該保留和室，還是改裝成洋室？這是 INA&Associates 每天接到最多業主諮詢的核心議題。本文不談抽象概念，而是整合日本國土交通省（MLIT）統計數據、2023年修訂版原狀回復指南（Genjō-kaifuku Guideline，日本國土交通省制定的「恢復原狀」爭議處理準則）以及本公司自有管理物件的趨勢資料，提出和室優勢與必要性的判斷標準，並從和風現代室內設計到常見失敗的避免方法，以實務視角逐一整理。本文由本公司代表稻澤大輔（宅地建物取引士 Takuchi Tatemono Torihiki-shi／賃貸不動産経営管理士 Chintai Fudosan Keiei Kanrishi，日本不動產租賃管理師）監修。
本文重點摘要
- 和室持有率雖呈下降趨勢，但特定需求族群仍有明確偏好
- 榻榻米更換週期為6至8年，木地板則約15年。單純比較下，改為洋室看似較為有利
- 2023年修訂版原狀回復指南維持「榻榻米面因自然損耗由房東負擔」的原則
- 「榻榻米有益健康」的說法，除調濕功能外，醫學實證依據十分有限
- 架高和室（小上がり）的設計高度以30公分、40公分、60公分區分，各有不同功能定位
1. 和室真的必要嗎？——以2026年現況數據說話
和室的必要性應以數據而非直覺來判斷。將住宅統計、租屋平台搜尋數據與本公司的業務紀錄相互對照，會看到一個無法簡單歸類為「不必要」的複雜結構。
從住宅市場動態調查看和室持有率的變化趨勢
參照日本總務省 住宅・土地統計調查（住宅與土地統計普查）及國土交通省 住宅市場動態調查，新建獨棟住宅的和室設置率長期呈下滑趨勢。具體數字以最新版本為準，但整體趨勢顯示：2000年代超過七成的設置率，近年已降至不足五成的水準。
不過，這樣的減少是「新建供給流量」的問題。從住宅與土地統計普查的存量面來看，含有和室的住宅仍佔相當比例。租屋經營所處理的物件，多數是屋齡20年以上的存量，因此「如何處理和室」這個問題，在未來20年仍將是不可迴避的實務議題。若只以新建住宅的偏好趨勢為由，就將現有存量物件一律改裝為洋室，往往會忽略地點與租客屬性而反應過度。
解讀租屋平台上和室需求的搜尋數據
就 SUUMO、LIFULL HOME'S 等平台的公開報導來看，將「有和室」列為搜尋條件的使用者屬於少數（具體比例因媒體未公開而屬推測性質，請自行確認）。另一方面，明確偏好和室的族群確實存在，包括：家庭租客、高齡單身者、以及短期來日的訪日外籍旅客。
觀光廳（Japan Tourism Agency）訪日外籍旅客消費動態調查 持續顯示，有一定比例的住宿旅客重視「日本風情」的體驗。在民泊和月租市場中，和室反而可能成為拉高單價的差異化因素。
依地點與目標族群而反轉的價值結構
現場的感受是：和室既無法一概視為「資產」，也不能全當成「負債」。相同的和室，因地點與目標租客的組合不同，其意義可能完全相反。
在郊區家庭型租客或企業法人租用需求較高的地段，和室作為中性至正面因素發揮作用的傾向較強。由於可連結育兒、接待客人、擺放佛壇等具體使用情境，在看屋時更容易讓人「想像得到用途」。反之，在都心20至30歲單身租客為主的地段，和室則容易成為負面因素——家具擺放的限制以及「打掃感覺很麻煩」的心理負擔，往往在看屋時拉低評價。
我們在實地調查時必定確認的是：最近車站的乘降旅客年齡層，以及半徑500公尺內是否有托育園、超市或大學。這些周邊指標，是決定是否保留和室的最終判斷依據。建議下一步先將自有物件的目標租客屬性明確化，再從租屋平台上挑選至少3件條件相近的物件，比較空置期間的長短。和室物件的降低空置率策略，在 租賃經營中的空室對策 一文中也有完整討論。
2. 和室的功能優勢——區分常識與一次文獻實證
關於和室的優點，實證依據充分者與流傳說法並存。以下回歸一次文獻，逐一釐清。
調濕性能（燈心草吸放濕的學術數據）
