Contexte de la réforme de la loi sur la copropriété
Ces dernières années, le vieillissement des immeubles en copropriété et l'avancée en âge des copropriétaires progressent simultanément. La pénurie de personnes disposées à exercer des fonctions de direction s'est aggravée, et les cas où les syndicats de copropriété peinent à fonctionner se multiplient.
Dans ce contexte, le « système de gestionnaire-administrateur », où les sociétés de gestion sont désignées comme administrateurs, se répand. Des cas où des sociétés de gestion sont nommées administrateurs dès la vente initiale de nouveaux immeubles ont également commencé à apparaître.
Qu'est-ce que le « système de gestionnaire-administrateur » ?
La gestion traditionnelle des copropriétés impliquait généralement que le syndicat des copropriétaires prenne l'initiative et élise un président parmi ses membres. Cependant, dans le système de gestionnaire-administrateur, la société de gestion assume également ce rôle d'administrateur.
Bien que cela réduise la charge opérationnelle du syndicat, cela crée également des problèmes graves. Puisque la société de gestion est à la fois administrateur et donneur d'ordres de travaux de construction, les « conflits d'intérêts » sont inévitables.
Exemples concrets de conflits d'intérêts
- La société de gestion attribue et approuve ses propres contrats de travaux de rénovation
- Les travaux sont prioritairement attribués aux filiales de la société de gestion
- La structure permet à l'administrateur lui-même de vérifier l'adéquation des coûts de gestion
Quels changements apporte la réforme législative ?
1. Obligation d'explication des contrats de délégation d'administrateur
Lors de la nomination d'une société de gestion comme administrateur, elle sera tenue d'expliquer aux copropriétaires le contenu du contrat de délégation d'administrateur. L'objectif est de permettre aux copropriétaires de prendre une décision éclairée après avoir compris l'étendue des opérations de gestion, la rémunération, la durée du contrat, etc.
2. Explication préalable des transactions à conflit d'intérêts
Lorsqu'une société de gestion envisage d'effectuer des transactions avec elle-même ou des sociétés affiliées, une explication préalable aux copropriétaires sera requise. La transparence juridique sera désormais exigée pour les zones grises.
3. Ajouts aux explications des points importants
À partir du 1er avril 2026, les règles d'application de la loi sur les transactions immobilières seront révisées, et « l'adoption ou non du système de gestionnaire-administrateur » sera ajouté aux explications des points importants lors de la vente et de l'échange d'appartements en copropriété.
Les agents immobiliers seront tenus d'enquêter sur l'adoption du système de gestionnaire-administrateur par l'appartement cible et d'en informer les acheteurs. Il est également considéré souhaitable d'expliquer le contenu des opérations de gestion déléguées à la société de gestion.
Impact sur les opérations de gestion locative
Amélioration de la fourniture d'informations aux propriétaires
Pour les investisseurs en appartements d'investissement, le système de gestion est un élément important directement lié à la valeur des actifs. Pour les copropriétés ayant adopté le système de gestionnaire-administrateur, la nécessité de fournir aux propriétaires des informations sur l'existence ou non de risques de conflits d'intérêts et l'état réel de la structure de supervision augmente.
Impact sur la médiation immobilière
En tant qu'élément supplémentaire des explications des points importants, l'enquête et l'explication du système de gestion deviendront nécessaires. Lors de la conduite d'une médiation immobilière, une confirmation non seulement du règlement de copropriété mais aussi du contenu des contrats de délégation d'administrateur sera requise.
Établissement de relations avec les syndicats de copropriété
Dans les copropriétés avec le système de gestionnaire-administrateur, la structure de supervision des copropriétaires sur l'administrateur devient importante. En tant que société de gestion locative, confirmer régulièrement les procès-verbaux des assemblées générales et les rapports comptables des syndicats et fournir des retours aux propriétaires contribuera à renforcer la confiance.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Q. Doit-on éviter les copropriétés avec le système de gestionnaire-administrateur ?
Cela ne peut pas être dit catégoriquement. Il y a des avantages à réduire la charge opérationnelle du syndicat. Ce qui est important, c'est de savoir si une structure de supervision pour prévenir les conflits d'intérêts est en place. Vérifiez si la fonction de surveillance des copropriétaires fonctionne et si la transparence comptable est assurée.
Q. Les copropriétés existantes seront-elles également affectées ?
Oui. Les copropriétés qui ont déjà adopté le système de gestionnaire-administrateur seront également soumises à l'obligation d'explication et à l'explication préalable des transactions à conflit d'intérêts. De plus, étant donné que le système de gestion doit être enregistré dans les explications des points importants lors de la vente, cela affectera l'ensemble du marché des appartements d'occasion.
Q. Que doivent préparer les sociétés de gestion locative ?
Commencez par confirmer et organiser les systèmes de gestion des copropriétés que vous gérez. S'il existe des copropriétés qui ont adopté le système de gestionnaire-administrateur, c'est une bonne occasion de revoir la structure de fourniture d'informations aux propriétaires. Si vous conduisez une médiation immobilière, la mise à jour du format des documents d'explication des points importants sera également nécessaire.
