和室を残すべきか、洋室化すべきか。私たち INA&Associates が日々ご相談を受けるオーナー様の論点は、ここに集約されます。本記事は概念論ではなく、国交省統計・原状回復ガイドライン2023改訂版・自社管理物件の傾向データを束ね、和室メリットと必要性の判断軸を提示します。和モダンインテリア設計と失敗回避策まで、実務目線で整理しました。監修は弊社代表 稲澤大輔（宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士）。
この記事のポイント
- 和室保有率は減少傾向だが、特定の需要層では今も明確な選好が残ります
- 畳張替えサイクルは6〜8年、フローリングは15年前後。単純比較では洋室化が有利に見えます
- 原状回復ガイドライン2023改訂版では、畳表の経年劣化は貸主負担の原則が維持されています
- 「畳は健康に良い」言説は調湿性能を除き、医学的根拠は限定的です
- 小上がり和室の設計寸法は、高さ30cm / 40cm / 60cmで機能が変わります
1. 和室は本当に必要か — データで見る2026年の現在地
和室の必要性は、感覚論ではなくデータで判定すべき領域です。住宅統計と賃貸検索データ、自社の取扱実績を重ねると、「不要」と一括りにできない構造が見えてきます。
住宅市場動向調査に見る和室保有率の推移
総務省 住宅・土地統計調査 と国交省 住宅市場動向調査 を参照すると、新築注文住宅における和室設置率は長期的に減少しています。具体的な数値は最新版で要確認ですが、2000年代に7割超だった設置率が、直近では半数を切る水準まで低下した、という傾向で読み取れます。
ただし減少は「新築フロー」の話です。住宅・土地統計調査のストック側で見ると、和室を含む住宅は依然として相当数を占めます。賃貸経営の現場で扱う物件の多くは築20年以上のストックである以上、「和室をどう扱うか」は今後20年は実務論点として残ります。新築の選好トレンドだけを根拠に既存ストックを一律に洋室化する判断は、立地と入居者層を無視したオーバーシュートになりがちです。
賃貸 和室 需要を読み解く検索データ
SUUMO・LIFULL HOME'S 等の公開記事を参照する限り、「和室あり」を検索条件に含むユーザーは全体の少数派です（具体的な比率は媒体非公表のため推測ベース、要確認）。一方で、ファミリー層・高齢者単身・短期滞在の訪日外国人など、明確に和室を選好するセグメントは存在します。
観光庁 訪日外国人消費動向調査 では、宿泊体験で「日本らしさ」を重視する層が一定割合いることが継続的に示されています。民泊・マンスリー領域では、和室がむしろ単価を押し上げる要素になり得ます。
立地とターゲット層で価値が反転する構造
和室を一律に「資産」とも「負債」とも扱えないのが、現場の感覚です。立地とターゲット層の組み合わせで、同じ和室の意味合いは反転します。
立地が郊外ファミリーや法人借上需要に寄っているエリアでは、和室は中立〜プラス要因として働きやすい傾向があります。育児・来客・仏壇配置といった具体的な用途に紐づくため、内見時に「使い道がイメージできる」状態をつくれます。一方、都心の20代単身向け立地では、和室はマイナスに振れる傾向です。家具レイアウトの制約と「掃除が面倒そう」という心理的負荷が、内見時の評価を押し下げます。
私たちが現地調査時に欠かさず確認するのは、最寄り駅の乗降客年齢層と、半径500m以内の保育園・スーパー・大学の有無です。これらの周辺指標が、和室を残すべきかどうかの最終判断材料になります。次の一手としては、自物件のターゲット属性を言語化したうえで、ポータルの類似条件物件と空室期間を3件以上比較してください。和室付物件の空室対策の全般論は 賃貸経営における空室対策 でも触れています。
2. 和室の機能的メリット — 俗説と一次エビデンスを切り分ける
和室メリットについては、根拠の強いものと俗説とが混在しています。一次資料に当たり、両者を切り分けます。
調湿性能（い草の吸放湿に関する学術データ）
