Les biens rénovés à Tokyo jouissent d'une forte popularité en tant que cible d'investissement immobilier. Pour prendre une décision d'investissement appropriée, il est important de comprendre les avantages et les inconvénients du point de vue des occupants, puis d'évaluer avec précision le risque de vacance et la valeur du bien.
Pourquoi l'investissement dans les biens rénovés à Tokyo attire-t-il l'attention ?
Alors que l'offre de copropriétés neuves en vente diminue dans le centre de Tokyo, le stock de logements anciens augmente d'année en année. Les biens qui atteignent, grâce à la rénovation, une qualité comparable à celle du neuf présentent un réel intérêt d'investissement, car ils peuvent capter la demande des acquéreurs qui attendent depuis longtemps.
Avantages et inconvénients pour les occupants des copropriétés déjà rénovées
Avantage 1 : Un choix plus large
Dans le centre-ville, les copropriétés neuves bien situées restent rares. Comme les biens rénovés peuvent offrir, dans le même secteur, une qualité proche du neuf, leur force est de faciliter l'acquisition de clients acheteurs ou locataires qui cherchent un bien depuis longtemps.
Avantage 2 : Il est possible de décider après avoir vu le bien réel
Les copropriétés neuves sont commercialisées dès la phase de construction, tandis que les biens rénovés peuvent être contractualisés après vérification du logement terminé. Le fait d'éviter le risque de constater que "ce n'était pas l'image que l'on s'en faisait" renforce le sentiment de sécurité des occupants et améliore le taux de conclusion.
Inconvénient 1 : Le design ne plaît pas à tout le monde
Comme le design après rénovation est déjà arrêté, un intérieur qui ne correspond pas aux goûts du candidat peut l'amener à écarter le bien. C'est un sujet qui se présente particulièrement dans les biens au design très marqué.
Inconvénient 2 : Il est difficile de juger le juste prix
Comme l'offre de copropriétés anciennes rénovées reste limitée même à Tokyo, les biens comparables sont peu nombreux et l'appréciation du juste prix exige une expertise spécialisée. La perception du prix peut aussi varier fortement entre un bien vendu dans l'urgence et un bien proposé dans des conditions normales.
Avantages et inconvénients pour les occupants des maisons anciennes déjà rénovées
Avantage 1 : Un coût nettement inférieur à celui du neuf
Pour les logements anciens de plus de 15 ans, la baisse des prix tend à se stabiliser. Les biens rénovés à partir de ce stade présentent un faible risque de forte baisse de leur valeur de marché et constituent une cible d'investissement stable. À l'achat comme à la location, le coût reste inférieur à celui d'une maison neuve.
Avantage 2 : Une grande liberté dans l'aménagement
La rénovation permet de répondre aux besoins des occupants grâce à des modifications de cloisons, à l'installation d'une cuisine équipée et à d'autres aménagements. Pour l'investisseur aussi, le fait que le locataire puisse décider après la visite en toute confiance constitue un avantage.
Inconvénient 1 : Des doutes peuvent subsister sur la durabilité
Dans les biens anciens, une dégradation de la structure peut subsister même après la rénovation. Faire réaliser un diagnostic du bâtiment par un spécialiste permet d'évaluer les risques avant l'investissement.
Inconvénient 2 : Certains biens ont aussi une faible isolation thermique
Les maisons traditionnelles et les bâtiments relevant d'anciennes normes peuvent présenter une faible performance thermique. Pour garantir un cadre de vie confortable aux occupants, il est important d'envisager l'ajout d'isolants dans l'évaluation du projet.
Pour comprendre la différence entre rénovation et réfection classique, veuillez également consulter Comparaison de la valeur d'investissement entre réfection et rénovation.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Si l'on investit dans des biens rénovés à Tokyo, quels secteurs sont prometteurs ?
Les trois arrondissements centraux et le secteur sud de la ville bénéficient d'une forte demande locative, et même pour les biens rénovés, une occupation stable peut être envisagée. Les zones proches des projets de réaménagement méritent également une attention particulière.
Q2. Peut-on fixer un loyer proche de celui du neuf pour un bien déjà rénové ?
Si la qualité des finitions intérieures et des équipements est élevée, il est parfois possible de fixer un loyer proche de celui du neuf dans le même secteur. Toutefois, l'ancienneté du bâtiment et sa structure restent des éléments déterminants.
Q3. Comment déterminer si le prix est approprié ?
Il est important de combiner plusieurs sources d'information, telles que les transactions conclues dans le voisinage, les données REINS et l'avis d'un expert immobilier, afin d'établir une évaluation fiable. Un second avis d'un spécialiste de confiance est également utile.
Q4. Une inspection est-elle indispensable pour un bien rénové ?
Elle n'est pas obligatoire, mais en particulier pour les biens relevant de l'ancienne norme parasismique (avant 1981), une inspection est vivement recommandée afin de comprendre l'état de la structure, des canalisations et de l'isolation.
