和室该保留，还是改造成洋室？这是 INA&Associates 日常接受业主咨询时最集中的问题。本文不谈概念，而是整合国土交通省（Japan's Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，简称 MLIT）统计数据、原状回复指引（Genjō-kaifuku Guideline，日本 MLIT 制定的租赁物业恢复原状规范）2023年修订版，以及本公司自管物件的实际数据，提供判断和室去留的实务依据——涵盖和风现代室内设计与风险规避要点。本文由本公司代表稻泽大辅（日本持牌房地产经纪人／租赁物业经营管理士，原文资格：宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士）监修。
本文要点
- 和室持有率整体呈下降趋势，但特定需求群体对其仍存在明确偏好
- 榻榻米更换周期为6～8年，木地板约15年；单纯比较成本，洋室化看似更划算
- 原状回复指引2023年修订版维持了榻榻米表层自然老化损耗由房东承担的原则
- "榻榻米有益健康"的说法，除调湿性能外，医学证据十分有限
- 小上り（抬高式）和室的设计关键尺寸为30cm／40cm／60cm，功能因高度而异
1. 和室真的有必要吗——用2026年数据审视现状
判断和室的必要性，应依据数据而非直觉。将住宅统计与租赁搜索数据、本公司成交记录叠加来看，"一概不需要"这一结论站不住脚。
住宅市场动态调查中和室持有率的变化趋势
参照总务省住宅·土地统计调查与国土交通省住宅市场动态调查，新建注文住宅（定制住宅）中和室配置率长期下降。具体数值以最新版为准，但总体趋势是：2000年代超过70%的配置率，近年已降至50%以下。
然而，下降的是"新建流量"端的数据。从住宅·土地统计调查的存量端来看，含有和室的住宅仍占相当大比例。租赁经营中涉及的物件大多是建龄20年以上的存量房，因此"如何处置和室"将在未来20年持续是实务课题。仅凭新建市场的偏好趋势，就一律将既有存量房改造成洋室，往往会忽视地段与目标租客群体，导致过度改造。
从搜索数据解读租赁市场对和室的需求
参考 SUUMO、LIFULL HOME'S 等平台的公开资料，将"有和室"作为搜索条件的用户属于少数（具体比例因平台未公开而为估算，需进一步确认）。不过，家庭户、高龄独居者、短期住宿的访日外国人等群体，对和室存在明确偏好。
观光厅访日外国人消费动向调查持续显示，一定比例的访日旅客在住宿体验中重视"日本特色"。在民宿、月租公寓领域，和室甚至有助于提升单价。
因地段与目标客群不同，价值可能反转
实操中，和室既不能一律视为"资产"，也不能一律视为"负债"。同一间和室，因地段与目标客群的组合不同，其意义可能截然相反。
在郊区家庭户或企业租赁需求集中的地段，和室往往是中性乃至正向因素——育儿、待客、摆放佛龛等具体用途赋予了它明确的功能，让看房者在内览时就能产生"知道怎么用"的感觉。反之，在面向20多岁单身人群的都心地段，和室往往是减分项——家具布局受限，加上"打扫麻烦"的心理负担，会拉低内览评价。
我们在现场调查时必确认的两个指标，是最近车站的乘降客年龄结构，以及半径500米内是否有托儿所、超市、大学。这些周边指标，是最终判断是否保留和室的核心依据。建议首先明确自有物件的目标租客画像，再在房产平台上选取至少3套条件相近的物件，比较其空置周期。关于含和室物件的空置对策总论，可参阅租赁经营中的空置对策。
2. 和室的功能性优势——区分实证依据与流行说法
关于和室的优点，有依据扎实的部分，也有流传甚广的俗说。以下基于一手资料逐一厘清。
调湿性能（关于灯芯草吸放湿的学术数据）
灯芯草具备吸放湿性能，这一点已在农研机构（NARO，日本国家农业与食品研究组织）及榻榻米行业的多项测试中得到验证。农研机构的公开资料及J-STAGE收录的建筑环境工程论文均确认，榻榻米表层会随周围相对湿度变化吸收或释放水分。
