner wirkt nur, wenn er auf der Seite sitzt, an der sich das Gas sammelt; die Einbauvorschriften teilen sich deshalb so.
| Gasart | Verhalten des Gases | Einbauhöhe | Horizontalabstand vom Gerät |
|---|---|---|---|
| Stadtgas (都市ガス) | Leichter als Luft | Unterkante des Warners innerhalb von 30 cm zur Deckenfläche | Innerhalb von 8 m |
| Flüssiggas (Propan) | Schwerer als Luft | Oberkante des Warners oder Sensors innerhalb von 30 cm zum Boden | Innerhalb von 4 m |
Also: in einer Flüssiggas-Immobilie suchen Sie an der Wand innerhalb von 4 m vom Herd, nah am Boden. In einer Stadtgas-Immobilie oben an der Wand innerhalb von 8 m vom Herd, nah an der Decke. Flüssiggas-Warner müssen fest an der Wand befestigt werden; das freie Aufstellen auf dem Boden ist nicht zulässig.
Es gibt auch Orte, an denen nicht installiert werden darf
An Stellen, an denen ein Leck nicht wirksam erkannt würde, darf nicht installiert werden. Das Handbuch nennt folgende Orte. Bei Rückbau oder Umbau, der die Raumaufteilung ändert, prüfen Sie, ob die neue Anordnung diese Bedingungen trifft.
- Eine Stelle mit Außenluftströmung innerhalb von 1,5 m von einem Eingang oder einer Zuluftöffnung
- Der höhere Bodenbereich, wenn es eine Stufe von 20 cm oder mehr gibt und das Gasgerät auf der unteren Seite steht
- Eine Wandfläche, die durch ein Regal vom Boden getrennt ist, oder eine Trennwand zwischen Gerät und Warner, die den Weg des ausgetretenen Gases versperrt
- Ein Ort, der auf −10 °C oder darunter bzw. 40 °C oder darüber gehen kann
- Bei Geräten mit Wechselstrom 100 V: Badezimmer und Stellen mit Wasserspritzern
In der Praxis ist der dritte Fall der häufigste. Mieter stellen einen hohen Geschirrschrank oder einen Herdunterbau vor den Warner, und die Erkennung ist blockiert. Zur Gewohnheit zu machen, bei Rundgängen und der Wohnungsübergabe zu prüfen, ob der Warner frei ist, verhindert Unfälle.
Besteht in Mietobjekten eine Pflicht, einen Gaswarner zu installieren?
Das ist der am häufigsten missverstandene Punkt. Bei Mehrfamilienhäusern (共同住宅) gilt die Pflicht anders als bei Einfamilienhäusern.
In Gebäuden mit Flüssiggas müssen Feuerstätten im Erfassungsbereich eines Gaswarners liegen, soweit die Anlage in Artikel 86 der Durchführungsverordnung zum 液化石油ガス法 (Gesetz über Flüssiggas, Sicherheit und Geschäftsabwicklung) aufgeführt ist. Diese Liste umfasst „Gasthöfe, Hotels, Wohnheime und Mehrfamilienhäuser“. Mietwohnungen und Miet-Eigentumswohnungen sind daher erfasst.
| Gebäude / Gasart | Einbaupflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus (Flüssiggas) | Pflichtgegenstand | Durchführungsverordnung zum Flüssiggasgesetz, Art. 86 und 44 |
| Einfamilienhaus (Flüssiggas) | Keine Pflicht (empfohlene Einrichtung) | Wie oben |
| Hochhaus oder bestimmtes Großgebäude (Stadtgas) | Pflichtgegenstand | Durchführungsverordnung zum ガス事業法 (Gaswirtschaftsgesetz), Art. 108 |
| Gewöhnliches Mehrfamilienhaus (Stadtgas) | Keine einheitliche Pflicht | Wie oben |
| Gebäude, dessen 3. Geschoss oder höher als Wohnung genutzt wird | Wählbar als eine von drei Rohrleitungssicherheitsmaßnahmen | Durchführungsverordnung zum 建築基準法 (Baugesetz), Art. 129-2-5; 昭和62年建設省告示第1925号 (Bekanntmachung Nr. 1925 des Bauministeriums, 1987) |
Quellen: ガス警報器工業会 (japanischer Industrieverband für Gaswarner), „Installationshandbuch Gaswarner (8. überarbeitete Auflage)“; 液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律 (Flüssiggasgesetz) (e-Gov-Gesetzessuche)
Aus dieser Tabelle folgen zwei praktische Schlüsse.
Erstens: ein Flüssiggas-Mietobjekt ohne Warner oder mit einem abgelaufenen, stehengelassenen Gerät erfüllt die gesetzliche Anforderung wahrscheinlich nicht. Liegen Ihre Objekte an Flüssiggas, prüfen Sie zuerst den Einbaustand aller Wohnungen.
Zweitens: bei Stadtgas-Objekten gibt es keine einheitliche Pflicht, daher hängt der Einbau von der Entscheidung des Eigentümers ab. Keine Pflicht heißt nicht, dass man keines braucht. Nach einem Unfall wird nicht nur nach einem Gesetzesverstoß gefragt, sondern nach der Sorgfalt des Gebäudeeigentümers.
In Mehrfamilienhäusern ab drei Geschossen gilt er als „Rohrleitungssicherheitsmaßnahme“
Leicht übersehen wird die baurechtliche Seite. In einem Gebäude, dessen drittes Geschoss oder höher als Wohnung genutzt wird, ist für die Gasleitung eine der folgenden Maßnahmen vorgeschrieben.
