當您決定搬遷時，決定如何處理您的公寓是一個重大決定。您應該賣掉它、出租它、自己搬走還是在新地點買房子？家庭生活、抵押貸款、教育和資產建設都在同時發生，因此僅僅基於情感做出的決定很容易後悔。
在本文中，我們將把搬遷時的房屋所有權決策分為“出售、出租和持有”，並整理從出售公寓到購買獨立屋的搬遷實際流程。
首先要決定的三個前提
一旦您決定搬遷，在尋找房產之前請檢查以下三件事。
| 假設 | 檢查事項 | 對判斷的影響 |
|---|---|---|
| 搬遷期間 | 是單程轉會，還是幾年後有回歸的可能？ | 您會決定是否出售或出租該房產？ |
| 帶家人 | 您應該與全家一起搬家還是獨自工作？ | 臨時住房、教育和生活費用的變化 |
| 抵押貸款 | 剩餘債務、利率、能否出租 | 可售數量及能否出租變動 |
抵押貸款尤其重要。您可能需要金融機構的批准才能透過自住貸款出租您的房屋。未經許可出租可能會違反合同，因此請務必提前諮詢您的金融機構。
出售、出租和持有的比較
搬家時主要有以下三種選擇。
| 選項 | 適用案例 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 銷售 | 我沒有回國的計劃，需要資金搬遷 | 檢查銷售價格、未償債務、稅金和交貨日期 |
| 出租 | 租賃需求旺盛，未來有回歸可能 | 需要管理、空缺、維修和貸款審批 |
| 擁有一間空置房屋 | 短期轉會回國可能性大 | 管理成本、財產稅、惡化、預防犯罪風險 |
決策的軸心不是以個人感受為中心，而是以回報的可能性、每月的收入和支出、出售剩餘的東西以及家庭生活的穩定性為考慮。如果您不太可能返回並需要資金購買新房，那麼優先考慮出售會更容易。如果有回歸的可能，且租金收入能夠涵蓋貸款和管理費用，租賃也是一種選擇。
出售公寓的流程
由於轉讓而出售公寓時，計劃很重要，因為時間有限。
1.查看您的剩餘抵押貸款餘額 2. 向多家公司請求評估 3. 計算預計銷售價格和剩餘餘額 4. 簽訂經紀合約 5. 進行預覽和價格調整 6. 簽訂銷售合約 7. 辦理抵押取消及交付 8. 如有必要，提交報稅表
如果出售價格低於剩餘的抵押貸款餘額，您將需要用自己的資金彌補不足部分。如果您無法償還剩餘債務，則很難進行正常銷售。請儘早諮詢您的金融機構和房地產公司。
先賣先買
搬遷時，風險取決於您是先出售還是先購買。
| 方法 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 預售 | 易於閱讀的財務計劃 | 可能需要臨時住房 |
| 提前購買 | 只移動一次 | 雙重貸款和延遲銷售的風險 |
| 同步活動 | 輕鬆減輕生活負擔 | 日程調整困難 |
調動工作時，時間是有限的，所以如果你強迫自己同時進行，你會做出糟糕的決定。如果資金不夠，還是先賣比較穩健。
出租時要檢查的事項
當您出租房屋時，您將獲得租金收入，但您也將承擔作為業主的責任。僅僅因為您要搬遷，您就不能忽視維修和租戶護理。
| 檢查項目 | 內容 |
|---|---|
| 抵押貸款 | 是否需要金融機構批准 |
| 管理條款 | 租賃、私人住宿和辦公室使用的限制 |
| 預計租金 | 是否有可能支付管理費用、維修儲備金和貸款？ |
| 管理公司 | 招租、收租、維修支援 |
| 離開時間 | 返回時間和合約形式 |
| 稅務 | 房地產收入申報、折舊 |
如果你打算將來回來，如果你是按照標準租賃協議租的房子，那麼僅僅因為房東方便就要求房東搬走是不太容易的。如果您只想租用一段時間，請考慮簽訂定期租賃協議。但定期租賃需要辦理合約手續和說明義務，因此需要與管理公司謹慎進行。
在新地點購買獨立屋時的注意事項
在新地點買房時，重要的是不要太快決定居住環境。如果只是因為離工作地點近、價格合理、空間寬敞而購買，可能會因為學校、交通、災害風險、日後出售而後悔。
選擇使用臨時住房
還有一種方法是先在出租房產中居住大約六個月到一年，然後再購買，而不是一次性全部購買。透過實際居住在那裡，您可以感受到通勤時間、購物、學校、交通擁堵和該地區的氛圍。
臨時住房需要花錢，但可以降低在不熟悉的地區進行大筆購買的風險。
本地檢查
- 早晚交通量
- 學校路線和晚上亮度
- 危險地圖
- 道路寬度和通路
- 水、污水和化糞池
- 附近的空置土地和開發計劃
- 未來銷售的需求
僅憑網路資訊你無法了解道路的狹窄、噪音、氣味、斜坡和夜晚的氣氛。購買之前，您應該始終檢查一周中不同日期和時間的位置。
家庭決策的角色劃分
因工作調動而搬家改變了整個家庭的生活。與其由大人單獨做決定，不如將家人的擔憂用語言表達出來，幫助他們理解以後的決定。
| 責任 | 角色 |
|---|---|
| 主要是勞動人民 | 通勤、公司協助、搬遷期間的確認 |
| 夥伴 | 日常生活、學校、購物、醫療的確認 |
| 兒童 | 分享對學校距離、房間和通勤的擔憂 |
| 房地產公司 | 提供出售、購買和租賃選項 |
| 金融機構 | 貸款、租金核准、搬遷資金 |
在家庭會議上，如果在決定理想的家之前檢查自己想要避免的事情，會更容易做出決定。請分享您的限制，例如想要避免雙重貸款、不想年中轉校或不想搬離家。
我也想讀書
INA&Associates 的理念
在決定搬遷時住在哪裡時，沒有一個正確的答案。對於一些家庭來說，出售房產是有意義的，而對於其他家庭來說，最好是將房產出租並為未來保留選擇權。
我們不僅重視立即出售價格，還重視家庭的生活方式、財務狀況、未來回報的可能性以及房產的資產價值。房地產是一種與生活變化密切相關的資產。你越是著急，在採取行動之前整理好你的選擇就越重要。
常見問題
問：如果我決定搬遷，我應該立刻賣掉我的房子嗎？
這取決於歸還的可能性、剩餘抵押貸款餘額、租賃需求和購買新房屋的資金。首先，獲得銷售評估和租金評估，並將餘額與您的每月收入和支出進行比較。
問：即使我還有抵押貸款，我也可以出租該房產嗎？
可能需要您的金融機構的批准。避免未經許可出租您的房屋，並務必提前與我們協商。
Q. 突然在新地方買房子有危險嗎？
如果您對該地區不熟悉，應謹慎行事。另一種選擇是在購買前檢查臨時住房的居住面積。
問：先賣還是先買哪個比較安全？
從財務角度來說，先賣才穩健。如果提前購買，則有雙重貸款或延遲銷售的風險，因此請檢查您的自有資金和可用的過渡貸款金額。