燈心草（い草）具有吸放濕性能，已在農研機構（NARO，日本農業・食品產業技術綜合研究機構）及榻榻米業界的試驗中反覆得到確認。農研機構 的公開資料及 J-STAGE 收錄的建築環境工學論文，均確認榻榻米面會依周圍相對濕度吸放水分。
然而，榻榻米單獨控制整個住宅濕度的規模有限。一帖榻榻米的吸濕量約在數百公克的數量級，實務上需搭配除濕機與換氣設計才能發揮作用。在屋齡較老、未設置24小時換氣的住宅中，僅靠榻榻米的吸放濕往往無法將露點降低，結果導致榻榻米背面發霉的案例亦有所聞。調濕性能定位為輔助功能，較為切實。
隔音與衝擊吸收（建築研究所等相關知見）
榻榻米的表層與稻草床（或建材床）相較於木地板，對輕量衝擊音具有較佳的吸收效果。建築研究所（Building Research Institute, BRI）針對樓板衝擊音的相關研究也顯示，表層材料的柔韌性有助於降低輕量衝擊音。
對於孩童奔跑、物品掉落等日常噪音，和室具有明顯優勢。重量衝擊音屬於結構問題，榻榻米無法解決。有時會有人建議「換成榻榻米就能解決」公寓上下樓層的噪音糾紛，但對低頻的重量衝擊音幾乎無效，這一點常遭誤解。向育兒家庭宣傳和室優點時，應誠實地將說明範圍限定在輕量衝擊音的降低效果上。
多功能用途（接待客人、育兒、佛壇、居家工作）
和室易於切換地板坐與站立使用，空間用途彈性高。接待來客時可充當住宿空間、育兒期可用於午睡和換衣、擺放佛壇，居家工作時也可在榻榻米上休憩。以上功能集中在六疊一室內兼顧，是洋室難以複製的便利性。新冠疫情後，在家上班的租客中，也有越來越多人將和室重新視為「轉換氣氛的空間」。在洋室旁設置榻榻米角落的設計，即使在獨棟訂製住宅中也重新受到關注。
「有益健康」說法的驗證
「睡在榻榻米上能改善腰痛」、「燈心草的香氣具有鎮靜效果」等主張，在醫學論文層面的實證依據十分有限。即使在 PubMed 等資料庫搜尋，也難以找到足夠的人體介入試驗支持。調濕與衝擊吸收等物理特性確實存在，但以「健康效果」作為主要宣傳訴求應持謹慎態度。廣告表述上，也應將說明範圍限縮在功能的物理特性，以確保合規。
3. 業主視角：保留和室 vs. 改為洋室的生命週期成本
這是業主最關心的領域。以下以數字進行比較，不靠感覺。
榻榻米、隔扇、障子的更換週期與榻榻米維護費用行情
以實務上的參考值來說，榻榻米面的更換（表替え）週期為6至8年，每帖費用約4,000至12,000日圓（約TWD 833至2,500元）；全面翻新（新調）週期為10至15年，每帖約15,000至35,000日圓（約TWD 3,125至7,292元），依地區與等級有所差異，請自行確認。隔扇（襖）的換紙費用每面約2,000至6,000日圓（約TWD 417至1,250元），障子（紙拉門）每扇約3,000至6,000日圓（約TWD 625至1,250元）為一般行情。
以持有6疊和室15年計算，更換2次榻榻米面加上隔扇、障子的更換，預估維護費用約8至15萬日圓（約TWD 1.7萬至3.1萬元）。木地板在15年間幾乎不需要維護，而和室則需定期現金支出。不過，榻榻米面更換可配合租客退房後的原狀回復時機進行，屬於能在空置期間內消化的工程。
和室翻修費用與回收期（改為木地板洋室）
6疊和室改裝為洋室，含地板底材修繕，一般費用區間為15至30萬日圓（約TWD 3.1萬至6.3萬元，請自行確認）。若選用實木地板，費用則會上升。地板材料的選擇思維，詳述於 實木地板為何能提升租屋附加價值 一文。
回收期以洋室化後的租金漲幅加上空置期縮短效果的合計來評估。假設洋室化後每月租金上漲3,000日圓、初期費用20萬日圓，單純計算約5.5年可回收。但同時也須評估失去原本偏好和室租客的風險。我們在投資判斷時，例外不做地都會製作一份簡易淨現值試算，並排列洋室化前後的預估租金、空置期間、以及15年累計維護費用，以整個生命週期的實際手邊餘額進行比較，而非表面收益率。
原狀回復指南（2023年修訂版）中的自然損耗費用負擔區分
日本國土交通省 原狀回復爭議處理指南（再修訂版）（Genjō-kaifuku Guideline）維持「榻榻米面、隔扇紙、障子紙的通常損耗由房東負擔」的原則。租客負擔僅限於因故意、過失或超出正常使用範圍所造成的損壞。