- Das Metallrohr, das flexible Metallrohr oder den verstärkten Gasschlauch zum Gerät schraubbar ausführen
- Eine Einrichtung wie ein Überström-Sicherheitsventil vorsehen, die bei übermäßigem Gasaustritt automatisch absperrt
- Eine Anlage zur Leckerkennung und Alarmierung einbauen, die dem Einbaustandard der jeweiligen Gasart entspricht
Ist die dritte Maßnahme erfüllt, gelten die erste und die zweite nicht. Es gibt also Gebäude, in denen der Gaswarner selbst die Rohrleitungssicherheitsmaßnahme ist. Ihn zu entfernen oder abgelaufen stehen zu lassen, lässt dann die Sicherheitsmaßnahme fehlen, mit der das Gebäude genehmigt wurde. Bei der Erneuerung prüfen Sie anhand der Pläne, mit welcher Maßnahme Ihre Immobilie die Bauanzeige bestanden hat.
Die Austauschfrist beträgt 5 Jahre｜das Datumszeichen lesen und Verwaltungsfallen vermeiden
Die Austauschfrist eines Gaswarners beträgt 5 Jahre. Das ist der Zeitraum, in dem die Erkennungsfähigkeit des Sensors gewährleistet ist; danach kann er unzuverlässig werden.
| Typ | Angabe der Frist | Zählweise |
|---|---|---|
| Für Stadtgas | Angabe „20XX Jahr X Monat“, bis zum Monat | 5 Jahre ab Einbau |
| Für Flüssiggas | Angabe „20XX“ nur mit dem Jahr | 5 Jahre ab Herstellung |
Quelle: ガス警報器工業会 (japanischer Industrieverband für Gaswarner), „Austauschfrist von Gaswarnern“
Drei Punkte zählen in der Verwaltungspraxis.
- Geräte mit Jahresangabe im japanischen Äranamen oder ohne Fristangabe sind bereits abgelaufen. Finden Sie bei einem Rundgang eine Markierung, die mit „平成“ (Heisei) beginnt, behandeln Sie sie sofort als Austauschfall.
- Ein blinkendes Netzteil-Lämpchen ist kein Defekt. Es ist das Signal, dass 5 Jahre vergangen sind. Meldet der Mieter „der Warner blinkt“ und Sie buchen es als Störung, verpassen Sie den Austausch.
- Der Wechsel des Gasversorgers ist der leichteste Moment, die Spur zu verlieren. Flüssiggas-Warner werden oft vom Versorger geleast; wechselt der Versorger, wechseln Eigentümer und Austauschverantwortung. Steht im Wechselvertrag nicht, wer den Warner betreut, tauscht fünf Jahre später niemand.
Für Mieter wirken zwei Sätze in der Bewohnerinformation: „den Gaswarner nicht aus der Steckdose ziehen“ und „keine Möbel vor den Warner stellen“. Beides geschieht ohne böse Absicht, und danach merkt es niemand.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wer trägt die Kosten für den Austausch eines Gaswarngeräts?
Wenn das Gasunternehmen das Gerät installiert hat, trägt in der Regel das Gasunternehmen die Kosten. Hat der Eigentümer es eigenständig installiert, trägt üblicherweise der Eigentümer die Kosten. Prüfen Sie bitte die Vertragsbedingungen.
F. Wie sollte ein Verwalter reagieren, wenn ein Gaswarngerät Alarm auslöst?
Weisen Sie die Mieter an, durch Öffnen der Fenster zu lüften, die Geräte abzuschalten und das Gebäude zu verlassen, und fordern Sie sie auf, das Gasunternehmen zu kontaktieren. Auch der Verwalter selbst sollte die Situation vor Ort prüfen und die zuständigen Stellen zügig informieren.
F. Was ist zu tun, wenn in einem Mietobjekt kein Gaswarngerät installiert ist?
Dann sollte entweder das Gasunternehmen mit der Installation beauftragt werden oder der Eigentümer ein handelsübliches Gerät installieren. Die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten, ist eine wichtige Pflicht der Verwaltung.
F. Für welche Objekte eignet sich ein Außensummer-System?
Es eignet sich für Mehrfamilienhäuser, in denen mehrere Haushalte wohnen, etwa Apartmentanlagen. Da der Alarm auch im Verwaltungsraum eingeht, kann in Notfällen schnell reagiert werden.
Q. Wo im Zimmer ist der Gaswarner angebracht?
Die Höhe kehrt sich je nach Gasart um. In einer Flüssiggas-Immobilie sitzt er an der Wand innerhalb von 4 m horizontal vom Herd, niedrig, innerhalb von 30 cm zum Boden. In einer Stadtgas-Immobilie an der Wand innerhalb von 8 m vom Herd, hoch, innerhalb von 30 cm zur Decke. Flüssiggas ist schwerer als Luft, Stadtgas leichter.
Q. Besteht in Mietobjekten eine Pflicht, einen Gaswarner zu installieren?
Mehrfamilienhäuser mit Flüssiggas sind erfasst, weil sie zu den Anlagen in Artikel 86 der Durchführungsverordnung zum Flüssiggasgesetz gehören. Einfamilienhäuser bleiben eine Empfehlung. Bei Stadtgas gibt es für gewöhnliche Mehrfamilienhäuser keine einheitliche Pflicht, Hochhäuser und bestimmte Großgebäude sind jedoch erfasst. In einem Gebäude, dessen drittes Geschoss oder höher als Wohnung genutzt wird, ist der Warner außerdem eine der wählbaren Rohrleitungssicherheitsmaßnahmen.