但榻榻米单独调节整个住宅湿度的能力是有限的。每张榻榻米的吸湿量约在数百克量级，实际使用中需配合除湿机与通风设计才能发挥效果。在未安装24小时换气系统的老旧物件中，仅靠榻榻米的吸放湿功能难以有效降低露点，反而可能在榻榻米背面引发霉变。调湿性能定位为辅助功能，是比较务实的认识。
隔音与冲击吸收（建筑研究所等的研究结论）
榻榻米的表层与稻草床（或建材床）相比木地板，对轻质冲击声的吸收效果更好。建筑研究所（BRI，Building Research Institute Japan）关于楼板冲击声的研究也表明，表层材料的柔韧性有助于降低轻质冲击噪声。
对于儿童奔跑、物品坠落等日常噪声，和室具有明显优势。重质冲击声属于结构层面的问题，榻榻米无法解决。有时在公寓上下层噪声纠纷中会有人建议"换成榻榻米就能解决"，但低频重质冲击声基本不受影响——这一点常被误解。向育儿家庭推介和室时，诚实的做法是将说明范围限定在轻质冲击声的降低效果上。
多功能性（待客／育儿／佛龛／居家办公）
和室可灵活切换坐地与站立两种使用状态，空间用途具有可变性。待客时用作临时卧室、育儿期用于午睡和换衣、摆放佛龛、居家办公时在榻榻米上休憩——这些功能可在一间6叠（约9.9㎡）和室中兼顾，这种便利性是洋室难以复制的。新冠疫情以来，不少业主将和室重新定位为居家办公时的"换气空间"，对其重新评价。在独栋定制住宅中，作为洋室延伸的榻榻米角落设计也正在回暖。
"有益健康"说法的验证
"睡在榻榻米上能改善腰痛""灯芯草的香气有镇静效果"——这类主张在医学论文层面的证据十分有限。在 PubMed 等数据库中检索，也难以找到足够充分的人体干预试验证据。调湿与冲击吸收这两项物理特性是确实存在的，但将"健康功效"作为主要卖点，则需审慎。广告文案中，以物理特性描述取代健康功效主张，是更为稳妥的做法。
3. 业主视角：保留和室 vs 改造洋室的全生命周期成本
这是业主最关心的核心问题。以下用数据进行比较，而非凭感觉判断。
榻榻米、拉门、障子的更换周期与维护费用行情
实务参考标准：榻榻米表层更换（表替え）每6～8年一次，每张约4,000～12,000日元（约190～571人民币）；全新更换（新調）每10～15年一次，每张约15,000～35,000日元（约714～1,667人民币）（因地区与等级而异，需确认）。拉门（襖）换纸单面约2,000～6,000日元（约95～286人民币），障子换纸每扇约3,000～6,000日元（约143～286人民币）。
若持有一间6叠和室15年，预计需进行2次表层更换及拉门、障子翻新，维护成本合计约8～15万日元（约3,810～7,143人民币）。木地板15年几乎无需维护，而和室则需定期现金支出。不过，表层更换可安排在租客退租后的原状回复时段进行，因此可在空置期内消化。
和室改造洋室的费用与回收周期
将6叠和室改造成洋室，含基层修缮在内，一般费用区间为15～30万日元（约7,143～14,286人民币，需确认）。选用实木地板时费用会上浮。地板材料的选择逻辑详见实木地板为何能提升租赁物件附加价值。
回收周期的评估，应综合洋室化后的租金涨幅与缩短空置期的效益。假设洋室化后月租上涨3,000日元（约143人民币），初期费用为20万日元（约9,524人民币），简单计算约5.5年可回收。但同时也需评估失去原本倾向和室的租客群体所带来的风险。我们在投资决策时，必定会制作一份简易净现值（NPV）表，列出洋室化前后的预期租金、空置周期，以及15年累计维护费用，以全生命周期手头留存而非表面收益率作为比较基准。
原状回复指引（2023年修订版）中的经年损耗费用分担
国土交通省原状回复纠纷与指引（再修订版）维持了以下原则：榻榻米表层、拉门纸、障子纸的通常损耗由房东承担。租客须承担的，仅限于故意、过失或超出通常使用程度造成的损毁。