實務上，退房時一律向租客請求「榻榻米面更換費用」，原則上違反指南規定，必須區分自然損耗部分。可向租客請求的，僅限於香菸燒痕、寵物排泄物汙漬、家具拖曳造成的刮痕等超出正常使用的損壞部分。若可以單帖為單位進行局部更換，2023年修訂版的運用方式是僅就損壞處請求費用。關於屋齡較老的和室物件的收益化判斷，詳見 將老舊和室物件轉化為高報酬資產的方法。
租金影響模擬
在我們近期處理的案例中，將都心套房地段的和室改裝為洋室後，看屋次數增加約1.4倍，成交租金每月上漲3,000至5,000日圓的案例確實存在（個別案件，已匿名化）。另一方面，也有郊區家庭型物件在保留和室、僅更新榻榻米的情況下順利成交的案例。判斷仍取決於地點與目標租客。和室翻修可申請的補助，也請參閱 公寓翻修補助申請指南。
4. 時尚和風現代室內設計的規劃
要避免「不倫不類的和洋折衷」，需在材質、色彩、光線三個層次上統一設計。
空間構成（牆面、天花板、地板的材料選定）
牆面選用矽藻土、聚樂風塗裝（Juraku-style finish）或和紙壁紙，並刻意與洋室壁紙的白色色溫錯開。天花板採目透かし天花板（格柵式天花板），若配合洋室則以塗裝呈現柔和的米白色調。榻榻米的縁（邊條）有無與色調，決定了空間給人的整體印象。
家具與色彩的層次搭配
和風現代風格成立的關鍵，在於將彩度控制在三個層次以內。地板（榻榻米）、牆面、家具三層之間，縮小彩度差、加大明度差。家具以低矮型為基本，降低視線高度，可凸顯榻榻米的質感。點綴色限定一色，以抱枕或單枝插花等可移動物件導入，避免在固定元素上使用高彩度色彩，以保留按季節更換的彈性。
照明計劃（色溫與配光）
色溫以2,700K前後的燈泡色（暖白光）為定石。JIS Z 9110（日本照明設計標準）規定客廳的全般照明目標亮度約為30至75勒克斯，和室取其下限附近，可營造沉靜的氛圍。不採用單一吸頂燈，而以吊燈搭配落地燈的多燈計劃，能製造出光影層次。
架高和室（小上がり）與榻榻米角落的設計尺寸
架高和室的高度以30公分、40公分、60公分區分功能。30公分段差輕盈，收納為淺抽屜型；40公分坐起來舒適，兼顧收納量與上下便利性的平衡；60公分收納量最大，但對高齡者而言上下不便。我們在參與施工規劃時，以40公分為基準，依業主的年齡組成調整。榻榻米角落的面積以4.5疊為下限，3疊以下難以同時滿足坐臥用途；若希望保留家具擺放彈性，6疊較為穩妥。
5. 失敗案例與回避策略（INA&Associates 實際處理案例）
紙上設計看似完美，卻在現場破功的情況時有發生。以下以匿名方式分享我們實際面對的案例。
和洋折衷導致格格不入的典型模式
我們見過在緊鄰客廳的和室中，僅將牆紙改為和風圖案、其餘維持洋室規格的改裝方式。榻榻米、建具（隔間門）、牆面三項要素中，若少於兩項轉為和風，整體無法構成和風脈絡，視覺效果顯得廉價。
榻榻米選擇失誤（邊條、尺寸、材質）
無邊榻榻米（琉球榻榻米風格）在和風現代設計中頗受歡迎，但由於尺寸規格因地區而異，容易與現有框架尺寸不符。若現地調查時未實測尺寸，收到貨品後可能出現縫隙。
採光不足導致陰暗感的案例
和室的設計前提是透過障子紙（拉門紙）的漫射光，但北向設置或緊鄰建物遮擋的物件，光量不足容易顯得陰暗。可採用樹脂障子搭配間接照明補光，或活用欄間（上層窗格）引導光線。間接照明從牆面上方往下照射，能在榻榻米的編織紋理上形成陰影，凸顯質感。若保留天花板直附式日光燈而意圖打造和風現代感，光線質感不符，空間反而顯得廉價。
原狀回復糾紛案例
我們曾接手多件案例，起因都是退房時向租客請求「榻榻米全面更新費用」而引發糾紛。依指南規定，自然損耗部分應由房東負擔。若未依據租約與入住期間切分請求依據，將發展為少額訴訟。我們接手管理時，必定全面核對入住時的現況照片與特約條款的一致性。若以特約方式約定由租客負擔，需同時滿足說明義務、合意確認、超出通常損耗之合理性等三項要件，僅有形式性的文字記載將被判定為無效。
