不動産を売却する際に重視したいポイントはどこでしょうか。短期間で売却を済ませたい、納得のいく価格で売りたいなど状況は様々ですが、どんなケースでも押さえるべきポイントがあります。この記事では、不動産売却のポイントと手順を詳しく解説します。
不動産売却で事前に知っておくべきポイントとは？
不動産売却を成功させるには、事前の準備が重要です。以下の4つのポイントを押さえましょう。
アピールポイントとマイナスポイントを明確にする
売却したい不動産のアピールポイントとマイナスポイントを事前に整理しましょう。実際の持ち主からの情報は担当者のセールストークに説得力を加えます。
物件は綺麗な状態にしておく
内覧では室内から水回りまですべて見られます。特にシンクやトイレなどの水回りは生活感が出やすいため、念入りな清掃が必要です。落ちない汚れはプロのハウスクリーニングも検討しましょう。
内覧には可能な限り対応する
内覧を希望する人はある程度購入の意思がある方です。内覧が購入の決め手になるケースは多いため、スケジュールを調整してなるべく応じましょう。
必要に応じてリフォームを検討する
経年劣化による汚れや破損がある場合はリフォームが有効ですが、売却価格にリフォーム費用を上乗せできるとは限りません。不動産会社と相談してから実施しましょう。
不動産売却はどんな手順で進むのか？
不動産売却は、査定・媒介契約・売り出し・内覧・契約・引き渡し・確定申告の流れで進みます。
ステップ1：査定を受ける
不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握します。不動産会社は仲介を行うだけで買い取るわけではないため、複数社に査定依頼を行い比較検討しましょう。不当に高い査定価格で囲い込みを行う業者には注意が必要です。
事務所物件は景気に左右されやすく、居住用物件に比べて成約までに時間がかかる傾向があります。売却する不動産の種類に応じて、その分野の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
ステップ2：媒介契約を結ぶ
媒介契約とは、不動産売却の条件や仲介手数料について事前に取り決める契約です。3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
- 一般媒介契約：複数社と同時契約可能。自分で買い手を見つけた場合は仲介不要。最も柔軟
- 専任媒介契約：1社のみと契約。自分で見つけた買い手への直接売却は可能。レインズ登録義務あり
- 専属専任媒介契約：1社のみと契約。自分で買い手を見つけても仲介が必要。最も手厚い報告体制
仲介手数料の上限は法律で定められており、売買価格400万円超の場合は「売買価格の3% + 6万円 + 消費税」です。
ステップ3：売り出し価格を決める
適正価格を基に売り出し価格を決定します。売却には税金や経費がかかるため、それらを踏まえた価格設定が重要です。
主な税金・費用：
- 譲渡所得税：取得価格より高く売れた場合に発生。所有期間が長いほど税率は低い
- 消費税：事業用不動産の建物部分にかかる
- 印紙代・仲介手数料：契約時に必要
- 抵当権抹消費用：ローン残債がある場合に必要
ステップ4：内覧を実施する
購入検討者に物件を見せる内覧は、成約の決め手になることが多いため、申し込みにはなるべく応じましょう。オンライン内覧を導入すれば、スケジュール調整の幅が広がります。
ステップ5：売買契約を結ぶ
購入の意思が固まった買い手と売買契約を締結します。買い手は物件価格の10〜20%にあたる手付金を支払い、双方が仲介手数料の半額を支払います。
ローン残債がある場合は、金融機関に一括返済と抵当権抹消の手続きを1か月前までに依頼しましょう。
ステップ6：物件を引き渡す
ローンを完済し抵当権を外した後、所有権が買い手に移転します。引き渡し当日は、司法書士に登記事項証明書への記載を依頼しましょう。
ステップ7：確定申告を行う
不動産売却後は確定申告が必要です。売却益がある場合は譲渡所得税の申告を、売却損がある場合は損益通算による還付申請を行います。住居用不動産の売却益は3,000万円までの特別控除があります。
確定申告を忘れると延滞税や無申告加算税が科されるため、翌年2月〜3月の期限内に必ず申告しましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 不動産売却にかかる期間はどのくらいですか？
物件の種類や立地によりますが、一般的に3〜6か月程度が目安です。事務所物件は居住用物件より時間がかかる傾向にあります。
Q. 媒介契約はどれを選べばいいですか？
幅広く買い手を探したい場合は一般媒介契約、手厚いサポートを求める場合は専任または専属専任媒介契約がおすすめです。物件の特性や不動産会社との相性を踏まえて選びましょう。
Q. 売却時にかかる税金にはどんなものがありますか？
主に譲渡所得税（売却益がある場合）、印紙税、消費税（事業用不動産の場合）がかかります。住居用不動産は3,000万円の特別控除が適用される場合があります。
Q. 確定申告を忘れた場合はどうなりますか？
延滞税に加えて無申告加算税が課されます。気づいた時点で早めに申告すれば、ペナルティを最小限に抑えられます。
Q. ローンが残っていても売却できますか？
売却代金でローンを完済できれば可能です。金融機関に一括返済と抵当権抹消の手続きを事前に依頼し、引き渡し時に精算します。
