Dans la gestion locative, divers indicateurs sont mis en avant, et la « durée moyenne de location » en fait partie. Pour obtenir des revenus locatifs stables, il est indispensable de tenir compte non seulement du taux d'occupation, mais aussi de la durée pendant laquelle un même locataire continue à habiter. Cet article présente l'importance de la durée moyenne de location et 4 méthodes pratiques pour la prolonger.
Qu'est-ce que la durée moyenne de location ?
La durée moyenne de location est un indicateur qui montre combien de temps un même locataire continue d'occuper le même logement. Même si le taux d'occupation est élevé, si la rotation est forte, les frais de réparation et les commissions de mise en location s'accumulent, ce qui réduit les revenus réels.
Définition de la durée moyenne de location
Les biens locatifs prévoient une reconduction du contrat, et le locataire a le choix, au moment de la reconduction, entre continuer à habiter ou déménager. Un bien dont la durée moyenne de location est longue signifie que le même locataire y habite longtemps, ce qui se traduit nécessairement par un taux d'occupation également élevé.
À l'inverse, lorsque seul le taux d'occupation est élevé mais que la durée moyenne de location est courte, c'est l'état dans lequel les locataires se renouvellent fortement. On peut dire qu'il s'agit d'un bien dont la demande est forte mais dont le taux de fidélisation est faible. Pour obtenir des revenus locatifs stables, il convient de prêter attention non seulement à un taux d'occupation élevé, mais aussi à la durée moyenne de location.
Données statistiques sur la durée moyenne de location
Selon une enquête de l'Association japonaise de gestion des logements locatifs, la durée moyenne de location présente des caractéristiques selon le profil des locataires.
- Étudiants / personnes seules ordinaires : nombreux déménagements liés à la fin des études ou à la mutation, 2 à 4 ans étant la durée la plus fréquente
- Familles ordinaires : 4 à 6 ans constituent le centre, avec un écart pouvant aller jusqu'à 2 ans par rapport aux personnes seules
- Personnes âgées : peu de changements de vie, 6 ans et plus étant la durée la plus fréquente
Pourquoi est-il important de prolonger la durée moyenne de location ?
Chaque fois qu'un départ se produit, des frais de réparation et de mise en location apparaissent, et les revenus locatifs réels diminuent. Prolonger la durée moyenne de location est la méthode la plus efficace pour assurer des revenus stables.
Les frais de réparation correspondent généralement à environ un mois de loyer, et la commission de mise en location à environ un mois de loyer également. Par exemple, avec un loyer mensuel de 100 000 yens et un déménagement tous les 2 ans, les revenus locatifs réellement perçus correspondent à 22 mois.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenus locatifs sur 2 ans (100 000 yens × 24 mois) | 2 400 000 yens |
| Frais de réparation | -100 000 yens |
| Commission de mise en location | -100 000 yens |
| Revenus réels | 2 200 000 yens (22 mois) |
Plus le déménagement intervient à un rythme rapproché, plus les frais de réparation et les commissions de mise en location pèsent, et plus les bénéfices réels diminuent. Plus longtemps les locataires restent, plus les dépenses diminuent et plus les revenus deviennent stables.
Par ailleurs, en raison de la baisse du taux de natalité et du vieillissement de la société, la population des étudiants et actifs susceptibles de déménager diminue, et le nombre de nouveaux locataires lui-même diminue. Les biens à dépôt et clé d'or à 0 yen se multiplient également, et ceux-ci ne peuvent plus être considérés comme des sources de revenus. Aujourd'hui, la stratégie consistant à faire rester les locataires existants devient plus importante.
Quelles sont les 4 méthodes pour prolonger la durée moyenne de location ?
Le nettoyage régulier rigoureux, la communication soignée avec les locataires, la réaction rapide aux pannes d'équipement et l'offre de cadeaux à la reconduction sont les 4 méthodes pratiques pour prolonger la durée moyenne de location.