实务中，退租时一律向租客收取"榻榻米表层更换费用"，原则上属于违规操作，必须区分经年老化与人为损毁。可向租客索赔的，仅限于烟蒂烫痕、宠物污渍、拖动家具造成的划痕等超出正常使用范围的损毁。若可实现单张更换，2023年修订版的运用方式是仅对损毁部分单张计费。关于老旧和室物件的收益化判断，可参阅将老旧和室物件转化为高收益资产的方法。
租金影响模拟测算
在我们近期处理的案例中，将都心单间区域的和室改造为洋室后，内览量约增加1.4倍，成交租金月涨3,000～5,000日元（约143～238人民币，个别案例，已匿名化处理）。另一方面，也有郊区家庭物件保留和室、仅将榻榻米全新更换后顺利成交的案例。判断的关键在于地段与目标客群。关于和室改造可利用的补贴，另请参阅公寓改造补贴指南。
4. 和风现代室内设计的规划要点
要避免"杂乱的和洋混搭"，需在材质、色彩、光线三个层面统一设计语言。
空间构成（墙面、天花板、地板的材料选择）
墙面可选用硅藻土、聚乐风涂装或和纸壁纸，与洋室白色壁纸在色温上做有意识的区分。天花板可选透缝天花板（目透かし天井），若与洋室统一，则以柔和的米白色涂装为宜。榻榻米是否带边（缘）及颜色深浅，决定整体空间印象。
家具与色彩的层次搭配
实现和风现代感的关键，在于将彩度控制在三个层级以内。地面（榻榻米）、墙面、家具三层之间，彩度差距要小，明度差距要大。家具以低矮款式为基础，降低视线高度，可衬托榻榻米的质感。点缀色限定一种，通过布艺坐垫、单支花瓶等可移动物件引入。若在固定装饰元素上使用高彩度色彩，将失去随季节更新的灵活性。
照明规划（色温与配光）
色温以2,700K左右的暖白光为基准。JIS Z 9110（日本工业标准照明规范）中，起居室全般照明的参考照度为30～75 lx，和室宜取下限值以营造沉稳氛围。相较于单盏吸顶灯，采用吊灯搭配落地灯的多灯方案，可形成更丰富的光影层次。
小上り（抬高台）与榻榻米角落的设计尺寸
抬高台高度30cm、40cm、60cm，功能各有不同。30cm台阶感轻，收纳为浅抽屉式；40cm便于坐下，收纳量与上下方便性平衡最佳；60cm收纳量最大，但不适合老年人上下。我们参与施工时，以40cm为基准，再根据业主家庭年龄结构调整。榻榻米角落面积下限为4.5叠（约7.4㎡），低于3叠（约5㎡）则难以满足坐卧需求。若希望保留家具摆放的灵活性，6叠（约9.9㎡）较为稳妥。
5. 失败案例与规避策略（基于 INA&Associates 实际案例）
纸面上完美的设计，在落地时也可能出问题。以下为我们实际遇到的案例，经匿名处理后分享。
和洋混搭导致整体不协调的典型模式
常见问题是：与客厅相连的和室，仅将壁纸换成和风图案，其余保留洋室配置。榻榻米、门扇、墙面三要素中，若不将两项以上统一为和风风格，和室的氛围便难以成立，整体观感显廉价。
榻榻米选材失误（边饰、尺寸、材质）
无边榻榻米（琉球畳风格）在和风现代设计中颇受欢迎，但因各地规格不同，与既有地台框架的尺寸可能不匹配。若未在现场实测尺寸，收货后可能出现缝隙。
采光不足导致空间压抑的案例
和室的光线前提是通过障子纸形成的漫射光，但朝北或紧邻相邻建筑的物件光量不足，空间会显得阴暗。可采用树脂障子搭配间接照明补光，或利用欄間（高窗横梁）引导光线流通。间接照明从墙面上方向下打光，能在榻榻米编织纹路上产生阴影，突显质感。若保留天花板荧光灯直接照射，光线质感与和风风格不符，空间会显廉价。
原状回复纠纷案例
我们曾多次接手因退租时向租客一次性收取"榻榻米全面更换费用"而引发纠纷的案件。按指引，经年老化部分应由房东承担。若不依据合同条款与入住时长区分收费依据，纠纷可能升级至小额诉讼。我们在接手管理时，必定全面核查入住时的现状照片与特约条款的一致性。特约条款若要约定由租客承担相关费用，须同时满足三项要件：充分说明、明确合意、超出通常损耗的合理性——仅有形式上的文字表述，可能被认定无效。
