区分所有权法修改的背景
近年来，公寓楼宇的老龄化与区分所有权人的高龄化同步加速。愿意担任管理员的人员严重短缺，管理组合运营陷入困境的案例日益增多。
在此背景下，由管理公司担任管理者的"管理企业管理者方式"正在逐步普及。从新建公寓销售之初便以管理公司担任管理者为前提的情况也开始出现。
何为"管理企业管理者方式"
传统的公寓管理通常以区分所有权人组成的管理组合为主体，从中选任理事长。而在管理企业管理者方式下，管理公司兼任管理者一职。
这一方式虽可减轻管理组合的运营负担，但同时也带来了严重问题。由于管理公司既是管理者，又是工程发注与承接方，"利益冲突"结构难以避免。
利益冲突的具体案例
- 管理公司自行承接修缮工程，同时作为发注方批准该工程
- 优先将工程发注给管理公司的关联企业
- 由管理者本人核查管理费用的合理性
法律修改带来哪些变化
1. 管理者委托合同的说明义务
管理企业被选任为管理者时，须向区分所有权人说明管理者委托合同的具体内容。其目的在于让区分所有权人在充分了解管理事务范围、报酬、合同期限等内容后，再对选任与否作出判断。
2. 利益冲突交易的事前说明
管理公司拟与自身或关联企业进行交易时，须事先向区分所有权人作出说明。过去处于灰色地带的部分，今后将受到法律透明度要求的约束。
3. 重要事项说明的追加内容
自2026年（令和8年）4月1日起，《宅地建物取引业法施行规则》将作出修改，在区分所有建筑物的买卖及交换的重要事项说明中，增加"是否采用管理企业管理者方式"这一项目。
不动产中介业者有义务调查目标公寓是否采用管理企业管理者方式，并向买方进行说明。此外，还建议对管理企业所受托的管理者事务内容等一并作出说明。
对租赁管理实务的影响
加强向业主提供信息
对于投资型公寓的业主而言，管理方式是与资产价值直接相关的重要事项。对于采用管理企业管理者方式的公寓，向业主提供利益冲突风险的有无及监督体制实际状况等信息的必要性正在提升。
对买卖中介的影响
作为重要事项说明的追加项目，对管理方式的调查与说明将成为必要工作。在开展买卖中介时，不仅需要确认管理规约，还需确认管理者委托合同内容的运营方式将成为标准要求。
与管理组合的关系构建
在采用管理企业管理者方式的公寓中，区分所有权人对管理者的监督体制至关重要。作为租赁管理公司，定期确认管理组合的总会会议记录及会计报告并向业主反馈，将有助于建立信任关系。
常见问题（FAQ）
Q. 应该避开采用管理企业管理者方式的公寓吗？
不能一概而论。减轻管理组合运营负担这一优点确实存在。关键在于是否建立了防止利益冲突的监督体制。应重点核查区分所有权人的监督功能是否切实运作，以及会计透明度是否得到保障。
Q. 现有公寓也会受到影响吗？
是的。已经导入管理企业管理者方式的公寓，同样适用说明义务和利益冲突交易的事前说明要求。此外，由于买卖时的重要事项说明中也需记载管理方式，二手公寓市场整体将受到影响。
Q. 租赁管理公司应做好哪些准备？
首先，请确认并整理所管理公寓的管理方式。如有采用管理企业管理者方式的公寓，这正是重新审视向业主提供信息体制的好时机。若同时开展买卖中介业务，还需更新重要事项说明书的格式。