い草は吸放湿性能を持つことが、農研機構や畳業界の試験で繰り返し示されています。農研機構 の公開資料や J-STAGE 収録の建築環境工学論文では、畳表が周囲の相対湿度に応じて水分を吸排する挙動が確認されています。
ただし、住戸全体の湿度を畳だけで制御できる規模ではありません。畳1帖の吸湿量は数百グラム程度というオーダー感で、実務上は除湿器・換気設計と併用してこそ意味を持ちます。築古物件で24時間換気が設置されていない部屋では、畳の吸放湿だけで露点を下げきれず、結果として畳裏面でカビが発生する事例もあります。調湿性能はあくまで補助機能と位置づけるのが現実的です。
遮音・衝撃吸収（建築研究所等の知見）
畳の表層と藁床（または建材床）は、フローリングに比べて軽量衝撃音を吸収します。建築研究所 の床衝撃音関連の知見でも、表層材の柔軟性が軽量衝撃音低減に寄与することが示されています。
子どもが走る・物を落とすといった日常騒音に対しては、和室は明らかな優位があります。重量衝撃音は構造側の問題のため、畳で解決はできません。マンション上下階の騒音トラブルで「畳に替えれば解決する」と提案されるケースがありますが、低周波の重量衝撃音にはほとんど効果がない点は誤解されがちです。子育て世帯向けに和室を訴求する際は、軽量衝撃音の低減に限定して説明するのが誠実です。
多用途性（来客／育児／仏壇／在宅ワーク）
和室は床座と立位の切り替えが容易で、空間用途を可変にできます。来客時の宿泊スペース、育児期の昼寝・着替え、仏壇配置、在宅ワーク時の畳での休憩。これらを6畳一室で兼ねられる点は、洋室では再現しにくい利便です。コロナ禍以降、在宅勤務時の「気分転換空間」として和室を再評価するお客様も増えています。洋室の延長として畳コーナーを設ける設計は、戸建注文住宅でも需要が戻りつつあります。
「健康に良い」言説の検証
「畳の上で寝ると腰痛が改善する」「い草の香りに鎮静効果がある」といった主張は、医学論文ベースでは根拠が限定的です。PubMed 等で検索しても、ヒト介入試験で十分なエビデンスが揃っているとは言えません。調湿・衝撃吸収という物理特性は確かですが、「健康効果」を訴求の中心に据えるのは慎重であるべきです。広告表記でも、機能の物理特性に絞った表現に置き換えるのが安全です。
3. オーナー視点：和室を残す vs 洋室化のライフサイクルコスト
ここがオーナー様の最大の関心領域です。感覚ではなく、数値で比較します。
畳・襖・障子の張替えサイクルと畳メンテナンス費用相場
実務上の目安として、畳表替えは6〜8年で1帖あたり4,000〜12,000円、新調は10〜15年で1帖あたり15,000〜35,000円のレンジです（地域差・グレード差あり、要確認）。襖の張替えは片面2,000〜6,000円程度、障子は1本3,000〜6,000円程度が一般相場です。
6畳和室を15年保有する場合、表替え2回＋襖・障子の貼替えで概算8〜15万円のメンテナンスコストが見込まれます。フローリングが15年でほぼノーメンテナンスなのに対し、和室は定期的な現金支出が発生します。ただし、表替えは退去後の原状回復タイミングで実施できるため、空室期間内に吸収できる工事でもあります。
和室リフォーム費用と回収期間（フローリング化）
6畳和室を洋室化する場合、下地補修込みで15〜30万円が一般的なレンジです（要確認）。床材を無垢材にすると上振れします。床材選定の考え方は 無垢材フローリングが賃貸の付加価値になる理由 で詳述しました。
回収期間は、洋室化後の賃料上昇幅と空室期間短縮効果の合算で評価します。仮に洋室化で月額賃料が3,000円上がり、初期費用が20万円なら、単純計算で約5.5年で回収です。ただし、和室で成約していた層を失うリスクも同時に評価する必要があります。私たちは投資判断時に、洋室化前後の想定賃料・空室期間・15年累計のメンテナンス費を並べた簡易NPVを例外なく作成します。表面利回りではなく、ライフサイクル全体での手残りで比較するのが原則です。
原状回復ガイドライン（2023改訂）における経年劣化負担区分
国交省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） では、畳表・襖紙・障子紙の通常損耗は貸主負担とする原則が維持されています。借主負担となるのは、故意・過失・通常を超える使用による毀損に限られます。