6. 和室的维护保养实务
掌握维护成本与工作量，和室便不再令人望而却步。
榻榻米保养年度计划
日常以干布擦拭为主，每年1～2次选择干燥天气将榻榻米竖起通风晾干。梅雨季结束后集中除湿，可有效降低螨虫和霉菌的发生率。表层更换标准周期为6～8年，全新更换为15年。租赁运营中，每次租客退租后应检查状态，视损毁程度决定是否更换表层或部分更换。切勿将"达到○年一律全面更换"规则化，这容易导致过度投入。
拉门、障子更换：DIY与委托专业工匠的比较
拉门（襖）可自行更换，但和纸障子通常需要校正框架变形，建议委托专业工匠。和纸障子与树脂障子（如 Warlon 等品牌）相比，树脂障子初期费用约为和纸的1.5～2倍，但耐用年限延长3～5倍，有儿童或宠物的家庭破损风险大幅降低。
家有宠物或幼儿的应对策略
以和纸榻榻米或树脂榻榻米替代天然灯芯草榻榻米，可有效抵抗抓痕与污渍。其表面强度明显高于天然灯芯草，更适合租赁物件的长期使用。不易褪色，退租时的原状回复成本也更低。初期费用约为天然灯芯草的1.3～1.7倍，但按6～8年使用周期计算，足以收回差价。本公司在允许宠物入住的物件中，已将和纸榻榻米列为标准配置。
7. 常见问题（FAQ）
Q. 可以在榻榻米上放置床架吗？ A. 可以，但建议在床腿下铺设分散荷重的垫板。床腿压痕可能被认定为超出经年损耗的损毁，退租时可能需由租客承担费用。
Q. 和室在出售时会成为减分项吗？ A. 面向家庭实需市场时属中性，面向投资型单间市场时有减分倾向，评价因市场细分而异。
Q. 有幼儿的家庭使用和室是否存在安全隐患？ A. 恰恰相反，和室对跌倒冲击的吸收效果更好。使用明火时需注意榻榻米的燃烧风险。
Q. 允许宠物入住的租赁物件保留和室风险大吗？ A. 天然灯芯草榻榻米确实容易被抓花。改用和纸榻榻米或树脂榻榻米，可规避大部分风险。
Q. 将6叠和室改造成洋室的费用大概是多少？ A. 含基层修缮在内，参考区间为15～30万日元（约7,143～14,286人民币，需确认），因地板材料等级而有所浮动。
Q. 公寓楼内也能打造正式的和室吗？ A. 虽受地板基层与层高限制，但使用薄型榻榻米与简易真壁饰面，可充分还原和室氛围。
Q. 不设和室，只想呈现和风氛围，有什么方法？ A. 利用散置榻榻米、和纸灯饰、低矮家具三件套，即可营造"和风余韵"。无需固定施工，租赁物件也易于导入。
Q. 租赁物件中，入住期间如何保护榻榻米以降低退租时的原状回复费用？ A. 铺设拼接垫或薄地毯可防止表面磨损。但需注意，长期覆盖会妨碍通气，导致背面发霉，使用时需定期取下晾晒。
引用与参考资料
- 国土交通省「住宅市場動向調査」 https://www.mlit.go.jp/statistics/details/jutaku_list.html
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
- 総務省「住宅・土地統計調査」 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 農研機構 https://www.naro.go.jp/
- 国立研究開発法人 建築研究所 https://www.kenken.go.jp/
- J-STAGE（日本建築学会論文検索） https://www.jstage.jst.go.jp/
- 観光庁「訪日外国人消費動向調査」 https://www.mlit.go.jp/kankocho/
监修：稻泽大辅（宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／INA&Associates 株式会社 代表取締役）
