전근이 정해졌을 때, 소지 아파트를 어떻게 할 것인가는 큰 판단입니다. 매각할 것인가, 임대에 내는지, 단신 부임으로 할 것인가, 전근처에서 호건을 사는 것인가. 가족 생활, 모기지, 교육, 자산 형성이 동시에 움직이기 때문에 감정만으로 결정하면 후회하기 쉬운 테마입니다.
이 기사에서는, 전근시의 소지 판단을 「판매・대여・보유한다」로 나누어, 맨션 매각으로부터 호건 구입으로 진행하는 경우의 실무 플로우를 정리합니다.
우선 결정해야 할 세 가지 전제
전근이 정해지면, 물건 찾기보다 먼저 다음의 3개를 확인합니다.
| 전제 | 확인하는 것 | 판단에 미치는 영향 |
|---|---|---|
| 전근 기간 | 편도 전근인가, 몇 년으로 돌아갈 가능성이 있는지 | 매각인지 임대화인지가 바뀐다 |
| 가족대동 | 가족 전원으로 옮길지, 단신 부임인가 | 가정지·교육·생활비가 바뀐다 |
| 모기지 | 잔채, 금리, 임대화 여부 |
특히 모기지가 중요합니다. 자기 거주용 대출 그대로 임대에 낼 수 있는지는 금융기관의 승낙이 필요할 수 있습니다. 무단으로 임대화하면 계약 위반이 될 가능성이 있으므로 반드시 사전에 금융기관에 상담해 주십시오.
판매, 임대, 보유 비교
전근시의 선택은 크게 3가지입니다.
| 선택 | 향하는 케이스 | |---|---|---| | 매각 | 뒤로 예정이 얇은, 교체 재금 필요 | 매각 가격과 잔채, 세금, 인도 시기를 확인 | | 임대에 낸다 | 장래 돌아올 가능성이 있는, 임대 수요가 강하다 | 관리, 공실, 수선, 대출 승낙이 필요 | | 빈 집 보유 | 단기 전근으로 돌아갈 가능성이 높다 | 관리비, 고정 자산세, 열화, 방범 위험 |
판단의 축은 추측이 아니라 돌아올 가능성, 월별 수지, 매각시의 손 나머지, 가족의 생활 안정입니다. 돌아갈 가능성이 낮고, 신주 구매 자금이 필요하면 매각을 우선하기 쉬워집니다. 돌아올 가능성이 있고, 집세 수입으로 대출과 관리비를 벌 수 있다면 임대화도 선택사항입니다.
아파트를 판매하는 경우의 흐름
전근으로 맨션을 파는 경우, 시간 제약이 있기 때문에 설정이 중요합니다.
- 모기지 잔채 확인
- 복수사에 사정을 의뢰한다
- 매각 상정 가격과 손 나머지를 시산한다
- 매개계약을 맺는다
- 내람 대응과 가격 조정을 실시
- 매매계약 체결
- 저당권 말소와 인도를 한다
- 필요에 따라 확정신고
판매 가격이 모기지 잔채 아래로 떨어지면 자기 자금으로 부족을 보충해야합니다. 잔채를 갚지 못하면 일반 매각이 진행되지 않습니다. 초기 단계에서 금융기관과 부동산 회사에 문의하십시오.
판매 선행 및 구매 선행
교체는 판매를 먼저 할지 아니면 구매를 먼저 할지에 따라 위험을 변경합니다.
| 방법 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 매각 선행 | 자금 계획이 읽기 쉬운 | |
| 구매 선행 | 이사가 한 번에 완료 | 이중 대출 및 판매 지연 위험 |
| 동시 진행 | 생활 부담을 억제하기 쉽다 | 스케줄 조정이 어렵다 |
전근시는 시간이 한정되기 때문에, 무리하게 동시 진행을 고집하면 판단이 잡화됩니다. 자금에 여유가 없는 경우는, 매각 선행 쪽이 안전합니다.