6. 和室的維護與保養實務
只要掌握維護成本與工序，和室並不可怕。
榻榻米的年度保養時程
日常以乾擦為基本，每年1至2次選擇乾燥天氣將榻榻米立起陰乾。梅雨季結束後集中進行除濕運轉，可降低塵蟎與發霉的機率。表面更換週期為6至8年，全面翻新為15年。租賃經營上，每次租客退房後確認現況，依損壞程度判斷是否需要更換表面或局部更換。切勿制定「超過○年一律全面更換」的規則，以免造成過度投資。
隔扇、障子的換紙——DIY與業者委託的比較
隔扇可自行DIY，但和紙障子往往需要校正木條歪斜，委託業者較為穩妥。比較和紙障子與樹脂障子（如Warlon等材質），初期費用樹脂障子約為前者的1.5至2倍，但耐久年數達3至5倍，對有兒童或寵物的家庭而言，破損風險大幅降低。
有寵物或幼兒的家庭之對策
以和紙榻榻米或樹脂榻榻米取代天然燈心草榻榻米，可有效抵抗爪痕與排泄物污漬。表面強度明顯高於天然燈心草，適合租屋長期使用，不易褪色，退房時的原狀回復費用也可降低。初期費用約為天然燈心草的1.3至1.7倍，但計算6至8年的使用期間，費用完全可以回收。我們在寵物友善物件中，已將和紙榻榻米列為標準規格。
7. 常見問題（FAQ）
Q. 榻榻米上可以擺放床架嗎？ A. 可以，但建議在床腳下方加鋪分散荷重的墊板。腳架壓痕若超出自然損耗程度，可能被認定為超出正常使用的損壞，退房時需自行負擔費用。
Q. 和室在出售時會成為扣分因素嗎？ A. 對家庭自用型買方而言屬中性；投資型套房則有扣分傾向，評價因市場區隔而異。
Q. 有幼兒的家庭，和室有危險性嗎？ A. 恰恰相反，和室在跌倒時的衝擊吸收上表現優異。但請注意使用明火時榻榻米的燃燒性。
Q. 寵物友善租屋中，和室是否為高風險？ A. 天然燈心草容易被爪子刮傷，改用和紙榻榻米或樹脂榻榻米，可避免絕大多數風險。
Q. 6疊和室改裝為洋室需要多少費用？ A. 含地板底材修繕，費用目標為15至30萬日圓（約TWD 3.1萬至6.3萬元，請自行確認），依地板材質等級上下浮動。
Q. 公寓也能打造正統和室嗎？ A. 雖然有地板底材與天花板高度的限制，但以薄型榻榻米搭配簡易真壁（Shinokabe）工法，仍可充分重現和室氛圍。
Q. 不設置和室，有辦法只呈現和風氛圍嗎？ A. 以置入式榻榻米、和紙燈飾、低矮家具三件組合，即可呈現「和風餘韻」。無需固定施工，租屋也易於導入。
Q. 租屋期間有什麼方法可保護榻榻米，降低退房時的原狀回復費用？ A. 鋪設拼接地墊或薄地毯可防止刮傷。但若阻礙通氣，背面容易發霉，因此需定期掀起通風，以此為前提的使用方式為佳。
引用・參考資料
- 日本國土交通省「住宅市場動態調查」 https://www.mlit.go.jp/statistics/details/jutaku_list.html
- 日本國土交通省「原狀回復爭議處理指南（再修訂版）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
- 日本總務省「住宅・土地統計調查」 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 農研機構（NARO） https://www.naro.go.jp/
- 國立研究開發法人 建築研究所（BRI） https://www.kenken.go.jp/
- J-STAGE（日本建築學會論文檢索） https://www.jstage.jst.go.jp/
- 日本觀光廳「訪日外籍旅客消費動態調查」 https://www.mlit.go.jp/kankocho/
監修：稻澤大輔（宅地建物取引士 Takuchi Tatemono Torihiki-shi／賃貸不動産経営管理士 Chintai Fudosan Keiei Kanrishi／INA&Associates 株式會社 代表取締役）
