Las propiedades renovadas en Tokio gozan de una gran popularidad como destino de inversión inmobiliaria. Para tomar decisiones de inversión adecuadas, es importante comprender las ventajas y desventajas desde la perspectiva del inquilino y evaluar con precisión el riesgo de vacancia y el valor del inmueble.
¿Por qué la inversión en propiedades renovadas en Tokio está atrayendo tanta atención?
Mientras que en las zonas centrales de Tokio ha disminuido la oferta de condominios nuevos en venta, el número de viviendas de stock de segunda mano aumenta cada año. Las propiedades que logran una calidad comparable a la de una obra nueva mediante una renovación ofrecen un alto atractivo de inversión, ya que pueden captar la demanda de quienes llevan mucho tiempo esperando para comprar.
Ventajas y desventajas para los inquilinos de los condominios ya renovados
Ventaja 1: Se amplía el abanico de opciones
En el centro de la ciudad sigue siendo difícil que salgan al mercado condominios nuevos bien ubicados. Como las propiedades renovadas pueden ofrecer una calidad similar a la de una obra nueva en la misma zona, su fortaleza es que resultan más fáciles para atraer a compradores e inquilinos que han buscado vivienda durante largo tiempo.
Ventaja 2: Se puede decidir viendo la propiedad real
Los condominios nuevos empiezan a venderse mientras aún están en construcción, pero las propiedades renovadas pueden contratarse después de verificar la unidad terminada. Poder evitar el riesgo de que "no era como lo imaginaba" genera tranquilidad en el inquilino y eleva la tasa de cierre.
Desventaja 1: El diseño puede dividir opiniones
Como el diseño posterior a la renovación ya está definido, si el interior no se ajusta a los gustos del interesado, la propiedad puede quedar fuera de consideración. Es un problema que tiende a darse especialmente en inmuebles con especificaciones de diseño.
Desventaja 2: Es difícil determinar el precio adecuado
Dado que la oferta de condominios renovados de segunda mano sigue siendo limitada incluso dentro de Tokio, hay pocos comparables y se necesita conocimiento especializado para juzgar si el precio es adecuado. En algunos casos, la percepción del precio también varía mucho entre propiedades cuyos propietarios desean vender con urgencia y propiedades normales.
Ventajas y desventajas para los inquilinos de las casas usadas ya renovadas
Ventaja 1: El coste puede reducirse de forma significativa frente a una obra nueva
En las viviendas usadas con más de 15 años de antigüedad la caída de precio tiende a estabilizarse, por lo que las propiedades renovadas a partir de ese punto presentan un bajo riesgo de una caída significativa de su valor de mercado y se convierten en un objetivo de inversión estable. Tanto la compra como el alquiler pueden mantenerse a un coste menor que en una casa nueva.
Ventaja 2: Hay mayor flexibilidad en la distribución
Mediante la renovación es posible adaptar la propiedad a las necesidades de los inquilinos, con cambios de tabiques, instalación de cocina integral y otras mejoras. Para el inversor también es una ventaja que el inquilino pueda decidir su entrada tras la visita con plena convicción.
Desventaja 1: En algunos casos pueden quedar dudas sobre la durabilidad
En las propiedades antiguas existe la posibilidad de que, incluso después de la renovación, permanezca el deterioro en la parte estructural. Realizar una inspección del edificio por parte de un especialista permite evaluar el riesgo antes de invertir.
Desventaja 2: Algunas propiedades también tienen baja capacidad de aislamiento térmico
Las casas tradicionales y los edificios construidos bajo normas antiguas pueden presentar un bajo rendimiento térmico. Para asegurar un entorno residencial cómodo para el inquilino, es importante incluir en la evaluación la posible instalación adicional de material aislante.
Para conocer la diferencia entre renovación y reforma convencional, consulte también Comparación del valor de inversión entre reforma y renovación.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. Si se invierte en propiedades renovadas en Tokio, ¿qué zonas son prometedoras?
Los tres distritos centrales y la zona sur de la ciudad tienen una alta demanda de alquiler, y también en las propiedades renovadas puede esperarse una captación estable de inquilinos. Las áreas cercanas a los proyectos de reurbanización también merecen atención.
P2. ¿Puede fijarse una renta similar a la de una obra nueva para una propiedad ya renovada?
Si la calidad del interior y del equipamiento es alta, en algunos casos es posible fijar una renta cercana a la de una obra nueva en la misma zona. No obstante, la antigüedad del edificio y su estructura siguen siendo factores de evaluación.
P3. ¿Cómo puede determinarse si el precio es adecuado?
Es importante realizar una evaluación combinando varias fuentes de información, como casos de cierre en la zona, datos de REINS y la opinión de un tasador inmobiliario. También es útil una segunda opinión de un especialista de confianza.
P4. ¿Es obligatoria la inspección en una propiedad renovada?
No es obligatoria, pero especialmente en propiedades construidas conforme a la antigua normativa sísmica (antes de 1981) se recomienda firmemente una inspección para comprender el estado de la estructura, las tuberías y el aislamiento.