임대에 내는 경우의 확인 사항
소지자를 임대에 내는 경우, 집세 수입이 들어가는 한편으로, 오너로서의 책임이 발생합니다. 전근 중이라고 해서 수선이나 입주자 대응을 방치할 수 없습니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 모기지 | 금융 기관의 수락이 필요합니까? |
| 관리 규약 | 임대, 민박, 사무소 이용 제한 |
| 가정 임대료 | 관리비, 수선 적립금 및 대출을 처리 할 수 있습니까? |
| 관리 회사 | 입주자 모집, 임대료 회수, 수선 대응 |
| 퇴거 시기 | 자신이 돌아오는 시기와 계약 형태 |
| 세무 | 부동산 소득 신고, 감가 상각 |
앞으로 돌아갈 예정이 있는 경우, 보통 차용 계약으로 빌려주면, 대주 사정만으로 퇴거 받는 것은 간단하지 않습니다. 일정 기간만 대여하고 싶은 경우는 정기 차용 계약을 검토합니다. 단, 정기차용인은 계약절차나 설명의무가 있으므로 관리회사와 신중하게 진행해야 합니다.
전근처에서 단독 주택을 구입할 때의 주의점
전근처에서 한집을 사는 경우, 생활환경을 서둘러 결정하지 않는 것이 중요합니다. 근무지에 가까운 가격이 합리적이고 넓다는 이유만으로 사면 학교, 교통, 재해 위험, 장래 매각으로 후회할 수 있습니다.
가정 주택 사용 선택
갑자기 구입하지 않고, 반년부터 1년 정도 임대에서 살고 나서 사는 방법도 있습니다. 실제로 살면 통근 시간, 쇼핑, 학교, 정체, 지역의 분위기를 알 수 있습니다.
가정 주택 비용은 걸리지 만 토지 감각이없는 지역에서 큰 쇼핑을 서두르는 위험을 낮출 수 있습니다.
현지에서 확인하는 것
- 아침 저녁 교통량
- 통학로와 야간 밝기
- 위험지도
- 도로폭과 접도
- 상하수도·정화조
- 인근 빈터 및 개발 예정
- 미래 매각시 수요
인터넷 정보만으로는, 도로의 좁음, 소음, 냄새, 비탈길, 밤의 분위기는 모릅니다. 구입 전에는 반드시 요일과 시간대를 바꾸어 현지 확인해야 합니다.
가족이 결정하는 역할 분담
전근에 의한 대체는 가족 전원의 생활을 바꾼다. 어른만으로 결정하는 것보다, 가족의 불안을 말로 해 정리하는 편이, 후의 납득감에 연결됩니다.
| 담당 | 역할 |
|---|---|
| 주로 일하는 사람 | 통근, 회사 보조, 전근 기간 확인 |
| 파트너 | 생활 활동선, 학교, 쇼핑, 의료 확인 |
| 어린이 | 학교 거리, 방, 통학 불안을 공유 |
| 부동산 회사 | 매각, 구매, 임대 옵션을 제시 |
| 금융 기관 | 대출, 임대 화 승낙, 재정 자금 |
가족 회의에서는 이상적인 집보다 먼저 "피하고 싶은 것"을 확인한다고 판단하기 쉬워집니다. 이중 대출을 피하고 싶은 학교를 연도 도중에 바꾸고 싶지 않은 단독 부임은 피하고 싶은 등 제약을 공유하십시오.
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INA&Associates의 사고방식
전근시의 거주 판단에는 정답이 하나가 아닙니다. 매각이 합리적인 가정도 있으면, 임대화해 장래의 선택지를 남기는 편이 좋은 가정도 있습니다.
우리는 고객의 매각 가격뿐만 아니라 가족의 삶, 자금 조달, 미래로 돌아갈 가능성, 재산의 자산 가치를 나란히 생각하는 것에 중점을 둡니다. 부동산은 인생의 변화와 강하게 연결되는 자산입니다. 초조한 국면일수록, 선택지를 정리하고 나서 움직이는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 전근이 정해지면 소지품은 곧 팔아야 합니까?
반환 가능성, 모기지 잔채, 임대 수요, 신입 구매 자금에 따라 다릅니다. 우선 매각 사정과 임대 사정을 모두 취해, 손 나머지와 월차 수지를 비교해 주세요.
Q. 모기지가 남아 있어도 임대 할 수 있습니까?
금융기관의 수락이 필요할 수 있습니다. 자기 거주용 대출인 채 무단으로 임대화하는 것은 피해, 반드시 사전에 상담해 주세요.
Q. 전근처에서 갑자기 단독 주택을 사는 것은 위험합니까?
토지 감이 없으면 신중하게 진행해야합니다. 가정에서 생활권을 확인한 후 구입하는 방법도 있습니다.
Q. 판매 선행과 구매 선행은 어느 것이 안전합니까?
자금면에서는 매각 선행이 안전합니다. 구매 선행은 이중 대출이나 매각 지연의 위험이 있으므로 자기 자금이나 연결 대출의 여력을 확인하십시오.