実務上、退去時に「畳表替えは入居者負担」と一律請求するのは原則違反です。経年劣化部分との切り分けが必須となります。借主に請求できるのは、タバコの焦げ穴・ペットの粗相・家具の引きずり傷といった通常使用を超える毀損部分のみです。畳1枚単位での部分張替えが可能な場合、毀損箇所のみの請求にとどめるのが2023改訂版の運用です。築古和室物件の収益化判断は 築古和室物件を高利回り資産に変える方法 で個別に解説しています。
賃料への影響シミュレーション
私たちが扱った直近の事例では、都心ワンルームエリアの和室を洋室化したことで、内見数が約1.4倍、成約賃料が月3,000〜5,000円上昇したケースがあります（個別案件・匿名化）。一方、郊外ファミリー物件で和室を残したまま畳を新調しただけで成約に至った案件もあります。判断は立地とターゲット次第です。和室リフォームに使える補助金は マンションリフォーム補助金ガイド も併読ください。
4. おしゃれな和モダン インテリアの設計
「ちぐはぐな和洋折衷」を避けるには、素材・色・光の三層で設計を統一します。
空間構成（壁・天井・床の素材選定）
壁は珪藻土・聚楽風塗装・和紙クロスのいずれかで、洋室クロスの白とは色温度を意図的にずらします。天井は目透かし天井か、洋室と合わせるなら塗装で柔らかいオフホワイトに。畳は縁の有無と色味が空間印象を決めます。
家具と色のレイヤリング
和モダンを成立させる鍵は、彩度を3段階に抑えることです。床（畳）・壁・家具の3層で、彩度差を小さく、明度差は大きく取ります。家具はロータイプを基本に、視線の高さを下げると畳の質感が引き立ちます。差し色は1色に絞り、布クッションや一輪挿しなど可動アイテムで導入します。固定要素に彩度の高い色を入れると、季節感の更新が効かなくなります。
照明計画（色温度・配光）
色温度は2,700K前後の電球色が定石です。JIS Z 9110 では居間の全般照明は30〜75 lx 程度が目安とされ、和室はその下限寄りで落ち着いた印象を作ります。シーリング1灯ではなく、ペンダント＋床置きスタンドの多灯計画にすると陰影が出ます。
小上がり／畳コーナーの設計寸法
小上がりの高さは30cm・40cm・60cmで機能が変わります。30cmは段差として軽く、収納は浅め引出し。40cmは腰掛けやすく、収納量と昇降性のバランスが良いです。60cmは収納量が最大ですが、高齢者の昇降には適しません。私たちが施工に関わる際は、40cmを基準に、施主の年齢構成で調整します。畳コーナーの広さは4.5畳が下限で、3畳以下にすると人が座る・寝る用途が成立しにくくなります。家具配置の自由度を残すなら6畳が無難です。
5. 失敗事例と回避策（INA&Associates 取扱事例ベース）
机上では美しい設計でも、現場で破綻するパターンがあります。実際に私たちが直面した事例を匿名化して共有します。
和洋折衷でちぐはぐになる典型パターン
リビング続きの和室で、壁紙だけ和柄を選んで他は洋室仕様、という改修を見ます。畳・建具・壁の3要素のうち2つ以上を和に振らないと、和の文脈が成立せず印象がチープになります。
畳の選定ミス（縁・サイズ・素材）
縁なし畳（琉球畳風）は和モダンで人気ですが、サイズ規格が地域で異なるため、既存框との寸法不整合が起きます。現地調査時に寸法を実測しないと、納品後に隙間が出ます。
採光不足で陰気になる事例
和室は障子越しの拡散光が前提ですが、北側設置や隣接建物が近い物件では光量不足で陰気になります。樹脂障子＋間接照明で補うか、欄間を活用して光を回す対応が必要です。間接照明は壁面の上部から下向きに当てると、畳の織目に陰影が出て質感が際立ちます。逆に天井直付の蛍光灯を残したまま和モダンを目指すと、光の質が合わず空間が安く見えます。
原状回復トラブル事例
退去時に「畳全面新調費用」を借主に請求して紛争化した案件を、私たちは複数引き継いだ経験があります。ガイドライン上、経年劣化部分は貸主負担です。請求根拠を契約書と入居期間に基づいて切り分けないと、少額訴訟に発展します。私たちが管理を引き継ぐ際は、入居時の現況写真と特約条項の整合性を漏れなく確認します。特約で借主負担を定めるには、説明・合意・通常損耗を超える妥当性の3要件を満たす必要があり、形式的な文言だけでは無効と判断されます。