1. Nettoyage régulier rigoureux
La propreté des parties communes a un impact direct sur la satisfaction des locataires. Les parties communes relèvent du propriétaire en sa qualité de gestionnaire, qui en assume la responsabilité de l'entretien. Si les déchets sont éparpillés ou si l'absence de nettoyage est visible, les locataires ne peuvent pas vivre agréablement. Il existe également des données indiquant que, lorsque la propreté du bien est maintenue par un nettoyage régulier, la durée d'habitation augmente d'environ 20 %, ce qui en fait une mesure fondamentale mais très efficace.
2. Communication soignée avec les locataires
En dehors de circonstances inévitables, la cause des départs est généralement une insatisfaction quelconque vis-à-vis du bien. Pour ne pas laisser cette insatisfaction s'accumuler et l'améliorer, un dispositif d'écoute des demandes et des plaintes des locataires est indispensable. Le propriétaire est dans la position de fournir un service appelé environnement de vie, et une communication active – comme l'enquête sur la satisfaction et les souhaits par questionnaire – est importante.
3. Réaction rapide aux pannes d'équipement
En cas de panne d'équipements liés à la vie quotidienne comme la climatisation ou le chauffe-eau, une réaction rapide est requise. Les cas où l'on est renvoyé d'un service à l'autre ou où la prise en charge est lente engendrent une perte de confiance des locataires. C'est précisément en cas de panne d'équipement que la capacité de réaction de la gestion est mise à l'épreuve, et il est nécessaire de mettre en place un dispositif permettant de réagir rapidement à tout moment.
4. Offrir des cadeaux à la reconduction
C'est une méthode consistant à offrir des avantages au moment de la reconduction du contrat, afin que les locataires perçoivent un intérêt à continuer d'habiter. Le repère pour ces avantages est l'équivalent d'un mois de loyer, et les contenus suivants sont efficaces.
- Appareils électroménagers (sèche-cheveux, bouilloire, etc.)
- Mobilier (table, canapé, etc.)
- Équipements (siège de toilettes lavant, coiffeuse, etc.)
- Chèques (titres de transport, bons d'hébergement, etc.)
- Bons d'achat (équivalents à 30 000 à 50 000 yens)
- Un mois de loyer offert
Lorsqu'un départ survient, la perte due à la vacance s'élèverait en moyenne à 5 mois de loyer. Un cadeau équivalent à un mois de loyer présente, en comparaison, un excellent rapport coût/efficacité. En augmentant la qualité des cadeaux en fonction de l'ancienneté du locataire, on active aussi un effet psychologique d'envie de continuer à habiter longtemps.
La prolongation de la durée moyenne de location bénéficie aussi grandement d'un système de gestion locative sans stress. Une réponse adaptée fondée sur la compréhension des réglementations en matière de gestion locative est également importante.
À lire également
- Qu'est-ce qu'un système de gestion locative sans stress ?
- Guide des réglementations en matière de gestion locative au Japon
Foire aux questions (FAQ)
Q. Qu'est-ce que la durée moyenne de location ?
La durée moyenne de location est un indicateur qui montre pendant combien de temps un même locataire continue à occuper le même logement. Avec le taux d'occupation, c'est un chiffre important pour mesurer la stabilité de la gestion locative.
Q. Quels problèmes pose une durée moyenne de location courte ?
À chaque départ, des frais de réparation (environ un mois de loyer) et une commission de mise en location (environ un mois de loyer) apparaissent, ce qui réduit les revenus locatifs réels. De plus, les revenus pendant la période de vacance sont nuls, et l'on dit qu'une perte de vacance d'environ 5 mois en moyenne est générée par chaque départ.
Q. Le nettoyage régulier prolonge-t-il vraiment la durée d'habitation ?
Il existe des données selon lesquelles, lorsqu'on maintient la propreté du bien grâce à un nettoyage régulier, la durée d'habitation augmente d'environ 20 %. La propreté des parties communes est une mesure fondamentale et très efficace, directement liée à la satisfaction des locataires.
Q. Quel est le rapport coût/efficacité des cadeaux à la reconduction ?
Lorsqu'un départ survient, en plus d'une perte de vacance moyenne de 5 mois, des frais de réparation et une commission de mise en location apparaissent. Si un cadeau équivalent à un mois de loyer permet d'éviter cela, on peut dire qu'il offre un rapport coût/efficacité très élevé.