6. 和室の維持・メンテナンス実務
維持コストと手間を把握できれば、和室は怖くありません。
畳の手入れ年間スケジュール
日常は乾拭きを基本とし、年1〜2回は乾いた日に畳を立てて陰干しします。湿気の多い梅雨明けに除湿運転を集中させると、ダニ・カビの発生率が下がります。表替えは6〜8年、新調は15年が標準サイクルです。賃貸運用では退去のたびに状態を確認し、毀損度合いに応じて表替え・部分張替えを判断します。一律で「○年経過したら全交換」というルール化は、過剰投資を招きやすい点に注意します。
襖・障子の貼替え DIY と業者比較
襖はDIY可能ですが、和紙障子は桟の歪み補正が必要なケースが多く、業者依頼が無難です。和紙障子と樹脂障子（ワーロン等）の比較では、初期費用は樹脂が1.5〜2倍ですが、耐久年数が3〜5倍、子ども・ペットがいる家庭での破れリスクが大幅に減ります。
ペット・小さな子どもがいる家庭の対策
畳の代わりに和紙畳や樹脂畳を採用すると、爪傷・粗相に強くなります。表面強度は天然い草より明らかに高く、賃貸での長期運用に向きます。色褪せにくく、退去時の原状回復コストも抑えられます。初期費用は天然い草より1.3〜1.7倍程度高くなりますが、6〜8年の使用で十分回収できる計算です。私たちは特にペット可物件で和紙畳を標準仕様にしています。
7. よくある質問（FAQ）
Q. 畳の上にベッドを置いてもよいですか。 A. 可能ですが、脚部に荷重分散プレートを敷くことを推奨します。脚跡の凹みは経年劣化を超える毀損と判定され、退去時負担になる可能性があります。
Q. 和室は売却時に減点要素になりますか。 A. ファミリー向け実需では中立、投資用ワンルームでは減点傾向です。市場区分で評価が分かれます。
Q. 子どもがいる家庭で和室は危険ですか。 A. むしろ転倒時の衝撃吸収に優れます。火気使用時の畳の燃焼性には注意してください。
Q. ペット可賃貸で和室はリスクですか。 A. 天然い草は爪傷に弱いです。和紙畳・樹脂畳への切替で大半のリスクは回避できます。
Q. 6畳和室を洋室化する費用はいくらですか。 A. 下地補修込みで15〜30万円が目安です（要確認）。床材グレードで上下します。
Q. マンションでも本格和室は作れますか。 A. 床下地と天井高の制約はありますが、薄畳と簡易真壁仕上げで雰囲気は十分再現できます。
Q. 和室なしで和の雰囲気だけ出す方法はありますか。 A. 置き畳、和紙照明、低座家具の3点で「和の余韻」は出せます。固定造作を伴わないため、賃貸でも導入しやすい選択肢です。
Q. 賃貸で原状回復を抑えるため、入居中に畳を保護する方法はありますか。 A. ジョイントマットや薄いラグを敷くと擦過傷を防げます。ただし通気を妨げると裏面にカビが出るため、定期的に外して乾燥させる運用が前提です。
引用・参考資料
- 国土交通省「住宅市場動向調査」 https://www.mlit.go.jp/statistics/details/jutaku_list.html
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
- 総務省「住宅・土地統計調査」 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 農研機構 https://www.naro.go.jp/
- 国立研究開発法人 建築研究所 https://www.kenken.go.jp/
- J-STAGE（日本建築学会論文検索） https://www.jstage.jst.go.jp/
- 観光庁「訪日外国人消費動向調査」 https://www.mlit.go.jp/kankocho/
監修: 稲澤大輔（宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／INA&Associates 株式会社 代表取締役）
